文/北京進深 徐迪

7月3日，通州新盤北投和璟調規后重取規證。

這一次取證明顯順利得多。

初版方案3月30日公示，5月6日才拿下規證。

新方案6月17日至7月1日進行公示，期間未收到反饋意見。

終版總平圖將涉及到調整的部分做了注明。

本次調整，計容建筑面積、外立面風格均不變，主要變化是將100㎡的住宅建面，劃撥給了物業服務用房。

整體少了大概一間房的可售貨值，按照市場價計算，400萬元左右。

1、調整G1#配套樓地上部分功能組成

將100㎡物業服務用房挪至地上部分，且計入容積率。

2、鄰里共享空間面積減少100㎡。

相應調整不計容面積及地上總建筑面積。

調整之后，鄰里共享空間不計容面積195.38㎡，架空層不計容面積360.49㎡，風雨連廊不計容面積433.98㎡。

3、根據方案修改和勘誤，調整相應樓棟明細表指標。

住宅總建筑面積，從原方案86710.16㎡減少至86610.16㎡，涉及到的樓棟有13棟之多：

6#、8#、11#、12#、13#、14#、23#、24#、25#、26#、28#、29#及30#住宅樓。

4、西側3棟小高層樓棟輪廓微調，面寬進深及總圖位置不變。

首先是將側邊設備平臺調至北側；

其次是將南向的弧型轉角陽臺，調整成了直角。

增加贈送

對一個近9萬方體量的社區來說，100㎡可售面積的增減似乎不值一提。

但物業用房的地上面積卻是從0到100㎡的增加。

這意味著，未來物業團隊能擁有更為舒適的辦公環境，業主在辦理日常事務時，也能享受到更好的服務體驗。

但是從另一個角度來看，這次調規或許還有一個目的：增加贈送。

住宅建面減少的100㎡，并不是簡單地將某一套房源改為物業用房，而是對13棟樓上百套房源進行了微調。

在室內格局不變的前提下，北邊切割出一部分，改為設備平臺，不計建面。

戶型預測

北投·和璟建設用地約4.85公頃，總建筑規模約13.22萬㎡，其中計容地上面積約8.74萬㎡，容積率1.8。

規劃30棟住宅樓，總計約866戶，面積段83-147㎡。

從贈送形式來看：

南向通面開敞陽臺，進深在1.5米左右；

北向兩個設備平臺，進深約1米。

日前有關于該項目的戶型草圖流出，邊戶得房率號稱超過98%。

洋房產品還是有希望達到這個標準的，但是這個項目雖然樓號多，邊戶房源并不多。

且東西樓棟間距近的只有5米出頭，遠一點的也就8-9米左右。

這種側邊開窗的設計，怎么解決對視問題呢？

拿地回溯

2月3日，通州宋莊鎮丁各莊等四村城改項目FZX-0703-6002地塊完成出讓。

由北投置業＋北京建工＋新航城聯合體以15.62億元底價摘得，折合樓面價約1.79萬元/㎡。

三家公司均為均為市管國企，其中：

北京北投置業有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事為林海燕，經理為屈晨。公司注冊資本2億元，由北京城市副中心投資建設集團有限公司100%持股。

北京建工地產有限公司責任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事長為潘捷，經理為宋鵬。公司注冊資本60億元，由北京建工集團100%持股。

北京新航城開發建設有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事長為沙鋼，經理為王淼。公司由北京城市副中心投資建設集團和北京新航城控股有限公司分別持股50%，后者為大興區屬國企。

拿地一周后，項目開發主體北京北投和翼房地產開發有限公司成立，注冊資本5000萬元，北投置業控股60%，北京建工地產和新航城分別持股20%。

劉輝出任項目公司董事長，總經理為季林濤。

600米暗戰

宋莊鎮位于通州區北部，遠在東六環外。

根據北京城市副中心規劃，宋莊的定位是藝術小鎮，附近商業業態以藝術館、美術館為主。

當前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷，近年隨著部分旅游資源的開發，餐飲業態逐漸發展起來，生活配套設施陸續落地。

宋莊目前在售樓盤也比較多，包括金地北京壹街區、建投國貿瑨上和城建國譽頌等。

6002地塊在上述項目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。

但是相比通州老城的梨園、八里橋等板塊，地塊目前周邊暫無地鐵直達，距離最近的地鐵6號線潞城站將近5公里。

周邊有谷德瑪特購物廣場、華聯購物中心（六合新村店）、北京安貞醫院通州院區、宋莊文化創意公園、路縣故城遺址公園等生活配套設施。

最近的競品項目，是剛公布案的首開熙悅京晏，二者一路之隔，直線距離僅600米。

北投和璟拿地早兩個月，本來有先發優勢，結果中途調規改方案，進度直接被追平。

而后發的首開熙悅京晏，完全摸清了對手的短板，產品設計避開北投的鋒芒。

熙悅京晏地上計容建面8.93萬㎡，容積率2.3，規劃13棟住宅樓，小高層為主，僅南排兩棟為洋房，總計772套房源，面積段85-160㎡。

這是首開地產在北京的首個四代宅產品，高贈送是其最大亮點。南向通面寬陽臺，弧型轉角接側邊飄窗，北向設備平臺 挑高平臺，部分是奇偶陽臺設計，尺度非常大。

值得一提的是，首開集團與北京建院近日完成重組，管理層也作出相應的調整：

原首鋼集團副總經理王世忠空降首開集團任總經理；原北京建院董事長徐全勝出任副董事長，原北京建院總經理鄭琪任副總經理。

熙悅京晏被定調為獻禮副中心10周年的“首開一號作品”，寄望頗深，新領導班子上任后，項目的操盤力度、品牌勢能或將全面強化。

相比之下，北投這邊則稍顯被動。受同片區兄弟樓盤棲澐灣前期調規、降價及開發節奏緩慢等連鎖反應波及，項目的整體口碑與市場信任度正面臨一定考驗。