如今做地產(chǎn)的，沒哪個日子好過，全部縮起腦殼、夾到尾巴熬日子。靠文旅地產(chǎn)吃飯的華僑城也好不到哪兒去，這兩年真的遭慘了。前兩年公司剛大換血，新班子一上任就撞上行業(yè)寒冬，明眼人都曉得，這完全是接了個燙手山芋。

新老總跑斷腿，賬面爛賬硬是松不到

董事長吳秉琪板凳都還沒坐熱，就天南海北到處跑。成都、西安、海口、山東、福建來回飛，天天跟各地政府好生溝通、磨嘴皮子，說白了就一件事：把公司手頭囤起的土地、壓起的閑置項(xiàng)目盤活變現(xiàn)。好在地方政府也懂得起，曉得它難處，專門組建工作組、出政策幫忙，一起把這些死資產(chǎn)盤活。

但是外頭跑得再熱鬧，賬上的窟窿半點(diǎn)填不上。去年華僑城資產(chǎn)減值差點(diǎn)百億，比前年暴增一大截，直接把全年利潤虧出個大洞。說到底就是 2020 年前后太冒進(jìn)，拿地拿得瘋、攤子鋪得大，一點(diǎn)后路都不留。結(jié)果后面樓市直接垮桿，房子賣不動，一大堆土地死死捏在自己手里，成了甩都甩不脫的累贅，把公司業(yè)績拖得稀爛。

去年底總資產(chǎn)縮到 2800 多億，比往年少了一成多；有息負(fù)債壓到 1185 億，看著債務(wù)數(shù)字降了點(diǎn)，其實(shí)隱患特別大。最大的問題是：資產(chǎn)縮水的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于還債的速度，所以負(fù)債率死活降不下來。管理層自己也承認(rèn)，就是 “以售定投” 惹的毛病 —— 全靠賣項(xiàng)目回款過日子，錢來得零散，根本沒法穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)還債，債務(wù)包袱一直甩不脫。

投資者喊話學(xué)中交甩包袱，公司咬死不拆雙主業(yè)

股市里頭的投資者早就慌安逸了，去年股東大會上大家輪番提問，句句戳痛點(diǎn)：公司以后咋個走？囤了幾年的積壓項(xiàng)目好久清得完？身上的重債還要扛多久？

所有人最疑惑的就是：為啥子不學(xué)中交地產(chǎn)？別個干脆把地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，一身輕松，短短七個月就完成重組，負(fù)債率降下來了，凈資產(chǎn)也轉(zhuǎn)正，日子過得巴巴適適。一比之下，華僑城的處境簡直遭不住。

但華僑城嘴巴咬得死緊，說啥都不拆分雙主業(yè)，文旅加地產(chǎn)的模式堅決不改。管理層翻來覆去就一套說法：兩個業(yè)務(wù)本來就是互相幫襯、互相兜底。地產(chǎn)修文旅配套，文旅做起來又能抬高地價和項(xiàng)目價值，這是華僑城吃飯的看家本領(lǐng)。只要把存量地產(chǎn)處理干凈，反過來還能養(yǎng)文旅板塊。

這話聽起沒毛病，但行內(nèi)人都心知肚明：不是不想減負(fù)，是根本拆不動。盤子鋪得太大，幾十年堆起的歷史包袱盤根錯節(jié)，哪里是簡單拆分就能解決的。

盤活終于有點(diǎn)起色，文旅不再瞎搞大項(xiàng)目

雖說爛攤子一大堆，但這一年華僑城確實(shí)干出了點(diǎn)真東西。去年年底，六十多個囤了多年的積壓項(xiàng)目全部理順整合，文旅、商業(yè)、酒店、物業(yè)各做各的、分工清楚，再也不像以前那樣亂糟糟揉成一團(tuán)，管理清爽多了。

現(xiàn)金流也終于緩過來了，去年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額沖到 125 億，比前年直接翻番。這份成績真的不容易，全靠公司勒緊褲腰帶過日子、以收定支，再加上不斷處置閑置項(xiàng)目回款，硬生生把資金鏈穩(wěn)住了，沒出大問題。

另外，文旅以前那種瞎擴(kuò)張、吹大牛的歪風(fēng)氣徹底剎住了。早些年動不動就簽千億大單、到處跑馬圈地，整些華而不實(shí)的大盤，現(xiàn)在這套老打法徹底作廢。吳秉琪上臺過后思路完全變了，不再貪大求多，專心精細(xì)運(yùn)營，全力推進(jìn)文旅基建 REITs（大白話就是拿園區(qū)資產(chǎn)做證券化，多找一條融資路子）。

文旅 REITs 是他現(xiàn)在最看重的突破口，專門跑到成都?xì)g樂谷實(shí)地蹲點(diǎn)調(diào)研，親自盯材料、跑流程，全力推進(jìn)落地。東部華僑城那個超級大盤，也組建了專項(xiàng)工作組，慢慢打磨方案，定的是 2026 年下半年先啟動大峽谷片區(qū)的開發(fā)和升級改造。

針對文旅多年的老毛病，公司也在認(rèn)真整改：以前一到淡季，園區(qū)就冷冷清清、耍法單一，好多設(shè)備閑置起生銹浪費(fèi)。現(xiàn)在準(zhǔn)備做全年不打烊的主題活動，還專門盯上老年客源，就是為了補(bǔ)齊淡季沒人、虧錢的短板，把閑置資源用起來。

內(nèi)部管理更是下了狠手，今年 1 月直接出臺《華僑城十戒》，定下十條碰都碰不得的硬規(guī)矩。貪腐、做假賬、亂投資、泄密、虛假貿(mào)易，全部明令禁止，抓到就追責(zé)。說白了就是整治前幾年野蠻擴(kuò)張留下的漏洞，把公司規(guī)矩立起來、風(fēng)氣擺正。

夾縫里頭走鋼絲，四件事定生死

實(shí)話實(shí)說，現(xiàn)在的華僑城，完全是在夾縫里頭走鋼絲，步步都懸得很。前幾年沖動拿地埋下的爛攤子，沒得三五年根本啃不完；地產(chǎn)減值的窟窿持續(xù)擴(kuò)大，一直啃公司利潤；雙主業(yè)捆死的模式，讓它學(xué)不到中交那種輕松甩包袱的操作；文旅淡旺季差距大的老問題，短期也根治不了，資本市場的信心一時半會兒回不來。

但好在，自救的路子是走對了。跟地方政府聯(lián)手盤活存量、現(xiàn)金流穩(wěn)步變好、資產(chǎn)負(fù)債同步收縮、文旅轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)和證券化，內(nèi)部管理越來越嚴(yán)，所有高管全部下沉一線干活，全是實(shí)打?qū)嵉膭幼鳎皇强沾蹬Ｆぁ⒆咝问健?/p>

以前那種大手大腳、到處鋪攤子的野蠻時代徹底翻篇了。現(xiàn)在的華僑城沒得捷徑，只能在存量里頭摳利潤、在爛攤子里頭找活路。這么多年堆下來的債務(wù)、閑地、爛項(xiàng)目，不可能一下清干凈。

往后到底能爬出泥潭翻身，還是繼續(xù)越陷越深，完全看四件事：存量土地能不能順利脫手、REITs 項(xiàng)目能不能穩(wěn)穩(wěn)落地、負(fù)債能不能持續(xù)降下來、內(nèi)部規(guī)矩能不能真正管事。這四關(guān)，一關(guān)都不好過，直接拿捏華僑城接下來的生死走向。