與依賴政策刺激或金融杠桿驅(qū)動的短期波動不同，科技巨頭落戶創(chuàng)造的是高附加值、高穩(wěn)定性的就業(yè)崗位，這是住房市場中天然具備堅實支付能力和穩(wěn)定居住需求的核心力量。

彭紅俠/發(fā)自北京

拼多多在雄安完成了成立以來的首次購樓。

從5月27日注冊全資子公司，到6月21日正式簽約購買雄安·電建智匯城數(shù)字新消費電商產(chǎn)業(yè)園一棟12層辦公樓，整個過程不到一個月。

這家年營收超4300億元的平臺型企業(yè)，此前始終堅持輕資產(chǎn)模式，連上海總部都是租賃辦公，固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例長期不足0.2%。此次破例，被市場解讀為深度綁定國家級新區(qū)的戰(zhàn)略信號。

幾乎同一時間，壁仞科技在天津港保稅區(qū)設(shè)立北方總部，這家“港股GPU第一股”市值超1200億港元，2025年營收同比增長207.2%，將圍繞算力研發(fā)與場景創(chuàng)新打造全鏈條布局。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，拼多多落子雄安、壁仞科技布局天津，此類由硬科技與數(shù)字經(jīng)濟引領(lǐng)的產(chǎn)業(yè)布局，與依賴政策刺激或金融杠桿驅(qū)動的短期波動不同，其創(chuàng)造的是高附加值、高穩(wěn)定性的就業(yè)崗位，這是住房市場中天然具備堅實支付能力和穩(wěn)定居住需求的核心力量。

當(dāng)“以產(chǎn)聚人、以人興城、以城載產(chǎn)”的循環(huán)被打通，住房需求便植根于實體經(jīng)濟最牢靠的根基之上。這種由產(chǎn)業(yè)升級催生的真實居住需求，是房地產(chǎn)市場穿越周期、保持平穩(wěn)運行的壓艙石。

01 巨頭置業(yè)潮

不止拼多多，京東和字節(jié)跳動等大廠今年來也紛紛出手買地買樓。

4月20日~21日，京東分別在北京亦莊新城和杭州錢江世紀城拍下商業(yè)地塊，耗資超40億元。去年年底，京東還豪擲35億港元拿下香港中環(huán)核心商業(yè)區(qū)大樓的50%權(quán)益，擁有了約1.12萬平方米的辦公面積。

短短幾個月，超55億元，京東拿下三塊根據(jù)地。

與京東的全國化布局不同，字節(jié)跳動將拿地重心放在了北京海淀這一科技創(chuàng)新核心區(qū)，兩個月內(nèi)豪擲61億元連拿兩宗地塊。2月以28億元摘得中關(guān)村街道藍景麗家收儲項目地塊，3月再以33.05億元受讓海淀區(qū)學(xué)院路雙泉堡地塊。據(jù)悉，這兩宗地塊的布局，并非簡單解決辦公空間需求，更是為字節(jié)的AI戰(zhàn)略搭建物理載體。

嚴躍進認為，在核心城市通過自建或購置物業(yè)，可以利用固定資產(chǎn)的增值屬性，有效對沖不確定性帶來的潛在風(fēng)險。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整背景下，持有優(yōu)質(zhì)地段的不動產(chǎn)，成本相對不高，也有利于優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

長城證券則認為，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿地邏輯已徹底顛覆傳統(tǒng)模式，并非為“囤地套利”，而是為了自建研發(fā)中心、數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和智算中心，將其視為承載核心業(yè)務(wù)、驅(qū)動未來增長的產(chǎn)業(yè)平臺，追求長期戰(zhàn)略價值。

從京東的全國戰(zhàn)略三角，到字節(jié)跳動AI研發(fā)重倉，巨頭們的拿地動作或許早已脫離單純的資產(chǎn)配置邏輯。在行業(yè)競爭從線上流量爭奪轉(zhuǎn)向全鏈路價值深耕的當(dāng)下，核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為科技企業(yè)布局產(chǎn)業(yè)生態(tài)、綁定核心資源、吸引頂尖人才的重要抓手。

而長期自持、產(chǎn)業(yè)落地的拿地要求，也讓巨頭們的布局更具穩(wěn)定性和前瞻性，折射出互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從輕資產(chǎn)運營向重資產(chǎn)布局的深度轉(zhuǎn)型。

02 樓市影響幾何

在嚴躍進看來，當(dāng)前傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，企業(yè)巨頭的購置行為，對區(qū)域樓市產(chǎn)生了遠超交易本身的影響。

一般來看，企業(yè)落戶對樓市最直接的傳導(dǎo)機制在于人口。

拼多多雄安公司首批招聘1000個崗位，整個周期將提供超5000個工作崗位，涵蓋大數(shù)據(jù)處理、云平臺服務(wù)、數(shù)字化運維等技術(shù)方向，且全部采用公司直簽方式。首批入職的150名員工中，超八成來自京津冀地區(qū)。

5000個崗位意味著5000個家庭，這些家庭將在雄安及周邊產(chǎn)生居住、消費、教育等完整的配套需求，從租房市場到購房市場形成梯度傳導(dǎo)。

從過往案例來看，大規(guī)模科技企業(yè)的人員導(dǎo)入對區(qū)域租賃市場具有直接且快速的拉動效應(yīng)。2024年，上海華為練秋湖研發(fā)中心投用后，首批3000名研發(fā)人員入駐便帶動周邊租金明顯上漲——距離園區(qū)3公里的動遷安置房華岑佳苑，兩房月租金從3000元漲至6000元；周邊5公里內(nèi)的農(nóng)民自建房，一室月租金區(qū)間達到800元至1700元。華為全部投用后預(yù)計將導(dǎo)入約3萬名科研人才，而金澤鎮(zhèn)常住人口僅為5.4萬人，增量相對值極為可觀。

對標華為案例，拼多多5000名員工的導(dǎo)入規(guī)模雖不及華為，但對于當(dāng)前常住人口141萬、開發(fā)面積215平方公里的雄安而言，其邊際增量不容忽視。

嚴躍進認為，拼多多對雄安樓市的長期支撐，關(guān)鍵在于其能否帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)實現(xiàn)集群式跟進。雄安昝崗片區(qū)已規(guī)劃31棟主題樓宇，拼多多購入的是其中一棟“數(shù)字+消費”主題樓宇，政府為此配套出臺了購置補貼、稅收返還、人才落戶等政策。如果拼多多能夠帶動其供應(yīng)鏈伙伴、電商服務(wù)商、物流科技企業(yè)等生態(tài)企業(yè)陸續(xù)入駐，產(chǎn)業(yè)人口的乘數(shù)效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。

目前，雄安尚未形成活躍的二手住房交易市場，未來若出現(xiàn)二手房掛牌量增加、成交價格波動等信號，將是產(chǎn)業(yè)人口落地效果的具象體現(xiàn)。