廣東
剛剛過去的6月，全國15個重點城市二手房網(wǎng)簽量同比上漲13%，市場活躍度回升的信號已在多個城市顯現(xiàn)。
根據(jù)冰山數(shù)據(jù)，寧波、香港、東莞、蘇州、上海5城更是錄得超20%的同比大漲，二手房流動性修復(fù)的態(tài)勢愈發(fā)明確。
一、6月網(wǎng)簽3335套，同比大漲29%
在這組數(shù)據(jù)的背后，東莞樓市展現(xiàn)出的是一幅“量升價穩(wěn)”的調(diào)整圖景。
6月網(wǎng)簽3335套，同比大漲29%，在15城中排名前列。
價格端的調(diào)整仍在延續(xù)，但下跌斜率已明顯放緩，不同板塊、不同產(chǎn)品之間的分化也在加劇。
市場，正在經(jīng)歷從“普跌”到“分化筑底”的關(guān)鍵過渡期。
另外，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)之外，東莞6月二手房實時成交量為3440套，同比上漲25%。
這里的“實時成交量”指的是買家已經(jīng)下定的房源數(shù)，這類通常會在次月轉(zhuǎn)化為正式網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，因此可以看作為下個月網(wǎng)簽量的先行指標(biāo)。
網(wǎng)簽量與實時成交量的雙重高增長，說明市場活躍度正在真實恢復(fù)，買賣雙方的博弈正在從“僵持”轉(zhuǎn)向“成交”。
而這3440套的實時成交量，也預(yù)示著7月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將保持穩(wěn)健。
二、各價位段表現(xiàn)分化明顯
從分價段走勢來看，自2020年高點至今，東莞各總價區(qū)間的二手房價格經(jīng)歷了一輪系統(tǒng)性調(diào)整。
但跌幅分層極為明顯，抗跌能力與總價區(qū)間呈現(xiàn)出清晰的對應(yīng)關(guān)系：
下跌幅度從-7.8%到-38%不等，總價越低的房源，調(diào)整幅度越大。
但今年的年同比跌幅已收窄至-10%至-12%的窄幅區(qū)間，說明價格調(diào)整已進入相對平穩(wěn)的階段。
另外，值得關(guān)注的是，500-700萬區(qū)間的改善型住宅，抗跌性相對最強。
近3個月已微漲0.2%，是各價位段中唯一回正的。
這一價位對應(yīng)的是改善型購買力，他們對核心地段和居住品質(zhì)有剛性需求，價格調(diào)整到位后便果斷出手。
某種程度上，這也是市場分層筑底的先行指標(biāo)——高端先穩(wěn)，中端跟隨，剛需磨底，這正是市場從調(diào)整走向平衡的典型路徑。
三、改善四房價格韌性凸顯
分戶型看，從2020年高點至今的累計調(diào)整幅度：戶型越大，調(diào)整幅度越小。
這印證了一個趨勢，東莞的居住升級需求始終存在，只是之前被市場情緒所壓制。
改善的四房及以上房源，年同比跌幅-9.6%，遠(yuǎn)小于一房的-16%，大戶型的抗跌優(yōu)勢，在調(diào)整周期中愈發(fā)凸顯。
這背后其實是一道簡單的居住邏輯：戶型越小，功能性越受限，市場下行時買家首先放棄的就是這類過渡型產(chǎn)品。
而四房及以上對應(yīng)的是真正的居住升級需求，一家老小、三代同堂，空間是硬指標(biāo)。
這種剛性的自住需求，決定了優(yōu)質(zhì)大戶型在任何市場環(huán)境下都有其穩(wěn)定的承接力。
最后說下：
過去幾年，東莞樓市經(jīng)歷了從狂熱到冷靜的完整周期，如今泡沫成分已被有效擠壓，真實的居住需求正在浮出水面。
6月的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)清晰地表明：只要價格合理，買家就會出手。
市場正在經(jīng)歷從“價格發(fā)現(xiàn)”到“價值回歸”的過程，對于真正有居住需求的人來說，當(dāng)前的市場環(huán)境提供了近年來少有的從容選擇空間和議價主動權(quán)。
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