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老司機輸出的內容，大部分都與住宅相關，很少涉及商鋪。因為過去20年，樓市的主旋律是住宅漲價，商鋪被迫成了樓市里的小透明。

但最初的敘事其實不是這樣的。老司機剛進入樓市時，20多年前吧，那時候商鋪的價格普遍比住宅要高，有的甚至高出好多倍。開明街的商鋪單價要賣到6位數，同期的住宅不到其十分之一。

那時候買商鋪，也不是為了炒房，而是為了收租，租金幾乎年年漲，轉讓費瞠目結舌，一鋪養三代，就是那個年代公認的真理。

那時候的投資理念也非常樸素，買商鋪拿租金，獲取相對固定的回報。20年過去，投資又開始回歸到這樣樸素的邏輯上來了。

這20年，執著于商鋪的投資客錯過了住宅的大漲，也躲過了住宅的大跌，福兮禍兮，誰說得清呢？

現在，屬于住宅的時代可能已經結束了，過去幾年，投資住宅非但沒有獲利，反而付出了巨大的代價。

于是商鋪再次走入一部分人的視野，雖然沒有大漲大跌的刺激，但持有優質商鋪，獲取穩定租金，仍不失為一種較好的投資。

問題在于，什么樣的商鋪是好商鋪？

以寧波為例，宏觀上商鋪的總量是過剩的，這幾年大家都有感受，一些商鋪的租金下跌了，一些商場關門了，商鋪的投資穩定性受到了挑戰。

在此大背景下，必須要有一套標準來遴選商鋪，老司機今天簡述幾條，拋磚引玉，希望大家能在文末留言探討。

第一，商鋪的獨立性。好的商鋪必須是獨立的，即可以自己單獨開門做生意，最糟糕的商鋪是在大型商業體內，比如姜山的海港城，江北的中體城里的商鋪，這些商鋪的命運完全寄托于他人，如果商場經營遇到問題，里面的商鋪全都得死。

獨立商鋪就是我們常見的沿街商鋪，如住宅小區下面的底商，這些商鋪基本不受別人影響。周邊商業氛圍好則錦上添花，周邊氛圍一般，自己也可以做生意。

有一種獨立商鋪也要警惕，那就是內街，寧波大多數內街都做不起來，做得好的內街需要強大的運營能力，所以內街的商鋪獨立性也是很差的。

第二，商鋪的地段。老司機對于地段的看法和傳統觀點不一樣，傳統觀點認為好地段就是市中心，交通方便，商業林立那種，但現在的市中心商鋪租金正在下滑，而且出租困難。

真正好的地段是要有非常堅實的消費人口，比如寫字樓下面的商鋪，如果寫字樓的出租情況很好，這些商鋪就很有價值。同理，如果小區的入住率高，且住戶的消費能力上乘，則社區商鋪的價值就很高。

所以地段的核心是人，是商鋪的消費人群。為什么老司機前段時間會向VIP會員推介明湖怡府的商鋪，就是因為這里的住戶在快速增加，同時他們的消費力在寧波首屈一指。有這樣堅實的消費人群在，商鋪的價值就有保障。

第三，商鋪的供應量。任何商業都會死于內卷，而內卷的原因是供過于求。哪怕消費人群再堅實，如果商鋪供應量過大，還是會有一部分開不下去。為什么有些郊區的商鋪比市中心租金還高，有些鄉鎮的商鋪比城里還貴？就是因為在當地，商鋪供不應求。

判斷供求關系的一個重要指標是空鋪率，這是肉眼可見的。一條街走過，如果空鋪超過20%，那這條街的商鋪都會岌岌可危；相反，如果一條街基本沒有空鋪，也基本沒有轉租廣告，那這條街的商鋪就非常有價值。

寧波在售的商鋪很多，基本上每個樓盤多少都有一些，但值得買的卻很少。

就算有商鋪滿足了老司機上面說的那幾條，但能不能下手，還得看一個關鍵指標：

價格。

商鋪是如何定價的？一般有兩種方法，一種是市場比較法，即通過與周邊商鋪比較來制定價格；另一種是租金反推法，即通過調查市場租金，來反推可能的售價。

兩種定價法互不矛盾，而且往往相互印證。

寧波的在售商鋪，租金回報率往往介乎3-4%之間，超過4%的就已經不多了，這個回報率看上去不怎么誘人，但相比住宅1-2%的平均回報，還是會高一倍以上。

住宅的定價里，往往包含有漲價幻想，而商鋪的定價則是完全實打實的租金反推。

3-4%的回報有意義嗎？這取決于你對賺錢的理解，如果想用100萬快速再賺100萬的，這個回報率沒有意義；如果只是想保值增值，細水長流的，這個回報率很有意義。

因為現在的長期存款利率只有1.5%，一年期只有0.95%，10年期國債也只有1.66%了。

未來的很長一段時間，投資回報可能都是非常平庸的，如果有一項投資宣稱有非常高的回報，如超過5%，大概率是在等韭菜上門。

最后說回正題，老司機上文提到的明湖怡府的底商，現在已經是現房，目前正在發售。商鋪定價約2萬/平，總價200-400萬，是明湖東高端住區唯一商業街上唯一的在售商鋪。

通過老司機購買，能夠拿到最大的優惠。這不是說大話，是我和承銷方的老板很熟，老司機的客戶，都是由承銷方老板親自接待。

明晚（周六）8點，老司機將在直播中詳細介紹本項目，并回答大家關于商鋪、住宅投資的一些問題，歡迎掃碼預約。

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