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問答449期

問：西部大道融創西安宸院怎么樣，房價今年也開始降了？

答：在很長的時期，宸院是抗跌的，一方面周邊新房沒有供應，二手房里金地，海亮，萬科等小區，或房齡太舊，或小區環境一般，或人車不分流，融創因為交付最晚，環境不錯，且小區又洋房，二手房價格一直在頭部。

但2023年以后，情況兩級反轉，隨著同類型的金地中央公園交付，更好的位置，更近的公園，商業，分流了融創的二手房需求。

隨后，區域大量供地，同樣價格，中海錦業元晟，陜建雁南朗境，云境，中糧大悅未來城等新房陸續上市，看融創的人就少了很多。

價格相等的情況下，新房戶型更好，贈送更多，還有額外優惠，因此在宸院買高層的，都會反復對比，反而是宸院的洋房，在周邊暫無替代，價格一直穩定。

后續周邊土地容積率仍偏高，即便有新盤，少見洋房，因為稀缺，融創洋房業主不用擔心，反而是高層，替代的小區太多了。

問：買了剛需小區海亮唐寧府，聽說入住率只有50%？

答：雖然西安沒有各個小區準確的亮燈率統計，但從感官和身邊朋友反饋看，50%的入住率在西安已經不低了，尤其是剛交付的小區，空置則是常態。

2028年-2021年的時間里，不少人跟風買房，其實都沒有自住需求，一旦遇到房價下跌，房子空置，算不過來賬，就開始降價出手，這也是高新三期，軟件新城，奧體等片區，剛交付就有業主虧本賣的原因。

一般高入住率的小區，無非主城區的剛需高層，生活便利，買來就為了自住，剩下的則是學校旁邊的房子，因為自用，上學陪讀，入住率普遍更高，典型的案例綠城全運村，中海學仕里，綠城桂語蘭庭等。

一個上千戶的社區里，真正百分百自住，晚上燈火通明的很少，感興趣的我們可以出專題，去熱門小區挨個數一數。

問：有兩套小戶型，不想再買，但有娃后就要改善？

答：房子不再多，在于精，西安本地土著里，尤其是家里有家屬院的，多套房的不是個例。

但隨著房子變舊，沒有電梯，停車困難，物業拉垮等原因，能力之內，還是會考慮置換，畢竟住新房，也是對美好生活的向往。

而一旦有孩子，到了入學年級，為了更好的學習氛圍，換房就成了剛需，房戶一致的規則下，這是唯一的渠道。

事實上，如今在港務區，高鐵新城，團結片區，高新CID等新開發區域買房的，很多也是為了孩子，同時兼顧改善，教育的吸引力可見一斑，是剛需中的剛需。

倒不是家長對教育投入有多癡迷，而是上學本就是少年的必修課，一個好的起點，好的學習氛圍，對于孩子日后的三觀，生活影響很大，至于考上什么大學，找到什么好工作，都隨緣了。

起點線確實不能輸，但終點誰先沖線，看天賦也看運氣！

問：西安有套房一直掛著，兩年降了30%沒人看，出租還是割肉？

答：現在二手房，表面是情緒影響，背后是供需失衡， 以貝殼平臺為例，2022年初，西安二手房掛牌房源超10萬套，2024年10月，西安放開限售后，掛牌量超過14萬套，短短一年后，如今則是17萬套。

供大于求的時期，二手房價格評估幾乎失靈，參考上一套成交價，買家不信，參考周邊新房，新房更低，高價掛牌更是無人理會，有的只有最低價成交。

最終，再降30，再降50，降了100萬的故事，就不是個例了，時間久了，大家對降價賣房就習以為常。

非要實在沒人看，降價也沒人，且房子房齡尚可，地段好出租，不妨換個思路，以租金為主要收益，也是一個現金流。

明明沒人硬要賣，只剩非理性降價，明明你覺得割肉了，買家還認為可以再砍一刀，雙方立場不一樣，談不到一起的。

沒到資不抵債的地步，普通人誰沒事天天賣房，房子是資產，是家庭壓艙石的屬性依舊存在，至少銀行還是可以抵押貸款的。

問：西安新房還是就很火，團結片區的綠城和保億，都要搖號？

答：個別的紅盤難以掩蓋整體新房市場的下行，國家統計局的數據，西安新房連跌13個月，二手房連跌23個月，現在雖然有成交量，但都是降價換來的結果。

不同的是，二手房直接降價，房東大砍一刀，新房則是通過戶型高贈送，開盤優惠，會所大門升級等方式變相優惠。

通過綁定優惠，小批量開盤，長時間蓄客，保證每次開盤的熱度，能搖號是成績，更是信心體現。

保億和綠城由于價格，位置均衡，高贈送突出，確實賣的不錯，剛剛過去的金九銀十，綠汀芳菲賣了273套，僅次于第一的信達鳳熙云著。

往后，團結片區供應很多，新盤不斷，周邊客戶有限，誰開盤早，就能搶占優勢，開盤晚，就要面臨周邊新房內卷。

問：南稍門大戶南門筒子樓，租金下降，賣還是不賣？

答：租金下降的根源，在于物業很差，租戶魚龍混雜，居住體驗差，全憑地段好，人流量大，出租率還可以，這是南稍門的現狀，但不可持續。

以中貿廣場，大話南門為代表，都是周邊高密度筒子樓的代表，實打實的鋼筋水泥森林，但因為有地鐵2號，5號線，又臨近小寨，小雁塔，南門等多個旅游景區，房子很好出租。

但這不代表這里的房子有稀缺性，反而更多的處境是隨著房子變老，租金越來越不穩定，房價越賣越低，但房東要操心的地方更多。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

長期當房東的都知道，哪怕租金低一點，租客穩定也可以，掙錢是一方面，更重要的是省心，南稍門往后的價值，在于樓下的商鋪和商業，樓上的住宅，越來越看不到頭。

9500一平賣了也不虧，起碼省心，畢竟當年買的早，價格都不貴，市場還在下行，這種筒子樓受眾太有限了。

問：鳳城一路的眾邦長安郡很神秘，上學+改善能看不？

答：2021年三月， 眾邦絲路總部及電線電纜研發生產項目北區投產儀式在西安經開區舉行，時隔一年半后，眾邦又在鳳城一路低調拿地約23畝，取名長安郡，這是眾邦在經開區落地的時間線。

這塊地最大的亮點就是二環邊，僅1.8的容積率，可謂相當低密，由于地處經開一期腹地，配套也很全，周邊地鐵8號線，漢城湖公園，經開第一學校南校區，藍海風商業等配套一應俱全。

不同于一般開發商，拿地后就宣傳，眾邦長安郡（ 西安眾邦置業發展有限公司，經開預售字第2025485號，備案名:楓林小筑，推廣名：眾邦長安郡 ） 相當低調，施工進度很快，一直蓋到現房后，才在七月出備案價，十月開盤，現房銷售，非常少見。

小區本身體量不大，但定位豪宅，有洋房、庭院豪宅、空中墅三類產品，全部都是大面積，用料上也相當考究， 全石材圍墻，全石材立面，50種名貴樹種，羽毛球場、兒童游樂區、健身區/瑜伽室/私教室/乒乓球場/棋牌室一應俱全。

七月份公布的備案價顯示，均價區間約24792-28415元/㎡，在以剛需供應為主的城北市場，是新房里難得一見的改善社區。

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作者：Kikyo

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