文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會

今天一大早，進(jìn)深君在刷廣州規(guī)自局網(wǎng)站時，看到又有樓盤調(diào)規(guī)了。

這回的主角是，花都城投·花都湖壹號。

花都湖壹號于去年10月開盤，目前已入市8個月，去化相對穩(wěn)健。

它的開發(fā)商花都城投，是區(qū)屬國企，在項目操盤上動作不快，但“慢工出細(xì)活”。

此次調(diào)規(guī)，花都城投在原來的總平圖上繼續(xù)優(yōu)化，整體改動還挺大的。

01

具體來看，涉及住宅樓棟高度、戶數(shù)、健身場所、風(fēng)雨連廊等多個方面。

1）住宅建筑層數(shù)、高度降低。

其中，2棟建筑層數(shù)由37層調(diào)整為36層，建筑高度由131.3米調(diào)整為117.65米，降低了13.65米。

4棟，由30層調(diào)整為29層，高度由103.7米調(diào)整為95.6米，降低8.1米。

8棟，由30層調(diào)整為28層，高度由103.7米調(diào)整為92.45米，降低11.25米。

花都湖壹號共規(guī)劃10棟住宅，包括1棟超高層、3棟高層和6棟小高層。

此次涉及調(diào)整的三棟住宅，也是小區(qū)里個子相對較高的樓棟。

而高度集體下調(diào)后，高層壓迫感有所減弱。

樓棟之間的采光、通風(fēng)與觀景視野也將得到優(yōu)化，居住舒適度明顯提升。

2）平均層高變矮。

需要注意的是，雖然層數(shù)變少，建筑高度也降低了，但平均層高卻有所“縮水”。

調(diào)整前，2棟、4棟、8棟住宅的原平均層高分別約為3.55米、3.46米、3.46米。

調(diào)規(guī)之后，2棟平均層高降至約3.27米，4棟、8棟平均層高均降至約3.3米。

變矮16-28公分。

目前，這三棟樓尚未取證開售。

3）總戶數(shù)增加。

由于前面三棟住宅樓層數(shù)的調(diào)整，戶數(shù)也隨之發(fā)生改變。

2棟戶數(shù)由55戶調(diào)為65戶、4棟由57戶調(diào)為56戶，8棟由57戶調(diào)為54戶。

如此一來，總共增加6戶。

項目全盤原本414戶，現(xiàn)變?yōu)?20戶。

3）新增居民健身場所、風(fēng)雨連廊。

在2棟、8棟首層均增設(shè)居民健身場所，完善社區(qū)運(yùn)動配套，方便業(yè)主就近休閑健身。

在小區(qū)大門架空門廊西側(cè)，新增一處公共開放性風(fēng)雨連廊，強(qiáng)化社區(qū)空間的連通性與便民屬性。

其他方面，還涉及綠化、車道等細(xì)節(jié)方面的調(diào)整。

按這個方案調(diào)整后，項目總建筑面積由110890.36㎡調(diào)整為111477.37㎡，計算容積率建筑面積不變?yōu)?5271㎡。

容積率不變，仍為2.8。

建筑密度由28.00%調(diào)整為26.6%。

綠地率不變?yōu)?5%，機(jī)動車位數(shù)不變?yōu)?03個，非機(jī)動車位數(shù)不變?yōu)?50個。

02

花都湖壹號項目地塊，是花都城投在兩年前拿下的花都區(qū)廣花公路以東、雅瑤路以北CA0303017地塊。

即廣花公路東三（一期）地塊。

地塊底價成交，總價約67744萬元，折合樓面價約9000元/㎡。

花都城投不追求速度，從拿地到入市足足花了一年多時間。

去年10月，項目低調(diào)開盤。

截至目前，累計網(wǎng)簽110套，成交金額3.17億元，地價款覆蓋率46.8%。

成交均價1.95萬元/㎡，套均價288.44萬元。

整個小區(qū)定位還是蠻高的。

兩梯兩戶、純板式改善大宅，以“定制化”“智能化”的空間設(shè)計，匹配功能性與儀式感的雙重追求。

戶型主要為建面約138-188-220-300㎡的產(chǎn)品，主打改善。

項目優(yōu)點(diǎn)的話。

正如其名——花都湖壹號，樓盤距離花都湖直線僅150米，周邊自然生態(tài)不錯。

另外，樓下就是在建的地鐵8號線雅瑤站，未來開通后，地鐵通勤上是一大亮點(diǎn)。

不足的話。

項目雖然靠近花都湖，但北邊有奧園譽(yù)湖灣遮擋。

所以項目只有西邊的部分樓棟，以及高層能看到花都湖景觀。

另外，小區(qū)西邊靠近廣花公路，部分樓棟也可能有一定噪音影響。

周邊總體，也有待發(fā)展和完善。

項目開發(fā)主體廣州市花都區(qū)恒悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2024年6月，注冊資本200萬元。

股權(quán)上，該公司由廣州花都城投西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司100%持股，后者為廣州花都城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（簡稱“花都城投”）全資子公司。