贏商盤點-項目

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 李磊

圖片來源 · 各項目官方

頭圖來源 · 南京華貿(mào)中心官方小紅書

編者按：

作為全國商業(yè)活力的風向標，華東地區(qū)在2026年再次成為全國增量市場主陣地，一大波商業(yè)項目將集中入市。贏商網(wǎng)聚焦上海、江蘇、浙江、安徽等地增量市場，策劃推出 《2026華東商業(yè)“上新”觀察》 系列報道，梳理不同省份籌開項目的整體特征與趨勢，解讀重點項目的定位策略與核心亮點。此篇為「江蘇」

在商業(yè)地產(chǎn)全面邁入存量時代的背景下，江蘇市場呈現(xiàn)逆勢上揚態(tài)勢，2026年擬開業(yè)項目數(shù)量與體量雙雙回升。據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2026年江蘇預計將有64個新商業(yè)項目入市，新增商業(yè)體量約397.44萬㎡。這也是自2020年以來，江蘇省擬開業(yè)項目數(shù)量與體量首次出現(xiàn)同步回升。（文末附2026年江蘇擬開商業(yè)項目盤點清單）

這并非簡單的規(guī)模擴張回歸，而是市場在分化中探索新路徑、在壓力下尋求創(chuàng)新的集中體現(xiàn)。一方面，南京、蘇州等核心城市的商業(yè)競爭已進入貼身肉搏階段；另一方面，滿足日常高頻需求的社區(qū)商業(yè)、承載城市文脈的特色街區(qū)、改造存量空間的城市更新項目正大量涌現(xiàn)，共同勾勒出江蘇商業(yè)從增量擴張全面轉向存量激活與增量創(chuàng)新并舉的新發(fā)展階段。

01.

數(shù)量體量止跌回升

進入結構性調整新階段

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2026年江蘇省擬開業(yè)商業(yè)項目共計64個，預計新增商業(yè)體量約397.44萬㎡，其中商業(yè)體量在3萬㎡及以上的項目為56個。與2025年（38個，333.28萬㎡）相比，2026年在項目數(shù)量與總體量上均呈現(xiàn)顯著回升。

這一變化標志著江蘇商業(yè)在經(jīng)歷多年量減質升的調整后，正進入一個結構性反彈與深度調整并存的新周期。新增供應并非均勻分布，而是高度集中于特定城市與特定類型，反映出開發(fā)商的投資策略日趨精準與審慎。

02.

南京蘇州雙核領跑

宿遷暫無新項目入市

全省63個籌開項目分布于12個城市。南京以21個項目位居榜首，蘇州以18個項目緊隨其后，這兩大核心城市的新項目數(shù)量合計占全省總量的六成。其余項目中，無錫7個，徐州、鹽城、常州各3個，淮安、南通、泰州各2個，揚州、鎮(zhèn)江、連云港各1個。

作為江蘇商業(yè)資源最集中的兩個城市，南京與蘇州的新增供應量遙遙領先，但項目特征有所不同：

• 南京的項目譜系更為多元，既包含華貿(mào)中心、德基奧萊、六合萬達廣場二期等大體量項目，也有大量中小型項目分布于各區(qū)域；

• 而蘇州的新項目則明顯偏向小型化與精細化，僅天鵝港·橙天里一個項目體量達到10萬㎡，顯示出其商業(yè)市場已進入深度的存量競爭與更新階段。

03.

5-10萬㎡項目占主流

3萬㎡以下項目涌現(xiàn)

從體量分布看，5-10萬㎡的商業(yè)項目數(shù)量最多，共33個，以51.56%的占比主導市場。此類項目多為區(qū)域型商業(yè)，既能滿足周邊居民的日常消費需求，也具備一定的品牌集聚與輻射能力。

其次是3-5萬㎡的項目，共14個，占比21.88%。它們多分布于城市核心區(qū)或成熟商圈，旨在通過精準定位與特色化運營，填補市場空白或滿足細分客群需求。

10-15萬㎡的項目有8個，3萬㎡以下項目7個。前者多為存量改造或城市微更新項目，體量雖小但特色鮮明；后者則多位于城市新興區(qū)域或副中心，承擔著帶動區(qū)域商業(yè)升級的使命。體量超過15萬㎡的超大型商業(yè)項目僅有2個，分別為南京華貿(mào)中心和徐州德基廣場。

04.

街區(qū)商業(yè)占比超三成

奧萊項目集中入市

2026年的籌開項目中，街區(qū)式、開放式商業(yè)形態(tài)顯著增多。諸如南京金陵長樂坊、蘇州胥江里與懸橋IN巷、徐州九里楚漢文創(chuàng)街區(qū)等19個項目采用了街區(qū)形態(tài)，占比接近三成。這些項目多通過植入文化IP或營造特色場景，打造差異化體驗。

此外，2026年江蘇將迎來多個奧特萊斯項目集中入市。其中，定位為“國內首個藝術概念奧特萊斯”的南京德基奧萊、旨在打造全時奧萊MALL的無錫杉杉奧特萊斯廣場，以及以奧萊公園結合潮流天地為特色的泰州姜堰奧萊公園尤為值得關注。

奧萊項目的集中入市也反映出在消費日趨理性的背景下，市場對于高性價比品牌消費與微度假式購物體驗的需求正在顯著增長。

05.

多元資本共同參與

本土企業(yè)占據(jù)主導

從開發(fā)商背景來看，本土企業(yè)仍是江蘇商業(yè)市場的絕對主力。華潤萬象生活、萬達、寶龍、銀泰、愛琴海、杉杉奧萊等全國性連鎖企業(yè)持續(xù)深耕；與此同時，地方國企及獨立開發(fā)商的項目數(shù)量較往年明顯增多。

此外，港資開發(fā)商在2026年繼續(xù)保持穩(wěn)健的進入態(tài)勢。香港置地與招商蛇口攜手打造的南京光環(huán)花園城、新世界的無錫K11Select等項目即將亮相，持續(xù)將港資商業(yè)的精細化運營理念與國際化資源帶入江蘇市場。

可以預見，江蘇商業(yè)已進入一個更考驗市場洞察力、內容創(chuàng)造力與長期運營力的精耕時代。從貼近社區(qū)的商業(yè)布局到雄心勃勃的城市地標構建，每一個項目都在嘗試點亮未來城市生活的更多可能。

（以下項目信息排序不分先后）

南京華貿(mào)中心

• 預計開業(yè)時間：2026年三季度

南京華貿(mào)中心位于城市“黃金中軸”中央路，坐擁玄武湖與明城墻之間，落位百年湖南路商圈之核，是城市級的高端綜合體。總建面約45萬㎡，涵蓋超甲級寫字樓、精品購物中心、街區(qū)商業(yè)、華貿(mào)國際公寓、華貿(mào)雅詩閣服務公寓、央行舊址廣場等復合業(yè)態(tài)。

項目秉承集團“對城市負責、對社會負責、對歷史負責”的開發(fā)理念，通過“文商旅一體化 + 全業(yè)態(tài)沉浸體驗 + 精神內容共創(chuàng)”，南京華貿(mào)中心正成為連接城市文脈、重塑中央路-玄武湖商圈面貌。

南京華貿(mào)中心商業(yè)總體量達12.6萬㎡，由華貿(mào)中心商場（約10.8萬㎡）、華貿(mào)中心街區(qū)（1.8萬㎡）構成，打造南京新一代“內容先行×空間策展×生活方式運營”復合商業(yè)地標。

項目以玄武湖為靈感，定位為“新都會湖畔生活悠享地”。通過運動、藝術、社交與美學的融合，共同構成構筑一個有溫度、有內容、有表達力的都會生活新樣本。

南京光環(huán)花園城

• 預計開業(yè)時間：2026年內

南京光環(huán)花園城位于南京主城區(qū)秦淮河畔、明城墻腳下，由香港置地與招商蛇口兩大實力開發(fā)商共同投資，也是香港置地在南京的首個光環(huán)項目，定位地標級區(qū)域型城市自然綜合體。

南京光環(huán)花園城為10萬方開放式商業(yè)綜合體，并規(guī)劃了6萬方綠地公園“光環(huán)花園”。項目鎖定三大高潛力客群：追求品質生活的家庭客、具有創(chuàng)新精神的年輕智趣群體、尋求深度文化體驗的新世代游客。南京光環(huán)花園城提出“文脈煥活、多元趣游自然空間”的創(chuàng)新定位，打造POD商業(yè)+全新文旅IP的“南京范式”，將歷史文化、自然生態(tài)與商業(yè)體驗深度融合。

南京悠湖灣購物公園

• 預計開業(yè)時間：2026年中

南京悠湖灣購物公園是江寧開發(fā)區(qū)重點打造的城市商業(yè)新地標，坐落于紫金山科技城核心區(qū)域，緊鄰地鐵3號線秣周東路站，與砂之船（南京江寧）奧特萊斯形成業(yè)態(tài)錯位互補，共同輻射周邊30萬常住人口及區(qū)域高層次人才。

項目總建筑面積12.4萬平方米，其中商業(yè)面積超7萬平方米，配備3500余個停車位，預計2026年中開業(yè)。項目以“好玩、好吃、好逛”為核心定位，秉持“自然美好、動物美好、生活美好”三大理念，建筑融入星空、山脈等生態(tài)元素，打造自然共生的情感空間，同時配備江寧區(qū)面積最大、清晰度超高的裸眼3D大屏，即刻解鎖極致沉浸式視覺盛宴，與建筑生態(tài)美學相得益彰，成為項目極具辨識度的吸睛亮點。

項目涵蓋多元業(yè)態(tài)，規(guī)劃近150家品牌，首批已簽約盒馬、暴寵旗艦店、孩子王、星巴克等知名品牌，業(yè)態(tài)覆蓋精品超市、主題市集、親子空間、美食餐飲等。填補了區(qū)域高端體驗式商業(yè)空白，將成為集購物、娛樂、休閑于一體的城市美好生活新聚場。

南京幾方PARK

• 預計開業(yè)時間：2026年下半年

南京幾方PARK是江寧方山南片區(qū)首個真正意義上的一站式生活中心。項目總建筑面積8.5萬方，商業(yè)面積4.5萬方，預計于2026年下半年正式開業(yè)。

項目以“生活有方 自在無限”為slogan。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，項目集生鮮超市、品質影院、兒童游樂、特色餐飲等多元業(yè)態(tài)為一體：B1以生鮮超市、美食集市等滿足高頻生活需求；1-2F聚合潮流零售、咖啡烘焙與寵物空間，提升消費體驗；3F聚焦親子家庭，打造休閑目的地；4-6F以特色餐飲、主題影城、健身及花園茗茶等高體驗業(yè)態(tài)為主，豐富夜間與周末生活。

在空間設計上，項目通過引入3D裸眼大屏、大面積玻璃幕墻與懸空步道，打破傳統(tǒng)商業(yè)建筑的封閉感，實現(xiàn)與方山自然景觀的滲透交融。未來還將規(guī)劃文創(chuàng)體驗、秘密沙龍、露臺文化與策展交流等新興業(yè)態(tài)，讓商業(yè)空間升維為居民可參與、可休憩的公共生活客廳。

南京金陵長樂坊

• 預計開業(yè)時間：2026年一季度

金陵長樂坊以“沉浸式大明文化空間”為核心定位，深度挖掘南京在地文化，通過還原大明繁華景象，將歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)融合，致力于打造南京文旅商業(yè)的新標桿。

項目總建筑面積約4萬方，以“大明金陵繁會”為主題， 復現(xiàn)了金陵帝王州碼頭、魁星閣、金榜題名墻等核心場景 ，巧妙融合“金陵48景”元素，精心打造視覺亮點。

業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，則引入文化服飾、妝造旅拍、非遺百工、博物空間、在地文創(chuàng)、主題餐飲、金陵美食以及茶娛空間八 大核心業(yè)態(tài)，不僅 滿足游客購物休閑需求，更注重文化傳承與互動體驗。

南京和昌·紅山天地

• 預計開業(yè)時間：2026年10月

南京和昌·紅山天地緊鄰紅山動物園南門，商業(yè)面積約3.2萬方，與動物園僅一墻之隔，坐擁頂流文旅IP加持，匯聚海量游客及親子客流，同時輻射鐵北紅山新城周邊成熟社區(qū)及3大新城產(chǎn)業(yè)園的穩(wěn)定客群。負一樓停車場可直通南京站及動物園南門，實現(xiàn)交通、文旅與商業(yè)的高效聯(lián)動。

項目歷經(jīng)多年籌備升級，規(guī)劃潮玩零售、情景餐飲等多元業(yè)態(tài)，以動物主題圍繞文旅、社區(qū)打造沉浸式、體驗化文商旅消費場景，成為城市微度假目的地。同時以獨特的生態(tài)景觀、寵物友好、構建綠色活力空間，搭配多元業(yè)態(tài)，形成都市靈感生活的新標地。

南京尚悅天地

• 開業(yè)時間：2026年2月1日

作為中信泰富地產(chǎn)旗下“尚悅系”產(chǎn)品線落子南京的首個作品，南京尚悅天地坐擁城市核心區(qū)位，占據(jù)清涼門大街與江東路黃金十字軸心，為地鐵9號線管子橋（在建）站上蓋，形成了輻射全城的立體交通優(yōu)勢。

在建筑設計上，項目創(chuàng)新性提出“生活魔方”理念。通過立體空間布局，以大面積玻璃幕墻打破商業(yè)與城市的物理邊界，營造出開放、通透且充滿呼吸感的游逛體驗。約3000平方米的“都市綠洲”是其點睛之筆，這片精心打造的公共綠地將自然引入高密度城區(qū)，作為承載藝術市集、社群活動的彈性平臺，成為周邊白領與家庭的“精神充電站”和“城市客廳”。

業(yè)態(tài)規(guī)劃上，尚悅天地精準切入板塊消費升級需求，以“品質日常+精致社交+寵物友好+文化體驗”為核心策略，引入了超過40%的區(qū)域乃至城市首店、特色店。此外，項目還深度融合文化藝術，通過舉辦《金陵浮夢·逸樂桃源》主題藝術展、聯(lián)動電競冠軍等跨界活動，并規(guī)劃“新金陵有戲”常態(tài)化文化空間，成功將商業(yè)空間轉化為城市文化新目的地。

南京糧倉π·數(shù)字文旅產(chǎn)業(yè)園

• 預計開業(yè)時間：2026年內

南京糧倉π·數(shù)字文旅產(chǎn)業(yè)園位于雨花臺區(qū)秦淮新河畔，是一個基于工業(yè)遺存活化利用的城市更新項目。其前身是始建于1982年的國家級糧食儲備庫，園區(qū)內靜立著24棟形態(tài)各異的特色老糧倉建筑，占地160畝，總建筑面積約10萬平方米。

項目更新規(guī)劃秉持“共建共享”的共創(chuàng)理念，計劃圍繞產(chǎn)業(yè)辦公、運動體驗、商業(yè)配套、公共配套等多元方向，探索打造一個“產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+生活”深度融合的城市產(chǎn)業(yè)社區(qū)典范。

蘇州天鵝港·橙天里

• 預計開業(yè)時間：2026年3月20日

蘇州天鵝港·橙天里是全國首個與軌道交通無縫銜接、符合綠色三星級標準，并擁有最大面積水盤天窗的大體量地下商業(yè)空間。項目總建筑面積30萬平方米，總投資32億元，坐落于蘇州吳中區(qū)太湖街道天鵝港大街1號，與地鐵7號線蘇州灣北站2號口直接連通。

項目以“讓藝術融入生活”為核心理念，打造了集內容、場景、體驗、文旅于一體的微旅游度假目的地。項目融合沉浸文旅、運動娛樂、生活方式、特色餐飲等業(yè)態(tài)，通過情景化的空間串聯(lián)，為消費者帶來一站式沉浸式文娛消費體驗。

無錫萬象城·西區(qū)

• 預計開業(yè)時間：2026年6月

無錫萬象城西區(qū)位于無錫市金石路188號，金石路與萬順道交匯處，地鐵4號線大劇院站上蓋，打造集品牌商業(yè)、文化藝術中心、高端寫字樓、特色文化廣場為一體的現(xiàn)代化、綜合性的城市多維空間。

項目總建筑面積27.6萬㎡，其中商業(yè)建筑面積9.6萬㎡，采用“購物中心+街區(qū)”的復合形態(tài)，以“精致潮趣、體驗多元、城市社交”為核心定位，突出“年輕力、特色化、體驗感”，全方位滿足年輕人在休閑娛樂與品質消費方面的多元需求。整體商業(yè)氛圍營造與無錫萬象城東區(qū)形成呼應關系，合力打造無錫濱水商業(yè)城市名片。

無錫K11 Select

• 預計開業(yè)時間：2026年內

無錫K11 Select是江蘇首座K11 Select，項目總建筑面積約12萬平方米，商業(yè)體量達8萬平方米，規(guī)劃地上四層、地下二層，聯(lián)動周邊國際會議中心，辦公，酒店等多元業(yè)態(tài)，不僅是一座高端潮流商場，更是集多重業(yè)態(tài)于一體的“公園式綜合體”。

項目通過沉浸式場景打造特色美食聚合地，致力于構建文化體驗、社交互動與美食探索兼具的復合型餐飲集群。項目將延續(xù)K11品牌“藝術、人文、自然”融合的核心理念，為消費者帶來全新購物與藝術體驗。

無錫MLand太湖音悅城

• 預計開業(yè)時間：2026年年中

無錫太湖音悅城是由無錫市高新區(qū)文商旅集團與央企華僑城商管聯(lián)手打造的重點文旅項目，已被列為江蘇省重點文化和旅游產(chǎn)業(yè)項目。項目位于無錫太湖灣科創(chuàng)城核心區(qū)，致力于以音樂為內核，打造國內首個“城市音樂廳×創(chuàng)新商業(yè)”的創(chuàng)新模式，旨在構建一個集文化、藝術、自然與商業(yè)于一體的“文化驅動型商業(yè)”新樣本。

項目的核心引擎是一座由國際建筑事務所Perkins Eastman設計、北京保利劇院運營的世界級交響音樂廳。該音樂廳不僅是無錫的文化新地標，更通過每年超過200場的高水準專業(yè)演出，為商業(yè)空間注入持續(xù)的、高品質的內容活力。

在空間設計上，項目創(chuàng)新性地采用“集中式盒子+開放式街區(qū)”的混合形態(tài)，通過層層退臺、雙首層設計，將室內外空間、自然生態(tài)與商業(yè)功能深度融合，營造出可漫步、可停留的城市公共客廳。

圍繞音樂主線，項目構建了獨特的品牌生態(tài)。它匯聚了MAO Livehouse、JZ Club、漾應的火塘等國內一線現(xiàn)場音樂品牌，形成全年無休的音樂內容供給。同時，以此為核心向外延伸，引入了覔書店、WeSpace國漫俱樂部、潮流集合店FanTown等一批強調文化體驗與生活方式的特色業(yè)態(tài)，以及眾多高品質餐飲品牌，形成了一套完整的“核心內容供給+體驗場景延伸+生活氛圍支撐”的復合業(yè)態(tài)矩陣。

在運營層面，太湖音悅城堅持“專業(yè)演出+自有IP活動”雙輪驅動，并搭建社群，鼓勵生態(tài)共創(chuàng)，旨在將觀演客流高效轉化為商業(yè)消費的“留量”，最終目標是打造一個跨越傳統(tǒng)商圈、吸引長三角文旅微度假人群的獨特消費目的地。

徐州德基廣場

• 預計開業(yè)時間：2026年6月

徐州德基廣場項目位于云龍區(qū)，地處徐州市中心商圈核心地段，是國內第二座德基高端綜合體商業(yè)廣場，將延續(xù)南京德基廣場的風格，引進國際一線品牌，引領高端商業(yè)、文化藝術，打造具有國際視野的城市地標。

項目運營后，將有累計150余個品牌首入徐州。其中區(qū)域首店50余家，國際知名高端品牌50余家，米其林、黑珍珠高端餐飲品牌20余家，一線潮流品牌30余家。此外，徐州德基廣場還將規(guī)劃建設德基藝術博物館。項目運營后預計年客流量可達5000萬人次，年銷售額可突破百億元，帶動中心商圈新增外來消費30%以上，將為徐州的高端消費市場再創(chuàng)新高度，注入新活力，增添新動能。

附：

2026年江蘇擬開商業(yè)項目盤點清單