撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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北京住宅土拍市場，太魔幻了。

6月4日、12日、25日，北京連續發布三輪供地清單，打破了以往按月供地的節奏，瘋狂補倉。

至此，僅2026上半年，北京年內供地已推出七輪，合計30宗地塊，土地面積106公頃，規劃建面183萬平米。

反觀去年全年，北京共計出讓九輪土地，合計56宗地塊，土地面積252公頃，規劃建面511萬平米。

近期土拍節奏更為激進，從供地清單發布到地塊掛牌上架，整體推進速度明顯加快。

1. 第六輪朝陽區酒仙橋0013-1地塊，7月28日開拍，起拍價37.2億元；

2. 第五輪門頭溝0114地塊，7月30 日開拍，起拍價12.6 億元；

3. 第七輪昌平東小口0002 地塊，7月30日開拍，起拍價45億元；

4. 第六輪朝陽區廣渠路0409-10地塊，8月4日開拍，起拍價70.5億元。

以上四宗地塊起拍總價合計165.3億元，這個數字是什么概念？

對比今年上半年土拍數據就能直觀感受：上半年成交21宗地塊，整體起拍總價為329.253億元。

兩相比較，新上架地塊整體價值顯著提升。其中，廣渠路地塊更是今年目前總價最高地塊，堪稱年度地王。

為何北京會在6月集中批量供地呢？是上半年商品住宅土地供應體量，嚴重不足。

2026年上半年，北京成交宅地21宗，占地71.96公頃，規劃建面135.04萬平米，成交總金額339.743億元。

2025年上半年，則成交宅地22宗，占地111.22公頃，規劃建面220.756萬平米，成交總金額約1005.48億元。

核心指標同比全線下滑：

1、 土地面積同比下降35.3%；2、 規劃建面同比下降38.8%；3、 土地成交金額同比大跌66.23%。

除此之外，海淀、朝陽作為歷年宅地供應主力區域，前五輪供地均無新增住宅地塊出讓，直接讓豐臺二、三環推出的四宗地塊，成為市場焦點，熱度居高不下。

為補齊供地缺口、扭轉市場頹勢，第六輪供地集中推出三宗朝陽地塊，相當于專屬朝陽專場。這種情況，在北京歷年供地記錄中十分少見。

截至目前，海淀依舊沒有新增宅地掛牌。

去年第九輪公示的東升鎮0001、0002地塊，尚未完成轉正流程；西北旺D1地塊、四季青西冉片區地塊，也暫無出讓消息。

大家且等著吧。

今天，花姐重點拆解廣渠路0409-10地塊，結合懋源騴橒臺項目，從多維度逐一分析。

一、用地規模與價格

廣渠路地塊占地3.68公頃，規劃地上建筑面積約10.32萬㎡，起拍總價70.5億元，折合樓面價約6.83萬元 /㎡。

它的起拍樓面價，比懋源騴橒臺5.28萬元/平，高出29.36%；較成交樓面價6.21萬元/平，仍高出10%，每平米差價達6200元。

單看這組數據，懋源騴橒臺具備明顯價格優勢。

兩地塊相距僅2公里。騴橒臺更靠近東三環，廣渠路地塊緊鄰東四環高架，二者均為地鐵盤，居住氛圍一靜一動。

騴橒臺即將正式開盤，據悉小戶型售價不超過11萬元 /㎡。

目前它已取證11棟樓，合計456套房源，戶型面積覆蓋129㎡、134㎡、157㎡、178㎡、217㎡、234㎡，項目預售參考均價約13.37萬元 /㎡。

二、地塊地形、容積率與限高

廣渠路地塊容積率2.8，建筑限高80米。地塊西側規劃一條15米寬南北向街坊路。扣除道路用地后，實際住宅用地面積3.466公頃，實際綜合容積率約2.98。

懋源騴橒臺小一點，占地2.89公頃，地塊東側配有7.5米寬街坊路，扣除道路后，實際容積率與廣渠路地塊基本持平。

兩塊地塊還有一處相似特點：地塊整體面寬充足。

廣渠路地塊呈規整長方形，東西長326 米，南北長105米；騴橒臺東西長約300米，南北長100米，僅西南區域地塊輪廓略有不規則。

三、建筑退線與配套配建要求

廣渠路地塊毗鄰雙地鐵站點，包含現狀7號線與規劃28號線。

其中28號線車站，緊貼地塊北側紅線，這意味著地塊北側一排住宅樓，至少需要向南退線10米。

該部分占地約3500㎡，受退線影響，地塊實際綜合容積率進一步升至3.2。

反觀懋源騴橒臺，北側緊鄰地鐵11號線，建筑退線約7.5米。

規劃要求廣渠路地塊，需在東側09地塊地下配建2000㎡商業空間，獲批后可整體轉讓，地下空間直接連通地鐵28號線。

該配建條件既是開發成本負擔，也存在配套紅利：

地下商業占用相鄰地塊地下空間，未來小區業主可通過地下商業，直達地鐵28號線，實現地鐵無縫接駁。

在北京，住宅項目直接連通地鐵地下通道的項目，不是很多。

例如：朝陽中建智地太陽宮項目、保利朝觀天珺；大興中建壹品6038地塊項目、大興發展經開區地塊項目、京投北熙區等。

四、產品強排預判

廣渠路沿線是北京傳統高端豪宅聚集區。

17年前，方興地產（中國金茂前身）以40.6億元拿下廣渠路15號地，打造廣渠金茂府，奠定了品牌豪宅標桿。

花姐獲悉，去年底，金茂董事長陶天海曾在一次媒體會上透露，計劃2026年在京打造全新升級版本金茂府產品。

時隔17年，廣渠路0409-10地塊再度入市——它的激活方，正是中國金茂。

不過，當前北京優質宅地稀缺，房企拿地意愿強烈，這塊地大概率會迎來多家房企激烈競價。

回望當年廣渠金茂府地塊，曾吸引十余家房企，歷經 97 輪角逐才最終成交。

針對0409-10地塊未來產品規劃，花姐做了一套產品強排預測方案，僅供參考：

1. 主力戶型區間180㎡~300㎡，總房源約400套。

2. 樓棟分南北兩排平行排布，北側樓棟24層，南側樓棟10層。

3. 地塊東側配建2000㎡地下商業，連通地鐵28號線。

如需完整詳細的樓棟排布方案與圖紙，可找花姐獲取。

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