5年前拿地，開盤4年卻只賣了4成——南京河西南，江宸府太難了！

實際上，從高位拿地，到開發商暴雷，再到卷入債務糾紛被封盤，江宸府的命運一路坎坷。

今年3月，重啟銷售的江宸府降價至2.65-2.8萬/㎡促銷，但截至目前只賣了12套，去化壓力依然不小。

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下關城開、宏順、中梁、銀城四家聯合開發，銀城操盤的江宸府，是當年南京有名的“雙限”項目之一。

2021年5月20日，經過12輪競價，項目所在的河西南G25地塊達到最高限價，地價35907元/㎡，毛坯限價44440元/㎡。

拿地不久，江宸府就啟動開發。囿于體量，小區只有2棟30層住宅，共180套房。

戶型分布上，1號樓是198㎡四房兩廳三衛（共60套），2號樓是143㎡四房兩廳兩衛（共120套），均為兩梯兩戶、室內層高3.1米

2022年4月，江宸府首開推出全部房源，銷許均價約46865元/㎡，另有裝修包3800元/㎡。

在當時，嘉華嘉璟峰、頤和云臺源筑、金鼎灣和禧等與江宸府同期打擂臺。雖然加上裝修包，幾個樓盤的均價差距不大，但頤和云臺源筑主力戶型為143㎡，金鼎灣和禧也將最大面積控制在168㎡。

在入手門檻、地段分布、開發商品牌等綜合因素的權衡下，買房人并沒因河西南的濾鏡而“無腦”買入江宸府。以至于同期樓盤幾乎都賣完了，江宸府卻在為滯銷發愁。

開發商的接連暴雷，更讓江宸府雪上加霜。

2022年起，銀城、中梁等陸續被爆出債務危機。江宸府的開發公司南京云雁元錦房地產有限公司，陷入多起司法案件中，早已被列為經營異常、被執行人、限制高消費。

天眼查顯示，南京云雁元錦公司作為被告的案件數量達75件，涉案金額高達3472.62萬。

去年夏天，江宸府因股東方債務問題被封盤。當時，南京網上房地產的數據顯示，開盤3年多，項目180套房，只賣了60套。

今年3月，江宸府重啟銷售，單價2.65-2.8萬/㎡，對比前期的全裝修均價，相當于打了6折。

割肉甩賣的效果如何？官方數據顯示，截至目前，江宸府仍有108套房沒賣，整體去化僅四成。這也意味著，打折的三個月來，項目只賣掉12套房，去化壓力非常大。

沒有對比就沒有傷害。

今年，河西南的深業南灣上府也給出堪稱“骨折價”的清盤特惠，在售房源6.5折起。今年前五個月，項目賣了4.22億，躋身南京新盤業績排行榜第20位。

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在銳評君看來，江宸府的優缺點鮮明。

先說說優點。

項目位于中和路、秦新路交匯處，挨著升龍天匯、清潤園等小區。這里處于河西南的邊緣地帶，不過守著地鐵2號線/7號線螺塘路站，出行便捷度很高。

小區只有2棟樓，錯開排布，彼此互不遮擋，便于觀賞秦淮新河風光帶。且1棟樓只有一種戶型，相對純粹。

打6折銷售，意味著此前全裝修總價超930萬的198㎡戶型，現在500多萬就能拿下。是現階段，河西同面積段大平層入手門檻最友好的樓盤。

但江宸府的缺點，也擺在了臺面上。

首先是地段。

雖然雙地鐵環伺，但項目處在河西南的邊緣地帶，距離商場、大型公園、城市地標等較遠，周邊界面也不占優勢。

相比之下，目前河西南在售的鳳起潮鳴，近南京國際友誼公園、嘉華綜合體、首創數科中心、阿里巴巴江蘇總部等；偉星長江之歌、中海江南玖序，位于現代摩登的青奧濱江，本身也是城市天際線的組成。

其次是產品。

鳳起潮鳴，是全國唯一低密鳳起潮鳴，除了四代洋房，還有3層低密大宅；偉星長江之歌，是南京首個360°環幕立面的住宅；建發縵云，用詩意東方傳遞新中式美學……當下，河西南在售新盤，產品力都可圈可點。

拿地、規劃時間較早，江宸府雖然做了造價近200萬，帶有藍寶石花崗巖的主大門；室內南向窗墻比達47%等亮眼設計，但143㎡戶型得房率僅74%，外立面局部為真石漆等“硬傷”，也不容忽視。

143㎡樣板間

還要提醒大家，開發商暴雷帶來的問題尚未得到系統性解決，購買江宸府，難免存在雷點。

比如，去年有業主反映因開發商賬戶凍結、債務糾紛及部分房屋存在抵押等問題，無法辦理房產證。雖然后續官方已妥善處理好，但買房人仍要多留心眼。

比如，開盤4年小區只賣掉四成房子，即使入住率為100%，也只有72戶。這意味著物業公司能收取的物業費有限，能否支撐高品質服務，得打個問號。

在銳評君看來，地段、品牌、產品力等硬指標都不占優勢，江宸府被市場淘汰是大概率事件。

項目打6折促銷，把河西大平層的門檻一把拉到了500萬級，看上去誠意十足。但三個月12套的成績單說明，市場和買房人對“便宜”的理解，早已不止于價格本身。

大家越來越清楚，一套房子的價值，不僅在建安成本與精裝清單里，也在開發商的口碑、居住的舒適度、物業服務的持久力以及二手市場的流動性中。

當一個項目被貼上了開發商暴雷、長期滯銷、經營異常等標簽，即便價格再低，修復信任也遠比修復資產負債表艱難。

對買房人而言，與其去賭一個“低價抄底”的機會，不如認真掂量一下，暴雷企業帶來的相關風險你能承受嗎？五年十年后，這套房子有人愿意接手嗎？你怎么看，歡迎評論區留言探討。