重慶
重慶全面放開限售快一個月了，這個對后市影響到底如何？
之前我寫過，是好事情，因為可以提升市場的流通性，這個效果也確實明顯，近期重慶二手房成交很好，上周六單日成交762套，周日成交869套，上周新房成交也不錯，可以說小陽春已經提前開啟了。
我們如果看上海的成交量，更驚人。強者恒強，如果3-4月小陽春能持續，從去年10月的熱度開始，就維持了7個月，持續放量，信心是有可能扭轉的，短期3個月無法影響情緒，但若持續半年到一年持續保持熱度，那就極有可能。
回到主題，重慶全面放開限售，對后市有何影響，以及是否要調整買房決策予以應對？下面談談自己的看法，僅供參考：
第一，短期價格利空，但提升市場活躍度
全面放開限售，短期在價格上肯定是偏利空的，因為現在整體市場并未完全回暖，大家還是偏悲觀的，這個時候放開限售，短時間掛牌量肯定會快速提升，現在還處于限售期的房子，大多都是高位站崗的，肯定要虧錢才能賣的，這會加大市場競爭，短期價格會往下走。
大家也不必過于慌張，因為沒滿2年的房子，要上市交易，徐繳納全額5.3%的增值稅，這會讓很多限售期的房子不會降價太多的，因為加稅一起就割肉太疼了。
短期表征就是：以價換量。
最近以價換量的趨勢不要太明顯，這是上周新房走勢，新房成交體量環比上漲68%，成交均價13121元/㎡，環比下降5%。
二手房成交體量環比上漲19%，單價10050元/㎡，價格持續在低位。
但欣喜的是成交量在上漲，市場活躍度很高，市場充分換手，就跟GP市場一樣，低位換手率提高，價格后續才有上漲的基礎。
洗出看空者，更重要的是讓想置換改善的朋友能上車，這也是優勝劣汰的過程，二八分化，資產快速置換成優質資產。
垃圾
未來只會是撇房子越來越難賣且價跌，好房子好賣且價漲。
長期來看，個人覺得未來會不會重新收緊限售已經不重要了，因為未來一定不會再像以前大量新增土地供應了，市場上的好貨就這么多，正常交易就好，不用認為再縮小供給量。就跟新加坡模式一樣，好的商品房是少數，大多數都是保障性住房，那么重慶撇房子是多數=保障房。
當然如果市場轉好，能收緊也可以，個人覺得意義不大了。
第二，利空郊區，利好核心區
全面放開限售一定會利空郊區，利好核心區。
讓重慶重回核心的邏輯將再次被夯實。
道理其實很簡單，因為前幾年買的還處于兩年限售期的房子，大多是在新區郊區的，核心區的供應比較少。現在市場不好，經過被市場教育，大家也知道還是核心區房子更好且更保值，于是大家會更傾向于把郊區的房子賣掉去置換成核心區的好房子。
但郊區本來掛牌量就不小，再加上放開限售后新增的供應，這些地方拋壓就更大了。
因此我們最近才發現，有好幾個新區郊區的新盤都在降價：
蔡家的保億御景玖園，125萬起買160㎡大平層
中央公園南的康田星樾，114萬起買94㎡洋房
巴濱路的西派時代，138萬起買163平精裝大平層，這個樓盤我曾經負責過策劃端工作，是有感情在的，應該是18年就開始賣，現在都還沒賣完，也是尷尬，產品定位也有些問題。從早期1.4萬左右單價到現在8千多，只能是感慨一下。
沒得法呀，新房二手房大家都會對比，要拋大家一起拋，短期壓力不會小。但充分換手后，市場會回歸合理。
但是也要提醒，大家不要覺得這些盤價格非常便宜，感覺撿到寶了，其實并沒有，從自住來講呢，也沒有太大問題，如果是TZ，就萬萬不要考慮了。
綜上，大家不要過于悲觀也不要過于樂觀，長期是向好的。從保值增值的角度，在重慶買房，依然是首選核心區的。
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