都說(shuō)這兩年，房地產(chǎn)迎來(lái)了產(chǎn)品創(chuàng)新的黃金時(shí)代。

隨著“好房子”理念不斷被強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)上的項(xiàng)目品質(zhì)確實(shí)有了明顯提升。過(guò)去很多只出現(xiàn)在豪宅項(xiàng)目里的配置，如今正在快速下沉到改善項(xiàng)目里。

這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是好事。

房企愿意投入更多成本做產(chǎn)品，客戶也有了更多選擇。

但明源君在走訪項(xiàng)目時(shí)也發(fā)現(xiàn)，很多房企在做產(chǎn)品時(shí)，也容易陷入一個(gè)誤區(qū)，就是盲目跟風(fēng)，亂抄作業(yè)，脫離了真實(shí)的生活場(chǎng)景和客戶需求。

今天，明源君就來(lái)盤點(diǎn)一下，房企做產(chǎn)品時(shí)最容易陷入的幾個(gè)誤區(qū)。

01

為了卷得房率

犧牲真實(shí)居住體驗(yàn)

這兩年，卷得房率幾乎成了做好房子繞不開(kāi)的一環(huán)。

很多項(xiàng)目動(dòng)不動(dòng)就宣傳“高得房率”“加贈(zèng)送后接近100%”，聽(tīng)起來(lái)很誘人。

但問(wèn)題是，得房率高，不等于居住體驗(yàn)好。

有些項(xiàng)目為了做高贈(zèng)送面積，把飄窗、陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、入戶花園等空間用到了極致。尤其這幾年，在設(shè)計(jì)規(guī)范相對(duì)嚴(yán)格的城市，全屋飄窗幾乎成了標(biāo)配。

而且為了讓房子看起來(lái)贈(zèng)送率比較高，飄窗進(jìn)深也越做越大。

過(guò)去飄窗進(jìn)深可能只有60公分，現(xiàn)在不少項(xiàng)目做到80公分，個(gè)別項(xiàng)目甚至做到1米。戳這里，了解線上AI銷售員

就連衛(wèi)生間的飄窗也做到了非常大的進(jìn)深，要開(kāi)關(guān)窗戶還要爬上飄窗上才能操作。

不少客戶吐槽：一屋子的飄窗，不好看也不實(shí)用，不知道為什么要做這么多飄窗。

還有一些項(xiàng)目，為了制造視覺(jué)沖擊，在主臥大量使用270°轉(zhuǎn)角飄窗。

這種設(shè)計(jì)最早是出現(xiàn)在一些景觀資源非常好的豪宅項(xiàng)目。通過(guò)270度轉(zhuǎn)角飄窗，一方面提高了贈(zèng)送率，另一方面是270轉(zhuǎn)角飄窗引景入室，實(shí)現(xiàn)景觀最大化，確實(shí)能大幅提升項(xiàng)目品質(zhì)感。

但明源君曾經(jīng)參觀過(guò)不少項(xiàng)目，房間面積不大，窗外沒(méi)有景觀，一邊是看鄰居家的陽(yáng)臺(tái)，一邊是城中村老破小。

這種情況下，主臥也做了270°轉(zhuǎn)角飄窗，對(duì)望嚴(yán)重，隱私全無(wú)。業(yè)主入住后還得把窗戶改成衣柜。

圖源：廣州房產(chǎn)

可以說(shuō)是非常雞肋的設(shè)計(jì)。

不但這樣，大面積玻璃帶來(lái)的清潔、隔熱、安全感問(wèn)題，也會(huì)在入住后逐漸顯現(xiàn)。

又比如某樓盤宣傳產(chǎn)品贈(zèng)送面積大，但看了樣板房才知道所謂的贈(zèng)送，實(shí)際上是一片狹長(zhǎng)的連廊式空間，幾乎沒(méi)有辦法正常使用，特別雞肋。

精裝修和贈(zèng)送面積，如何能夠轉(zhuǎn)換成真正服務(wù)于人、服務(wù)于生活的功能性，才是樓盤構(gòu)建好房子競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

還有一些項(xiàng)目為了多贈(zèng)送點(diǎn)面積，犧牲了消防通道、公共門廳等公共空間，還導(dǎo)致戶型布局不合理，出現(xiàn)了一些狹長(zhǎng)的、異型的戶型，看著似乎贈(zèng)送面積很大，實(shí)際上戶內(nèi)布局不合理，家具擺放困難，居住體驗(yàn)感反而下降。

02

追求豪宅化

忽略了功能性

現(xiàn)在不管是豪宅還是改善項(xiàng)目，大門越來(lái)越氣派，用材越來(lái)越奢華，但卻很少關(guān)注到真實(shí)的生活場(chǎng)景和居住體驗(yàn)。

比如明源君曾走訪過(guò)許多千萬(wàn)級(jí)豪宅，面積200平左右的大平層，一進(jìn)門看起來(lái)空間很闊綽，客廳很大還有雙陽(yáng)臺(tái)，非常氣派。

但看到次臥時(shí)震驚了，次臥空間逼仄得跟剛需戶型一樣，連衣柜、書桌都沒(méi)有擺放，可能為了讓空間顯得更大，但后期業(yè)主入住后，衣柜的擺放依舊是個(gè)大難題。

這樣的設(shè)計(jì)遭到了很多客戶吐槽。

那些有實(shí)力購(gòu)買大平層的客戶，通常不是只有三口人的小家庭，而且家庭觀念很重。

拼搏了幾十年只為給家人更好生活的頂梁柱，到頭來(lái)卻讓老人孩子住在不如廚房大的次臥里？客戶聽(tīng)了直搖頭，表示這根本無(wú)法接受。

這兩年，很多房企都在談居住平權(quán)，但居住平權(quán)不能停留在概念上，而是要從每個(gè)家庭成員的居住體驗(yàn)出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

比如成都天樾云萃Ⅲ期的139戶型，同樣是四房戶型，其在面積分配上，就特意放大了老人和兒童房的面積。

兩個(gè)次臥面寬也做到4m，可以放下床頭柜的同時(shí)，也能擺放下衣柜、書桌，居住體驗(yàn)感不輸大平層豪宅。線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

除了在面積分配上，在戶型布局以及人性化設(shè)計(jì)上，也可以考慮更多。

比如美的置業(yè)有個(gè)130平的四房戶型，就考量比較多。

戶型布局上，四開(kāi)間朝南，主臥、父母房、兒童房都朝南，確保大部分臥室的采光通風(fēng)效果，父母房結(jié)合了開(kāi)敞移門增加通風(fēng)采光面，并與景觀陽(yáng)臺(tái)打通，方便父母隨時(shí)進(jìn)出。

與此同時(shí)，還引入適老化設(shè)計(jì)，并結(jié)合智能家居，保障父母安全的同時(shí)，提升他們的居住體驗(yàn)。

比如老人房設(shè)有水吧、自動(dòng)感應(yīng)夜燈，衛(wèi)生間還有緊急呼叫按鈕和人體傳感器，房間燈光模擬自然日出亮起，還有AI語(yǔ)音提醒日常保健用藥，不得不說(shuō)非常貼心了。

03

學(xué)豪宅做豪華會(huì)所

忽略后期運(yùn)營(yíng)問(wèn)題

這兩年，豪宅項(xiàng)目都在卷會(huì)所，功能空間越配越多。

不但豪宅項(xiàng)目，不少改善項(xiàng)目也開(kāi)始跟風(fēng)做會(huì)所，動(dòng)輒上千米，恒溫泳池、健身房、瑜伽室、圖書館、私宴廳等一應(yīng)俱全。

銷售階段看起來(lái)很有沖擊力，但很少有房企會(huì)考慮交付后運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。

以恒溫泳池為例。泳池設(shè)備需配置三位一體機(jī)、恒溫鍋爐或其他恒溫能源設(shè)備。

人員設(shè)置層面，250㎡以內(nèi)的人工泳池，需至少配備3名固定救生員，每增加250㎡及以上，按250㎡配備一個(gè)。

有地產(chǎn)人估算過(guò)，一個(gè)25米×6-8米這樣的標(biāo)準(zhǔn)泳池，一年的運(yùn)維費(fèi)用不會(huì)低于百萬(wàn)元。

明源君就了解到有個(gè)項(xiàng)目，體量不大，但仍配置了1000多平下沉式會(huì)所。

項(xiàng)目交付后，物業(yè)不愿意接手，認(rèn)為運(yùn)營(yíng)壓力過(guò)高，僅靠物業(yè)費(fèi)劃撥，難以覆蓋整體運(yùn)營(yíng)成本。最后只能引入外部商家來(lái)維持使用。

會(huì)所對(duì)外運(yùn)營(yíng)，有了外部會(huì)員的會(huì)費(fèi)補(bǔ)充，經(jīng)營(yíng)難度有所降低，但也帶來(lái)業(yè)主的隱私安全、內(nèi)外動(dòng)線交叉、外來(lái)會(huì)員管理等問(wèn)題。

不過(guò)從目前情況來(lái)看，未來(lái)對(duì)外經(jīng)營(yíng)會(huì)是大勢(shì)所趨，否則很可能建出來(lái)閑置。

會(huì)所對(duì)外經(jīng)營(yíng)，建議在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)便將內(nèi)外部導(dǎo)入動(dòng)線提前規(guī)劃。通過(guò)沿街商鋪導(dǎo)入的方式，可有效緩解內(nèi)外動(dòng)線沖突及人員管理問(wèn)題。

杭州·濱江金茂府項(xiàng)目會(huì)所就以此類方式對(duì)外運(yùn)營(yíng)多年。其店招位于一樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，融合咖啡吧+健身會(huì)所入口功能，實(shí)現(xiàn)了外部會(huì)所會(huì)員的人流動(dòng)線導(dǎo)入。而小區(qū)業(yè)主則可通過(guò)-1層地下車庫(kù)直達(dá)會(huì)所。

04

什么產(chǎn)品火就做什么

產(chǎn)品與客戶需求脫節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)一直喜歡學(xué)習(xí)標(biāo)桿。

過(guò)去市場(chǎng)好的時(shí)候，學(xué)標(biāo)桿可以提高效率。看到別人什么賣得好，自己跟著做，很多時(shí)候也能獲得不錯(cuò)的結(jié)果。

但現(xiàn)在市場(chǎng)是高度分化的，只盲目復(fù)制，不考慮客戶真實(shí)需求，結(jié)果就是抄錯(cuò)作業(yè)。

比如這兩年非常火爆的第四代住宅，很多三四線城市以及北方城市看到四代住宅火了，也跟著做。

某房企產(chǎn)品總告訴明源君，他們?cè)?jīng)在三四線城市打造了一個(gè)四代宅項(xiàng)目，樣板房開(kāi)放的時(shí)候，客戶看過(guò)后非常滿意。

特別對(duì)于大面積的露臺(tái)贈(zèng)送，非常心動(dòng)。

但開(kāi)盤的時(shí)候，根本沒(méi)人買單。調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，客戶更看重的是贈(zèng)送面積，得知露臺(tái)不能封窗作為室內(nèi)面積使用后，就放棄認(rèn)購(gòu)了。

很多三四線客戶購(gòu)買四代住宅，看重的是贈(zèng)送面積和性價(jià)比。對(duì)于沒(méi)有花園夢(mèng)的客戶而言，后期花園維護(hù)成本很高，不但要定期修剪、清掃，還要擔(dān)心茂盛的植物會(huì)引來(lái)很多蚊蟲。更令他們擔(dān)憂的是要維護(hù)這樣的花園，物業(yè)費(fèi)可能要比普通住宅高出30～40%。

還有一些北方項(xiàng)目，忽略北方氣候，也引入第四代住宅，結(jié)果被大批客戶吐槽。

很多客戶表示，北方城市冬天氣溫都在零下十幾度幾十度，加上一年四季都有很大的風(fēng)沙，做開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，使用率太低。如果遇上惡劣天氣，比如大雪大雨，秋天有落葉，冬天塵土風(fēng)沙飛揚(yáng)，每周光是清潔露臺(tái)，估計(jì)都累得夠嗆，維護(hù)負(fù)擔(dān)很重。

發(fā)生這樣的問(wèn)題，除了圍繞四代宅標(biāo)準(zhǔn)本身的爭(zhēng)議之外，更重要的原因還是開(kāi)發(fā)商脫離了客戶的實(shí)際需求，過(guò)于盲目的采用標(biāo)桿項(xiàng)目的做法。

他們都忽略了好房子理念中一個(gè)最重要的內(nèi)核，就是用戶需求。這是強(qiáng)調(diào)以人為本的好房子時(shí)代下，產(chǎn)品所有升級(jí)創(chuàng)新方向的核心驅(qū)動(dòng)力和參照系。

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