主編的話

這是一個(gè)關(guān)于美國房地產(chǎn)投資的系列文章。文章匯集了一位美國執(zhí)業(yè)醫(yī)生作為“業(yè)余小地主”多年來投資出租房的真實(shí)經(jīng)歷、實(shí)踐心得與思考總結(jié)。從買下第一套投資房，到出租管理、貸款融資、稅務(wù)規(guī)劃，再到財(cái)富傳承，作者幾乎記錄了一個(gè)普通華人醫(yī)生投資房地產(chǎn)的完整歷程。

朱建華醫(yī)生學(xué)識淵博，勤于思考，善于總結(jié)，更樂于分享。文中既有親身經(jīng)歷，也有大量數(shù)據(jù)、政策和市場分析。由于文章創(chuàng)作跨越數(shù)年 (2022-2025)，部分?jǐn)?shù)據(jù)、利率、政策及市場環(huán)境反映的是當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況，隨著時(shí)間推移可能已有變化，它們是理解房地產(chǎn)投資邏輯和歷史背景的參考，而非實(shí)時(shí)市場指南。

投資從來沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。市場會變化，政策會調(diào)整，周期也會起伏，但真正決定長期回報(bào)的，往往不是一次買賣，也不是某個(gè)技巧，而是時(shí)間、復(fù)利與長期主義。

感謝朱建華醫(yī)生毫無保留地分享自己的經(jīng)驗(yàn)和思考。希望這套《業(yè)余小地主入門》系列，能為每一位對美國房地產(chǎn)投資感興趣的讀者提供一些啟發(fā)，也留下一份值得反復(fù)閱讀、長期參考的實(shí)踐筆記。

很多華人心里，其實(shí)都有一種很深的房產(chǎn)情結(jié)。

這種情結(jié)談不上對錯(cuò)。對很多第一代移民來說，從第一套自住房開始，一點(diǎn)點(diǎn)打造成自己喜歡的庭院、草坪與生活空間，其實(shí)并不只是買下一棟房子，更是在異國他鄉(xiāng)慢慢建立自己的家園與生活秩序。而出租房、投資房，則是在這種生活理念之外，逐漸延伸出的另一層思考——關(guān)于現(xiàn)金流、退休、安全感，以及對子女未來的長期規(guī)劃。只是，房地產(chǎn)投資這件事，并不是每個(gè)人都適合。

作為美國華人醫(yī)生，我們大多數(shù)人的財(cái)富，本質(zhì)上都來自“搬磚”。用自己的知識、時(shí)間和體力換取收入，是最典型的主動(dòng)收入（active income）。這些年，越來越多人開始討論房地產(chǎn)、財(cái)務(wù)自由、提早退休。但我一直覺得，真正愿意完全離開醫(yī)療行業(yè)的醫(yī)生，其實(shí)并不多。畢竟我們花了十幾年甚至幾十年，才走到今天的位置。除了收入之外，職業(yè)本身帶來的成就感，也很難割舍。

但與此同時(shí)，我們也都明白：職業(yè)終究有盡頭。普通美國人退休后，Social Security（SS）可能已經(jīng)足夠維持生活；但對于醫(yī)生群體來說，僅靠 SS 顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。于是問題就變成：退休之后，什么能夠持續(xù)提供穩(wěn)定收入？

答案其實(shí)很簡單——被動(dòng)收入。股票分紅、養(yǎng)老金、租金收入，甚至 REIT，本質(zhì)上都屬于這一類。

而出租房，則是很多華人醫(yī)生最容易理解、也最容易建立信任感的一種方式。

這個(gè)系列文章，并不是“成功學(xué)”，也不是“財(cái)富自由指南”。更多只是一個(gè)普通醫(yī)生，在過去這些年里，作為“小地主”的一些真實(shí)經(jīng)歷、思考和心得。投資從來沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。但時(shí)間、復(fù)利和長期主義，往往比短期技巧更重要。

希望這個(gè)系列，能給剛剛開始接觸房地產(chǎn)投資的朋友，一點(diǎn)參考；也歡迎已經(jīng)在路上的朋友，一起交流討論。

01

擁有出租房的好處和壞處

好處
1. 穩(wěn)定的租金收入

出租房最大的特點(diǎn)，就是“持續(xù)性”。它有點(diǎn)像一只會下蛋的雞。只要不殺雞取卵，它就會一直產(chǎn)生現(xiàn)金流。

2. 稅務(wù)優(yōu)勢

這一點(diǎn)，對中高收入群體尤其重要。

做任何投資，都需要借錢，也都要支付利息。但只有房地產(chǎn)投資，貸款利息可以直接抵扣租金收入，從而降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

而且，投資房的各種開支，包括維修、保險(xiǎn)、地稅、管理費(fèi)，以及房屋折舊（住宅 27.5 年，商業(yè)地產(chǎn) 39 年），都能夠進(jìn)一步降低賬面收入。

很多醫(yī)生朋友第一次真正理解 depreciation 的作用時(shí)，都會有一種“原來還能這樣”的感覺。

另外，賣房時(shí)如果不急著套現(xiàn)，還可以通過 1031 exchange 延遲繳納 capital gain tax 與 depreciation recapture tax。

如果最終希望把資產(chǎn)留給下一代，那么 step-up in basis 更是房地產(chǎn)長期持有者非常重要的一項(xiàng)制度優(yōu)勢。

3. 與經(jīng)營相關(guān)的開支，都可以抵扣

很多單項(xiàng)開支看上去并不起眼，但累積起來，其實(shí)也是一筆不小的數(shù)字。做久了以后，你會發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)投資，本質(zhì)上已經(jīng)是一個(gè)小型 business。

4. 抗通脹

通脹時(shí)代里，現(xiàn)金會不斷縮水。但房子是實(shí)體資產(chǎn)。除非出現(xiàn)類似 2008 年那樣級別的系統(tǒng)性危機(jī)，否則房子不會憑空消失。

5. 杠桿帶來的資產(chǎn)放大

假如一個(gè) 25 萬美元的房子，只需要 20%頭款。也就是說，5 萬美元，就能控制一套 25 萬的資產(chǎn)。20 年后，即使房價(jià)完全不漲，房客也已經(jīng)替你還完貸款。原來的 5 萬本金，最終變成 25 萬。

如果再疊加長期房價(jià)增長，理論回報(bào)會更驚人。

過去一百年，美國房價(jià)平均長期增值大約 3.5%-3.8%。如果這個(gè)趨勢長期成立，那么很多今天看起來平平無奇的出租房，在二三十年后，往往會變成完全不同的數(shù)字。

6. 醫(yī)生群體特有的優(yōu)勢

房地產(chǎn)最特別的一點(diǎn)，在于它允許人們通過信用和杠桿，用相對較少的本金，控制更大的資產(chǎn)。

而醫(yī)生群體，恰恰是美國最容易獲得銀行信任的一類職業(yè)。穩(wěn)定收入、高信用分、長期就業(yè)能力，這些都決定了：醫(yī)生天然適合使用金融杠桿。

壞處
1. 房客問題

做房東最大的煩惱，通常不是房子，而是人。即使請管理公司，也無法完全避免各種瑣碎問題。有些房子會長期穩(wěn)定；有些則仿佛“月月有事”。

2. 流動(dòng)性差

房地產(chǎn)畢竟是不動(dòng)產(chǎn)。

不像股票那樣，隨時(shí)可以買賣兌現(xiàn)。

3. 遇人不淑

欠租、損壞房屋、驅(qū)逐程序、民事法庭……

很多問題，一旦真正遇到，都會消耗大量時(shí)間和精力。

4. 法律風(fēng)險(xiǎn)

美國整體法律體系傾向于保護(hù)弱勢群體。

這一點(diǎn)本身沒有問題，但部分地區(qū)過度傾斜，也會讓房東承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。

比如招租時(shí)，涉及種族、性別、殘疾等敏感問題，都必須格外小心。

5. 各種責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

租客受傷、財(cái)物損失、房屋安全問題……

這些都可能成為未來的法律糾紛來源。

6. 買錯(cuò)地方

房地產(chǎn)并不是永遠(yuǎn)上漲。

很多年前，底特律曾經(jīng)出現(xiàn)過“1 美元買房”的故事。據(jù)說有位華人老太太曾大量低價(jià)購入，結(jié)果最后卻被地稅與維護(hù)費(fèi)用折騰得苦不堪言。

任何投資，最終都離不開一句話：不要人云亦云。

這個(gè)國家，給了很多普通移民一個(gè)相對公平的競爭環(huán)境。很多華人醫(yī)生，靠自己的努力，已經(jīng)進(jìn)入美國收入前 1%-5%的群體。

接下來，如何進(jìn)一步利用成熟的金融與市場體系，讓財(cái)富慢慢積累，則是另一個(gè)階段的問題。

投資宜早不宜遲。因?yàn)闀r(shí)間，才是真正最大的復(fù)利。

02

現(xiàn)金 vs 貸款買房

前段時(shí)間，在一個(gè)醫(yī)生房地產(chǎn)群里討論投資房時(shí)，我發(fā)現(xiàn)不少醫(yī)生朋友會選擇全現(xiàn)金買房。這本身并沒有錯(cuò)。問題在于：從長期資產(chǎn)增長角度看，現(xiàn)金買房，很多時(shí)候反而降低了房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢——杠桿。

杠桿的意義

舉個(gè)簡單例子：如果用 25 萬現(xiàn)金，全款買一套出租房。假設(shè)月租 1800 美元，扣除地稅、保險(xiǎn)、維修等成本后，每年凈收入大約 12650 美元，年回報(bào)率約 5.1%。

30 年后，即使房價(jià)不漲，總資產(chǎn)大約是：25 萬本金 + 多年累計(jì)租金收益。

但如果這 25 萬拆成 5 份，作為 5 套房子的頭款呢？雖然每套房現(xiàn)金流會下降，但 30 年后，5 套房子的貸款都已經(jīng)被房客還清。

即使房價(jià)完全不漲，總資產(chǎn)也會遠(yuǎn)高于全現(xiàn)金購買單一房產(chǎn)。

房地產(chǎn)真正的核心，其實(shí)從來不是“租金”。

而是：長期時(shí)間 + 杠桿 + 通脹。

房地產(chǎn)長期趨勢

過去一百年，美國房地產(chǎn)整體長期趨勢是上漲的。雖然過程中會有周期波動(dòng)，但長期平均增值大約仍維持在 3.5%-3.8%。這也是為什么很多老地主最終財(cái)富增長，并不是因?yàn)椤白饨鹳嵙硕嗌佟保且驗(yàn)椋?/p>

時(shí)間站在了他們這一邊。

關(guān)于通脹

長期來看，通脹幾乎不可避免。過去一百年，美國平均通脹率約為 3.25%。而房地產(chǎn)長期增值，通常略高于通脹。這也是為什么 real estate 一直被視為 long-term diversification 中非常重要的一部分。

自住房與投資房

這兩者，本質(zhì)上完全不同。投資房是為了賺錢。而自住房，很多時(shí)候是為了生活。

我一直覺得：買投資房時(shí)，要像紹興師爺一樣精于計(jì)算；買自住房時(shí)，則像高中生談戀愛一樣，在能力范圍內(nèi)，把最好的東西給自己和家人。

很多人問，要不要提前還清自住房？

從純理財(cái)角度，也許未必最優(yōu)。但從心理安全感與生活角度來看，完全付清的房子，對很多華人家庭來說，本身就意味著一種踏實(shí)。

03

做遙控地主的得與失

美國房地產(chǎn)，是一個(gè)高度區(qū)域化的市場。同樣一套房子，在不同城市，價(jià)格可能相差十倍。很多時(shí)候，你工作生活所在的城市，并不一定是最適合投資的地方。

于是，“遙控地主”就成為很多醫(yī)生的現(xiàn)實(shí)選擇。

遙控地主的優(yōu)點(diǎn)

最大的優(yōu)點(diǎn)，是能夠突破地域限制。你不需要生活在當(dāng)?shù)兀材芡顿Y那些現(xiàn)金流或增長更優(yōu)秀的市場。同時(shí)，管理公司也可以幫助處理大量日常事務(wù)。

遙控地主的問題
但問題同樣明顯。你對房子的了解，往往只能依賴：房客、管理公司、修理工。維修問題尤其頭疼。靠譜的 handyman、電工、水暖工、contractor，很多時(shí)候比找到好房子本身還難。
誰更適合遙控地主？

如果你本身非常 handy，很多維修自己就能處理，那么本地投資優(yōu)勢更大。但如果你原本就習(xí)慣外包，其實(shí)本地與遠(yuǎn)程的差別，未必像想象中那么大。

04

如何做好房東

買房只是第一步。

真正長期決定投資體驗(yàn)的，其實(shí)是管理。

這些年，收租方式已經(jīng)發(fā)生很大變化。從現(xiàn)金、支票，到 Zelle、Venmo、自動(dòng)轉(zhuǎn)賬，再到 Apartment.com 等平臺，越來越自動(dòng)化。

我個(gè)人一直認(rèn)為，最理想的方式之一，是 payroll deduction。有些軍人或政府工作人員，會直接設(shè)置工資自動(dòng)轉(zhuǎn)賬。一旦建立，幾年都不會有問題。而如今最方便的，則是 Zelle。到賬快，操作簡單，幾乎已經(jīng)成為很多房東默認(rèn)的收租工具。

做久了以后，你會發(fā)現(xiàn)：房東并不是“收租”這么簡單。它更像一種長期運(yùn)營能力。

至于自己是不是一個(gè)合格的地主？大概只能說：希望一直做一個(gè)善良、公正的地主。

05

文書工作

醫(yī)生大概都討厭做文書和記錄。但房地產(chǎn)投資同樣如此。因?yàn)橐坏┥婕胺伞⒍悇?wù)、保險(xiǎn)，所有東西最終都要靠文檔說話。

從買房那一天開始，所有費(fèi)用都應(yīng)該完整記錄。

包括：

loan interest、points、inspection fee、title fee、維修、HOA、保險(xiǎn)、地稅……

Lease 更是最核心的法律文件之一。

這些年，我長期使用的一些工具包括：Genius Scan、PDFELEMENT、DocuSign 等。

很多人覺得：不就是出租一套房子，為什么搞得像公司一樣？但實(shí)際上，小地主本身就是一個(gè) small business。而所有 business，最終都離不開四件事：

文檔、流程、留痕、管理。

Disclaimer：我沒有 Genius Scan、PDFELEMENT 和 DocuSign 的股票。

美國華人執(zhí)業(yè)醫(yī)師協(xié)會(SCAPE)

The Society of Chinese American Physician Entrepreneurs

美國華人執(zhí)業(yè)醫(yī)師協(xié)會(SCAPE)是成立于2014年的非盈利性的美國華人醫(yī)師組織。擁有近千名來自全美各地、不同專業(yè)的華人執(zhí)業(yè)醫(yī)師。

網(wǎng)址：www.scapeusa.org

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作者：

朱建華 - 美國肯塔基州神經(jīng)內(nèi)科

審稿：

黃。鸝 - 美國加利福尼亞州 Doctors Medical Center

陳雄鷹 - 美國阿拉巴馬州 Jackson Hospitalist Group

程麗蓉 - 美國加利福尼亞州 Kaiser Permanente

熊丁丁 - 美國全國兒童醫(yī)院托萊多分院 Nationwide Children’s Hospital, Toledo

主編：

張曉彤(Gloria) - 美國俄亥俄州 Cleveland Clinic