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小助手V：fangsanmei2020，買賣房，裝修咨詢，投稿聯系。

哲學家黑格爾說過這樣一段名言：人類從歷史中學到的唯一教訓，就是沒有從歷史中吸取到任何教訓。

不愧是黑哥，看得真長遠！

許久不見的朋友，上周在高新萬達偶遇，當年跟風搖了軟西的西派國樾，交房后不漲反跌后決定賣房，花了近一年時間掛牌，終于成功止損，買房的心還在，這回看上的了曲江，來問我意見。

他的邏輯是這樣的，買高新屬于跟風上頭，買曲江屬于自住改善，以后兩極分化，房子只能優中選優，因此曲江買個大戶型，稀缺又保值。

佩服他又賣又買的勇氣之外，我看了下曲江的新房清單，這清一色大戶型，起步170㎡，當真能保值？

曲江豪宅

自去年開始，隨著需求萎縮，內卷加劇，西安新房步入滿城單價17000+處境，從軟件新城，高新CID，再到港務區，曲江，航天，經開，曾經價格梯隊分明的板塊，在二手房的沖擊下，紛紛呈現性價比。

唯一新房穩坐單價20000+的區域，僅剩曲江。

對開發商而言，曲江富人多，熱度高，土地少，有大量的置換需求，積極拿地，往大了蓋，不愁賣。

對買房人而言，曲江更稀缺，更保值，雖然二手房同樣腹瀉，但名聲，環境，配套在外，能買曲江，不看其他。

尤其是曲江星河灣開盤千人搖后，更加劇了這種共識，導致的結果就是曲江的新房，越來越豪，且越蓋越大。

2023年8月，唐頓莊園，面積185㎡-276㎡，備案價為2.1萬-2.39萬元/㎡，總價在388-660萬元。

2023年10月，曲江星河灣一期，面積226-323㎡，備案價為2.83萬-3.03萬元/㎡，總價在640萬-980萬。

2024年4月，金茂璞逸曲江，面積188-228㎡，備案均價2.9萬元/㎡，總價在550萬-660萬。

2024年8月，曲江星河灣二期，面積273-327㎡，備案價2.53萬-2.95萬元/㎡，總價在650萬-970萬。

2024年10月，泰發祥檀府，面積283-439㎡，備案價4.16萬-4.86萬/㎡，總價在1080萬-2213萬。

2025年4月，金茂璞逸東方，面積229-336㎡，備案均價3.31萬/㎡，總價在700萬-900萬。

2025年5月，華發錦宸賦，面積220-270㎡，備案均價3.4萬/㎡，總價750萬-950萬。

2025年7月， 曲江金茂府，面積170-229㎡，備案均價3.4萬/㎡，總價在570萬-770萬。

2025年8月，邦泰觀宸曲江，面積175-230㎡，備案均價2.51萬/㎡，總價440萬-580萬。

最后就是即將面世的中鐵云岫曲江，四代洋房，戶型面積約200-300㎡，價格未定但不會便宜。

無一例外，全是大戶型，全是豪宅，邦泰首開售罄本來還挺意外，但一對比總價，最便宜的反而是它。

每次遇到手握600萬以上的朋友來咨詢，我都會問對方相同一個問題，如果自住，當下的房子必須要換嗎？如果能選，全國都降了，就不能走出西安？

可能大家都是拿捏住相同的一點，有這個預算的首選曲江，看曲江的都走不出西安，因此曲江的新房，越蓋越大，越來越貴。

起步170㎡，西安曲江，當真高攀不起。

兩極分化

但仔細一想，也很釋然，西安本就臥虎藏龍，大佬無數，既是西北五省的中心，又是陜北富豪的理想居所，多一些豪宅，不是壞事，對于日益貧瘠的樓市，還有帶動作用，從銷量上看，賣的都還不錯。

2023年10月，曲江星河灣一期首開，319套房子就吸引1566組登記，首開就賣了25億，2024年加推后，又很快售罄。

2024年5月，金茂璞逸曲江首開，136套，套均800萬總價的新房，首開售罄，賣了10個億，加推又快速清盤。

今年文教園的金茂璞逸曲江，金茂府，截至8月，又分別賣了25.5億和19億，華發錦宸賦也是首開售罄，最近剛剛首開的，套均總價500萬的邦泰觀宸曲江，也是首開售罄。

西安的情況與全國類似，雖然樓市整體蕭條，但頭部的豪宅銷售火爆，低層邏輯也簡單，買豪宅的，要么手握多套房，吃盡了房價上漲紅利，多套換一套，置換無壓力。

要么高首付，低月供，資金，收入上本沒有太多壓力，又是享受型自住需求，資金要么炒股，要么買房，關鍵還離不開西安。

豪宅的熱銷和剛需的滯銷，房價的漲與跌背后，是收入的分化，打工人對應的普通高層住宅，房價由月供能力決定，但凡失業，降薪，裁員，收入不穩，購房信心不足，購入不足，房價承壓能力有限。

這個邏輯之下，大多數西安的新房，二手房，想要快速賣掉，價格就得降到普通打工人收入能接受的范圍，超了，就滯銷了。

所以才會出現SKP里人擠人，但康復路市場無人問的場景，從買房分化，到消費分化，背后都是收入的分化。

對于預算充足，600萬以上的，今年迎來的了曲江買房的最好時間，科技住宅，低密洋房，精裝平層，任意挑選，且后續還有源源不斷的好房子供應，文教園，杜陵，CCBD南區，文化運動公園，想選哪里選哪里。

但對于400萬預算以下的，原本想著曲江上新小面積，就地置換的，如今是徹底關上了大門，邦泰已成最低門檻，后續房子更是越蓋越大，原本西安改善應該是主力，但曲江當下新房只有豪宅。

對于更多的剛需，機會只有二手房，曲江豪宅一路狂飆的同時，二手房卻一路走低，尤其是曲江二期，從最高的3萬+，如今已經不少15000+二手房掛牌急售。

如果還覺得貴，曲江后花園的航天，還有更便宜的，房東一瀉千里，但買家可任意選擇。

與地段無關，單純就是需求不同，房子新舊不同，社區檔次不同，價格也是一個天，一個地。

就像西安的商圈南門-南稍門一樣，SKP不愁客戶買包，買表，中貿廣場同樣也不愁客戶，炸雞柳，吃烤腸。

相比2010年，只有豪宅的曲江，相比2018年，所有房子都在漲的曲江，如今的曲江反而進入了一個老中青各得其樂的時間。

想住曲江嗎？想圓一個富人區的夢嗎？總價150萬有機會，總價300萬有機會，總價500萬有機會，總價1000萬也有機會。

西安應該沒有任何一個區域，房價有如此大的跨度，大家同一條街道，同一個巷子，剛需，改善與豪宅并存。

至于文教園，至于杜陵，至于文化公園，至于CCBD南區，環境，配套，圈到底有沒有豪宅的素質，不重要，因為買的人認，一個豪宅是孤島，如果都是豪宅，那就是一個圈子。

誰讓老秦人都戀舊，都離不開曲江，500萬現金本可以說走就走，但依舊堅持西安買房。

稀缺探討

最后來回答朋友的問題，花這么多錢，在曲江買新房，到底稀缺且保值

嗎？站在不同的時間和緯度，有不同的答案，在過去的航天，高新都有過相同的故事。

壹

高新大平層的故事

2021年的高新軟件新城，因為三環內，丈八北路沿線，高新路，團結南路沿線，房子要么太小，要么太舊，要么太老，不少朋友堅信，大房子，改善社區才有稀缺性，在后期二手房的競爭中，才能保值，開發商也是這么想的。

于是，很短時間內，招商臻觀府，中鐵建西派國樾，西派樘樾，天谷雅舍，高科云天，保利天匯，天地源云水天境，保利云谷天匯等迅速面世，143㎡遍地，170㎡，220㎡的也不少。

至今 ，次新房里流通最好的，無一大面積，反而是蘇寧云著，中海天谷時代小三室，頗為稀缺。

貳

航天洋房的故事

同樣還有航天城，融創攬月府后，航天迅速貼上低密改善的豪宅區標簽，地價過萬，房價破兩萬。

碧桂園云頂，保利星河天匯，綠城紫薇公館，鑫苑府，科為攬月臺，招商華宇長安璽，龍湖云河頌，德通映南山，招商云山間等各類大戶型不斷面世。

但破發恰恰是從大戶型開始，鑫苑府的二手成交單價更是一度來到13181元/㎡。所以，買大戶型稀缺嗎？是稀缺，還是看時候。

在航天，融創攬月府剛面世的時候，周邊洋房，合院就只有這一個小區，大戶型稀缺。

但后續招商，綠城，保利，龍湖，鑫苑，德通都開始加推大戶型，且產品不斷迭代時，攬月府非合院的洋房也壓力山大。

在高新，龍湖云河頌剛面世的時候，豪宅第一股，業主甚至要集資升級外立面，在高新CID也相當稀缺，后續越秀鐵建樽樾，中海未來之境，招商天青云麓，中鐵建西派璽悅集中上市大戶型，壓力就很大了。

類似的案例，放在曲江也是同理，因為周邊沒有，你有，你是唯一，但周邊八個都是，最小都是170㎡起步，稀缺的反而是143㎡了。

單純自己住，享受，體驗，改善，能力之內想買多大買多大，既然房子金融屬性已消失大半，買房就回歸個人喜好。

但考慮稀缺，保值，這本就是偽命題，曲江新房蓋得越來越好，但本質還是大高層，后續杜陵，CCBD南區還有更多的土地供應，且新蓋的房子，會越來越好，價格還不一定漲。

萬事萬物，又回歸早買晚享受，晚買享折扣的市場規律，豪宅也不例外，尤其是西安的豪宅。

買的時候，大面積的讓富人上頭，但賣的時候，都是普通住宅，都是買新不買舊，大戶型的轉手壓力就相當大了。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

房子是商品，更是消費品，下行時代，價格，產品，容積率的背刺概率更大。

原本以為2.8已是低密，結果地不好賣了后，2.5成了常態，2.0也可以商量。

原本買大平層已是終點，結果小高層也供應了，洋房，疊拼也都有機會。

競爭在加劇，產品在迭代，新的只會越來越好，甚至價格也會更有性價比，需要做的，就是等待。

這個時代，總是充滿了各種意外，當西貝莜面正在和對門的酸菜魚暗暗較勁時，沒想到攻陷西貝的是羅永浩。

所以，在你們眼里，曲江是什么樣的曲江，曲江又是誰的曲江，網絡上的曲江一直有一股高攀不起的氣場，但現實中，曲江就是西安人的曲江，從200萬到1000萬都有房可選，不夜城隨便逛，8號線也通到了寒窯后花園。

曲江，早已走下神壇，豪宅高攀不起，但普宅隨處可見，既容得下霸道總裁的千萬別墅，也裝得了升斗小民的三居小窩。

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作者：晴明

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