我大概再過一兩個月就要領取新家的鑰匙了。

我和我的伴侶購買的是一套剩余組屋（Sale of Balance Flat，簡稱 SBF），因此等待時間只有兩年多一點，而不是像普通**預購組屋（BTO）**那樣需要排隊等待更長時間。

大約一年前，我們申請了HDB貸款。當時，75%的貸款價值比（Loan-to-Value，LTV）上限已經正式實施，這也意味著購房者需要支付25%的首付款。因此，這一點對我們來說并不意外。

真正讓我意外的是，在每一次去HDB辦理手續之前，我都必須自己東拼西湊各種資料。

貸款資格規定放在一個地方；貸款運作機制放在另一個地方；各種費用明細又散落在其他網頁。

我一直希望能有一份指南，可以讓我在搭MRT去HDB的路上打開來看，而不是同時開著五個瀏覽器標簽頁。

于是，就有了這份指南。

我重新整理了所有內容，因為自從上一篇版本發布以來，購買HDB組屋的一些基礎規則已經發生了變化。

其中最重要的一項，就是首付款比例。直到今天，仍然有很多人以為首付款還是20%。事實上，它已經不是了。

一、HDB貸款資格：我可以申請HDB貸款嗎？

首先，你需要確認自己是否符合申請**HDB優惠貸款（HDB Concessionary Loan）**的資格。

以下是必須滿足的條件：

注意：

如果你擁有一個巴剎、小販攤位，或商業／工業物業，你必須親自經營該業務，而不能依賴其他收入來源。

*大家庭（Extended Families）是指：你、你的配偶，以及有收入的子女，共同作為申請人或居住人。

如果你符合以上所有條件，就應該申請一封HDB購房資格信（HDB Flat Eligibility，簡稱HFE Letter）。

無論你是：

• 向HDB購買新組屋；

• 還是購買轉售組屋并簽署《購屋選擇權（Option to Purchase，OTP）》；

都必須先取得HFE資格信。

因此，它應該是你購房流程中的第一步，而不是等找到心儀房源之后才去申請。

二、HDB貸款利率是多少？

目前，HDB優惠貸款利率為2.60%。

這一利率已經維持多年，截至2026年第一季度（Q1 2026），仍然是2.60%。

那么，為什么這個利率不會隨意變動？

原因在于，HDB優惠貸款利率的計算方式是：

HDB貸款利率 = CPF普通賬戶（Ordinary Account，OA）利率 + 0.1%

目前，CPF普通賬戶（OA）的最低利率設定為2.5%。

因此，只要這個最低利率不改變，HDB貸款利率就只能是：

2.5% + 0.1% = 2.6%。

換句話說：

除非CPF普通賬戶最低利率本身發生變化，否則HDB貸款利率只可能上漲，不可能低于2.6%。

再來看看銀行房貸。

大多數銀行房貸都是與**SORA（Singapore Overnight Rate Average，新加坡隔夜平均利率）**掛鉤。

與HDB貸款不同，SORA會隨著市場利率不斷變化。

另外，大多數銀行貸款利率通常只會固定2至3年。

固定期結束后，你通常需要：

• 重新議定貸款利率（Reprice），或

• 將貸款轉到其他銀行（Refinance）。

而選擇HDB貸款的人，則完全不用擔心這些問題。?? 在比較HDB貸款與銀行貸款之前，你還需要知道一點：

HDB貸款與銀行貸款之間的利率差距，并不是固定不變的。

事實上，自從本指南第一次發布以來，僅僅兩年時間，SORA就已經出現了相當大的波動。

這意味著：2024年看起來很貴的銀行貸款利率，今天可能已經變得非常有競爭力；反過來也一樣。

因此，我不會在這里列出任何具體的銀行貸款利率。

因為等你看到這篇文章時，這些數字很可能已經過時。

真正應該做的是：

在決定貸款方案之前，查看你準備申請貸款銀行官網上的最新利率，或者咨詢專業房貸經紀（Mortgage Broker）。

截至目前，唯一始終沒有變化的數字，就是：

HDB貸款利率：2.6%。

三、HDB貸款首付款是多少？

HDB貸款的首付款是房價的25%，而不是20%。

這一規定于2024年8月20日正式生效。當時，HDB把貸款價值比（Loan-to-Value，LTV）上限，

從原來的80%，下調至75%，與銀行住房貸款保持一致。由于貸款現在最多只能覆蓋房價的75%，因此，剩下的**25%**必須由購房者自行支付。

如果你曾經看到過任何地方寫著："HDB首付款是20%"

包括本指南較早版本，那么這些資料現在都已經過時了。這是你前往HDB辦理購房手續之前，最重要、也是最不能弄錯的數字。

真正容易讓人誤解的是：

這25%的首付款，并不是一次性支付。

付款時間分為兩個階段：第一筆：10%；當你：

• 簽署《租賃協議》（Agreement for Lease，新組屋）；

• 或正式行使《購屋選擇權》（Option to Purchase，轉售組屋）時，

需要支付房價10%的首付款。

這筆錢可以：

• 全部使用CPF普通賬戶（OA）支付；

• 全部現金支付；

• 或兩者混合支付。

這一階段沒有最低現金支付要求。

第二筆：15%；等到正式領取房屋鑰匙（Key Collection）時，

再支付剩余15%的首付款。

同樣可以：

• 使用CPF支付；

• 使用現金支付；

• 或兩者結合支付。

舉個例子：

如果購買一套價值40萬新元的組屋：

簽約時：支付4萬新元（10%）領取鑰匙時：再支付6萬新元（15%）

總共首付款：10萬新元。而不是一次性支付10萬新元。

如果你購買的是BTO組屋，還有一個好消息：

由于BTO通常需要等待幾年才完工，在等待期間，

你的CPF普通賬戶（OA）仍會持續收到每月公積金繳款。

因此，從簽約到領取鑰匙之間的幾年時間，不僅僅只是等待。

它也是一個讓CPF余額不斷累積、幫助你準備第二筆15%首付款的過程。

?? 如果你申請的是銀行貸款，而不是HDB貸款：對于第一套住房來說，

銀行貸款目前同樣實行：

75%的貸款比例（LTV）。

因此，總首付款同樣也是：25%。

不同的是：銀行規定，這25%里面，至少有5%必須以現金支付。

而HDB貸款則沒有這一要求。只要你的CPF余額足夠，

首付款甚至可以全部使用CPF支付，無需任何現金。

四、HDB房型選擇——新組屋（BTO）、轉售組屋還是剩余組屋（SBF）？

購買HDB組屋時，你首先需要決定的是：

• 新組屋（Build-To-Order，簡稱 BTO）

• 轉售組屋（Resale Flat）

• 剩余組屋（Sale of Balance Flat，簡稱 SBF）

每一種選擇，都需要在價格與等待時間之間作出取舍。

?? 「買BTO要等6年」的說法已經過時了

很多人仍然認為：申請BTO就一定要等六年。

事實上，這種觀念已經不符合目前的情況。

自2025年以來，HDB一直透過推出縮短等待時間組屋（Shorter Waiting Time Flats，簡稱 SWT），

提前展開建筑工程，以便縮短購房者的等待時間。

所謂SWT組屋，就是在正式推出銷售之前，房屋已經開始興建。因此，中簽者能夠更快領取鑰匙。

以2026年2月BTO銷售活動為例：約80%的新組屋，等待時間都少于4年。

其中，共有1,316套屬于SWT組屋，等待時間甚至不到3年。

HDB也承諾：將在2026年及2027年，每年推出約4,000套SWT組屋。

不過，等待時間越短，競爭自然也越激烈。由于幾乎所有申請人都希望盡快拿到新房，

因此，SWT組屋的申請人數遠遠高于普通BTO項目。

如果你準備申請SWT，應該做好心理準備：競爭會更加激烈，而不是認為自己一定更容易買到。

至于剩余組屋（Sale of Balance Flat，SBF），也就是我和太太最終成功購買的那一種。SBF是指：過去銷售活動中尚未售出的單位，或后來退回給HDB的單位。

這些房屋仍然按照原本BTO價格出售。由于很多單位：

• 已經建成；

• 或者工程已經接近完成；

因此，等待時間通常比全新的BTO申請短得多。

有些項目，等待時間甚至只需要兩年多一點。

當然，它的缺點也很明顯：你只能從當次開放銷售的剩余單位中挑選，

可選擇范圍比較有限。

五、HDB的位置與面積如何影響房價？

當你決定好：購買BTO、SBF，還是轉售組屋之后，接下來最重要的決定，

就是：地段（Location）與房屋面積（Size）。

事實上，這兩個因素，幾乎比其他任何條件都更能影響房價。

如果你購買的是新組屋（BTO）請忘記「成熟市鎮」和「非成熟市鎮」的分類

過去，大家習慣把BTO項目分成：

• 成熟市鎮（Mature Estate）

• 非成熟市鎮（Non-Mature Estate）

但這一分類方式，已經不再適用于新的BTO項目。

自2024年10月BTO銷售活動開始，HDB采用了全新的分類制度。

所有新組屋項目，都會被劃分為：

• Standard（標準）
• Plus（優選）
• Prime（核心）

這一分類，不再依據所屬城鎮，而是依據項目本身的位置條件。

Standard（標準項目）

這是數量最多的新組屋類別。

遍布全島，享有一般政府補貼。

最低居住年限（MOP）：5年

未來出售時：

• 買家沒有收入上限；

• 無須向政府返還補貼。

通常位于：

• 交通方便地區；

• 靠近商業設施；

• 或接近市區。

最低居住年限：10年。

未來出售時：買家必須符合收入上限：

• 家庭14,000新元；

• 單身7,000新元。

此外，賣家還需要向政府返還約：6%至8%的補貼（Subsidy Clawback）。

返還金額按照：轉售價或估值計算。

Prime（核心項目）

這是位置最好的組屋項目。

通常位于：

• 市中心；

• 或交通最便利的地區。

同樣實行：10年最低居住年限。

出售時：買家同樣必須符合收入限制。賣家則需要返還：約9%的政府補貼。

這意味著：即使兩個BTO項目位于同一個市鎮，它們也可能適用完全不同的政策。

因為：現在被分類的是項目（Project），而不是整個城鎮（Town）。

如果你購買的是轉售組屋情況則與以前基本相同。Standard、Plus、Prime制度，只適用于2024年10月之后推出的新組屋。

由于這些新組屋，至少需要：

• Standard：5年

• Plus / Prime：10年

才能進入轉售市場。因此，目前市場上幾乎所有轉售組屋，仍然屬于舊制度下的房源。房價仍然主要受到以下因素影響：

• 是否靠近市中心；

• 是否靠近MRT；

• 社區是否成熟完善。

以下是HDB公布的**2026年第一季度（Q1）**轉售數據：

例如：

一套四房式轉售組屋（4-room）

位于Bukit Batok（武吉巴督）

中位數售價：

649,000新元。

而同樣是四房式，

位于Bukit Merah（紅山）

中位數售價達到：

938,000新元。

兩者相差：

接近29萬新元。

而房型面積，

同樣會大幅影響價格。

例如：

在宏茂橋（Ang Mo Kio）

三房式轉售組屋，

中位數售價約：

441,800新元。

而同一區的五房式組屋，

中位數售價則達到：

1,090,000新元。

約為三房式價格的：

2.5倍。

提醒

以上數據，

僅代表2026年第一季度的市場中位數。

未來仍然會不斷變化。

因此，在正式制定購房預算之前，

建議先查看HDB官方網站公布的最新季度轉售統計數據，

而不要完全依賴本指南中的數字，因為隨著時間推移，這些數字也會逐漸過時。

六、購買BTO或新HDB組屋需要哪些費用？

除了房屋本身的售價之外，無論你選擇的是HDB貸款還是銀行貸款，購買新HDB組屋還需要支付以下費用：

注意：

**購屋選擇費（Option Fee）**并不是額外費用。如果最終順利完成購房，

這筆錢會退回或計入購房款。如果你決定放棄購買，則會被沒收。因此，

更準確來說，它是一筆訂金（Deposit），而不是額外成本。

七、購買轉售HDB組屋需要哪些費用？

如果購買的是轉售組屋（Resale Flat），需要支付以下費用：

在你離開之前（Before You Go）

老實說，即使我已經親身經歷了整個買房流程，在正式發布這篇指南之前，

我還是重新核對了其中一半以上的數據。其實，這正是我想表達的重點。

像這樣的購房政策，往往都會在沒有太多宣傳的情況下悄悄調整。你從朋友那里聽來的經驗，或者兩年前論壇上的帖子，很可能今天已經不適用了。

所以，如果這篇文章有一件事情值得你記住，

那就是：

在你前往HDB辦理任何手續之前，一定要親自確認最新的數據和規定，而不要完全依賴任何人的記憶——包括一年后的我。

等到你看到這篇文章的時候，我應該已經完成交房，拿到屬于自己的新家鑰匙了。也祝愿你，

能夠順利買到屬于自己的理想HDB組屋。