21世紀經濟報道記者李金萍 深圳報道

65歲的老樓，如何煥新？

深圳螺嶺片區即是典型代表，該片區是深圳最早一批建設者的“大本營”，最早的樓建于1961年，樓齡65年，九成以上是老舊住宅和低層建筑，其中超七成樓棟樓齡超過40 年，半數以上為C級及以上危房。

7月4日，深圳市羅湖區螺嶺片區改造項目簽約啟動儀式舉行，東門街道辦、深圳市屬國企天健集團與業主代表簽約，標志著項目正式進入實質性實施階段。

記者現場獲悉，作為全國城中村改造專項借款支持項目，該項目創新實行“政府主導+國企實施、凈地出讓+市場參與”模式，擬拆除新建范圍約12公頃，規劃容積達37.7萬平方米，未來將打造居住、商業與公共服務均衡布局的全新片區。

同日，“羅湖發布”舉行專場發布會，羅湖區住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局羅湖管理局、東門街道辦事處三方圍繞“為什么改”“怎么改”“改后怎么樣”介紹項目情況。

“這不僅是一次拆遷，更是深圳存量時代發展理念的一次深刻轉型。”深圳市規劃和自然資源局羅湖管理局副局長、三級調研員車長春在現場表示。這場被業內視為“超大城市中心區存量提質治理實驗”的工程，正在試圖回答一個核心命題：當土地財政紅利消退，城市該如何通過“做減法”來實現民生價值的“加法”？

（圖：深圳螺嶺片區位置，攝：李金萍）

螺嶺片區位于羅湖中心城區，20世紀80年代，第一批來深建設者匯聚于此，形成了多元住宅群落。

如今，這里登記有1589戶權利人，其中近六成已年過六旬。

歲月更迭，片區房屋也步入“老齡”。墻體開裂滲水、樓道狹小擁擠、安全隱患較大、公共設施缺失……問題日益嚴峻，困擾著不少居民。

發布會上，東門街道黨工委委員藍瑩瑩介紹，螺嶺片區內共有307棟、2400余套房屋，九成以上是老舊住宅和低層建筑，其中超過七成建成超40年，半數以上樓棟被鑒定為C級及以上危房，房屋結構存在安全隱患，每逢臺風等極端天氣需緊急疏散居民。

不僅房子老，生活服務配套也跟不上。螺嶺片區常住人口1.2萬，然而片區內已無空余用地建設社區公園、社康中心、幼兒園、文體場館等公共配套，螺嶺社區小學學位缺口達720個。

同時，交通配套也不完善，該片區僅有兩條單向單車道，早晚高峰經常擁堵。片區內地勢落差較大，最高與最低處將近10米，相當于三層樓高，復雜的地勢導致排水系統不暢，水浸風險居高不下。

“片區改造迫在眉睫。”藍瑩瑩表示，在前期改造意愿征集的過程中，統計到居民同意率遠超九成。“廣大居民告別老舊房、改善配套環境的期盼，比任何時候都要強烈?！?/p>

城中村改造由于涉及利益主體眾多，資金投入巨大，普遍存在改造周期長、難度高的共性問題。與以往市場主導的更新不同，螺嶺項目通過制度創新，找到了破題之路。

2024年8月，羅湖區螺嶺片區改造項目成功被列入全國城中村改造專項借款支持項目清單。

“羅湖區將此項目作為落實國家政策的實踐載體，創新打造‘政府主導+國企實施、凈地出讓+市場參與’模式。”羅湖區住房和建設局黨組書記、局長林文煥表示。

在該項目中，政府從“監管者”變“主導者”，從規劃審批、資金保障到回遷安置，負責改造項目全鏈條工作；深圳市屬國企天健集團作為合作單位，定位為“服務商”而非“開發商”，僅收取固定服務費；簽約補償完成后實行“凈地出讓”，發揮市場在資源配置中的決定性作用。

資金從“市場來”變“政策來”。林文煥介紹，項目通過“債+貸”組合破題，將專項債券用作城中村改造項目資本金，同時獲得國家開發銀行、農業發展銀行兩家政策性銀行42億元專項借款授信，降低項目綜合融資成本，提高資金使用效率。

同時，通過專款專用、封閉管理，從制度上杜絕了資金挪用和項目爛尾風險。

深圳市房地產業協會會長呂晉川表示，這種模式從源頭上規避了純開發逐利的弊端，政府把控規劃回遷，國企天健集團僅收服務費不盈利，確保公益屬性；同時采用“專項債+政策性借款”雙渠道，已獲國開行42億元授信并封閉管理，為全國提供了可持續融資范本。

此外，項目將在全市率先大規模推行“房票安置”，提供產權調換、貨幣補償、房票安置三種方案供居民自主選擇，既尊重了居民選擇權，又助力樓市去庫存。

未來的螺嶺將變成什么樣子？

深圳市規劃和自然資源局羅湖管理局副局長、三級調研員車長春說：“螺嶺片區的改造并非簡單的空間再造，而是一場基于尊重與傳承的生活升級?！?/p>

改造后，螺嶺將補齊養老托育、醫療文化等公共服務設施短板，規劃公共配套設施13300平方米，高標準建設學校、幼兒園、社康服務中心、長者服務中心、社區體育活動場地等，打造集醫療、養老、文體、教育于一體的“鄰里中心”。

未來，這里將形成一個完善的“15分鐘生活圈”。無論是孩子的“四點半課堂”、老年人的日間照料，還是青年人的社交休閑，都能在“家門口”一站式解決。同時，預留傳統商業回遷空間，讓熟悉的老店得以留存，營造有煙火氣的鄰里社區。

此外，項目將控制建筑高度和住宅容積率，以帶來更加合理的樓間距、更優的采光通風、高品質的建筑空間。

新城市規劃建筑設計股份有限公司副總規劃師劉鵬舉認為，項目主動“做減法”，在高密度建成區中為空間資源“留白”，打破了中心區高強度開發帶來的空間壓抑感，進而在物理上夯實了建設“好房子”與“好小區”的基礎。

同時，項目將通過局部地塊標高提升、完善管網及海綿城市措施，系統提標雨洪防御；補充消防站與應急避難場所；優化路網微循環與高標準慢行系統，實現機非分離，暢通“最后一公里”。

螺嶺片區的改造，是深圳從“增量擴張”向“存量提質增效”轉型的縮影。正如呂晉川所言：“螺嶺項目精準回應了居民‘住上安全舒心好房子’的核心期盼，既惠及民生，又為全國同類改造提供范本?！?/p>

當政策頂層設計、國企執行力與居民意愿形成合力，當“房票”“專項債”等金融工具為民生工程托底，城中村可以是新生活方式的起點。不久的將來，這座65歲的“初代特區村”，將在羅湖的心臟地帶以“好房子”的形態重新生長。