錨定好房子，賦能好生活，金九銀十再發力——2025年9月深圳樓市數據發布會成功舉行

10月17日，由中房研究院主辦的“錨定好房子，賦能好生活，金九銀十再發力——2025年9月深圳樓市數據發布會“在深圳市潮汕青年商會成功舉行。

本次活動，嘉賓重點圍繞深圳加大放開限購區域后市場的變化展開討論，同時對后市作出研判，與此同時，也給普通置業者分享了一些購房案例。

時間：2025年10月17日

地點：深圳市潮汕青年商會 （海 岸城 大廈）

主辦：中房研究院ICR、365房評、房譜網

協辦：深圳市潮汕青年商會，世聯行，中原，房評社、深圳概率、《圖騰鏡》、《地產火線》、《老傅說事》、《深晚一兵》、《女王趴踢》、《Kenny擇房記》、365不動產俱樂部、365房學院、365換房俱樂部、《刀兄》、《糖糖探房》、《小馨看房》、《房矩陣》等。

▌姜旭

世聯行深圳公司總經理助理

概要：分析了深圳樓市走勢與熱點，探討現狀、客戶心理及行業影響，預判今年市場平淡，預計半年后才有新的變化。

政府關注：政府想了解真實市場上門量、外地客戶數據，探討高鐵覆蓋城市成為深圳樓市增長點的可能性。

市場現狀：深圳市場資金投入、剛需盤量少，客戶傾向核心地段，異地拉客難突破，新規舊規產品形成惡性循環。

樓盤價格：9月南山部分樓盤價格有吸引力，洗走其他片區客戶，客戶對價格和回報率敏感，價格低時購買意愿增強。

客戶心理：客戶缺乏購房信心，受樓盤降價、信息分散影響，等待更好產品和價格，年底或有高端產品入市。

行業影響：行業更關注交易量，當前環境影響業務員積極性，開發商選擇合作方更謹慎，客戶對行業信任感降低。

客戶選擇：人才房吸引原購買大戶型的客戶，客戶選房更理性，傾向核心地段核心資產。

樓盤表現：十一期間金地華瀾城和瀚海思念城表現好，購買者多為自住和改善客，二手房難賣影響新房購買。

未來預判：今年深圳樓市政策無更新，市場平淡，半年后或有新變化。

▌張永升

中原地產代理(深圳)有限公司拓展中心1 總經理

過去——

一手房：2022年4月起每月約3000套，去年四季度銷售激增，今年1 - 5月處于傳統淡季，整體呈L型底部震蕩。

二手房：每月4000 - 5000套，高峰期可達7000 - 9000套，價跌量升預示行業復蘇，但還未完全復蘇。

新盤分化：2024年中原代理樓盤40 - 50%盈利，2025年80%虧損且盈利盤不斷加劇。

內場銷售：內場利潤點低至0.6且不斷降低，用渠道時內場傭金打折，導致業務員內耗嚴重。

政策影響：政策出臺后客戶觀望情緒重，政策效果消化殆盡，短期內一手房市場難改善。

開發商情況：央國企占比超5成，大型民企利潤變薄，中小開發商或被收購或躺平，預計2026 - 2027年有斷檔期。

未來方向——

二手房：中原二手房業務虧損7000多萬，因房租成本高，未來嘗試平臺加資源轉化突破。

C端服務：培養全能型銷售員，關注區域運營能力，注重熟悉特定區域和板塊的人才。

豪宅市場：豪宅流量高但單價總價高，成交利潤高，優先選擇高客單價區域項目。

▌陳小斌

粵港澳大灣區城市關系研究專家

深晚一兵時評/灣區看房幫創始人

統計的是網簽量、價，及時性存在不足，建議增加大咖解讀、專家預判及政策走向等專業內容。【每月的數據發布會，專家大咖齊聚，解讀樓市數據，是對數據的補充】

當前各方面數據是在去杠桿，比如油價下跌，10月20 - 28號大會定調，明年兩會預計將公布十五規劃，今年政策刺激可能性小。

當下，財經類自媒體流量增長快，樓市相關內容占比減少，市場情緒提升需政策與數據支撐，需正向的導引。

▌柯文

數據總結：發布數據要有總結，以專業平臺視角梳理，增強導向性，給市場信心。

關鍵數據：關注深圳每月新增企業登記量和就業率，新增戶籍數據可酌情考慮，數據要有支撐與專業評估。

市場競爭：當前市場類似2008年金融危機時，開發商在搶閘口，都想跑贏同行多賣房，“踩踏”的現象就容易發生。

資金流向：手里有現金、負債少的人開始布局投資，方向多為股市、房市，而非實業。

剛需消費：剛需消費者因收入及預期降低，消費預期降低，購房時更關注月供、工作穩定性等。

企業影響：萬科等企業負面事件影響行業消費信心，消費者擔心房子無法按時入伙。

▌傅衛鴻

中房研究院ICR大灣區分院副院長

房評社主理人

《老傅說事》出品人

樓市現狀：9月傳統金九銀十，但市場表現不佳，消費者趨于理性，看房不問價格。

項目案例：新世界世紀山水項目，老板期望高，前期數據好，但與預期有差異。

樓市解困：認為樓市解困依賴整體經濟好轉，僅靠樓市政策難以改觀。

經濟形勢：整體經濟受中美貿易戰等影響，股市下跌，對樓市有負面影響。

▌劉海波

中房研究院ICR大灣區執行院長

博士

今天的活動，專家比較多，可以多邀請買房者和開發商代表參會交流。

需求端客戶服務：針對海歸或畢業生、換房人群、投資客等，基于數據平臺和人脈做精準定制服務。

供給端開發商服務：給開發商導入有需求客戶，挖掘項目價值，傳遞正能量，避免落井下石。

機構價值體現：市場深度調整時，365 或研究院等機構應發揮價值，為市場撥開迷霧，指明方向。

▌肖勇

中房研究院ICR執行院長

365房評、365房評社創始人

政策效果與完善：95政策使寶安、羅湖和龍華成交量上升，但同比去年意義不大，政策效率有限，對富人置業有影響，南山土地未大面積出讓，二手房難賣影響換新房，政策有完善空間，媒體應呼吁。

市場分化：深圳市場分化，大戶型受青睞，上海純大戶型連續三四年負增長。邊緣區域房價下跌是理性回歸，普通商品房價格應與工薪階層收入匹配，應取消限購，讓市場、保障各歸其位。

換房與公寓情況：成立換房俱樂部，有客戶因價格調整賣關外大戶型換市區中戶型。公寓價格重新定位，8折時回報率3.5% - 4%，吸引無購房資格者。

市場疑問與服務：很多人對限購、落戶政策不了解，團隊將提供免費服務推廣平臺。