來源：深圳淘房志

有點意外，深圳老破小竟然是去年最吃香的！

這幾天，我看了下最新的2025年深圳樓市年報，發(fā)現(xiàn)一直被市場嫌棄的老破小，成交占比最高。

數(shù)據(jù)顯示，在去年二手房成交中，深圳樓齡21-30年的老破小，占比33%，若是16-30年，占比直接高達53.1%。

去年，深圳二手網(wǎng)簽56217萬套住宅，其中老房子直接成交了近3萬套左右，超半數(shù)了。

也就是說，每10個在深圳買房的，就有5個是買老房子。

而那些最被看好的10年內(nèi)次新房，成交只有25.3%。

這個數(shù)據(jù)，估計刷新了大多數(shù)人的觀念。

畢竟，老破小一直很被認為是最“沒前途”的，買豪宅、次新房才是正道。

我看了下，去年二手成交第一的是小區(qū)是老破小的桃源居，成交量足足有339套。

羅湖25年+樓齡的百仕達花園，成交223套。

福田的八卦嶺宿舍，更夸張，43年樓齡硬是成交了85套。這個成交量，直接甩很多次新盤一條街。

還有南山的桃源村、星海名城，20多年的樓齡，去年成交量加一起350+套。

深圳老破小，有點逆襲了。

占比超53%

核心區(qū)老破小成香餑餑

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，去年深圳二手網(wǎng)簽56217套住宅，占一二手住宅總成交量的60%，創(chuàng)近5年新高。

按照這個網(wǎng)簽量計算，去年，樓齡16-20年的房子成交了1.09萬套，21-30年成交了1.88萬套。

老房子成交量近3萬套，超過一半了。

而從近5年來看，這個數(shù)據(jù)還會繼續(xù)攀升。

很明顯的趨勢就是，2021年，21-30年的房子成交占比才20.8%，到了2025年已經(jīng)快速攀升到33.6%了。

尤其是核心區(qū)的老破小，這一占比更加明顯。

例如福田、南山，樓齡16-30年的二手房成交占比都超過60%，其中福田高達74.9%。

30年以上樓齡的房源，成交占比也高達11.6%，6.3%。

這也說明，深圳核心區(qū)，很多有錢人在加速拋售老破小，置換更優(yōu)質(zhì)房源，而很多剛需，也在趁機抄底核心區(qū)老破小。

像去年，福田20多年樓齡的梅林一村，成交量180套左右、益田村170套、園嶺新村120套左右，需求很旺盛。

還有非常熱門的八卦嶺宿舍，雖然學區(qū)的價值支撐減弱了，樓齡也有43年之高。

但去年依舊成交了85套，一個月也有7套了。

而僅貝殼平臺，該小區(qū)今年1月已經(jīng)成交了5套，熱度依舊高。

超過20年樓齡的南方國際廣場，全年成交85套；23年樓齡的財富廣場，成交了97套。

還有南山，十幾二十年樓齡的桃源村成交185套，20年+的星海名城成交量178套。

從數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在深圳人買房更務實了。

去年每個月都有超過55%的群體選擇500萬以下的房子或90平以下的房子。

深圳的成交主力是剛需群體，二手老破小是關(guān)注的重點。

就連20-30歲的年輕人，也不再追求大而新，選擇90平以下的房子占比為49%。

結(jié)合二手住宅房齡15年以上超50%，可以說明深圳的年輕剛需，基本半數(shù)選擇老房子。

深圳老破小為何吃香？

深圳核心區(qū)老破小成交量一直不錯，比起次新盤高的不是一點點。

而之所以突然成了香餑餑，且趨勢越明顯，主要有這幾個因素：

1.地段好，生活便利，低總價，不怕跌。

像福田、南山等地，很多老破小的位置往往都處于開發(fā)較早地段，配套全、生活便利，且學區(qū)也很好。

其各種配套比不少新房都更完善，即使品質(zhì)不高也能忽略了。

重點是，隨著市場回調(diào)，很多業(yè)主都想著置換，于是低價賣出老破小，而很多剛需家庭，注重房子的實用價值，剛好抄底接手。

當下人買房，基本以自住為主，比起買房，更怕的使房價繼續(xù)跌。

像八卦嶺宿舍，從有學區(qū)、有配套，價格從高峰期的15萬+，跌到4萬+，泡沫基本沒有了，總價低，即使再跌，損失也有限。

2.租售比。

雖然深圳大多數(shù)房子的租售比都還沒到2%，但不少老破小早就突破這個數(shù)了。

租售比一上來，租金和月供的差距就沒那么大，很多潛在的自住需求就被激發(fā)出來了。

低總價高租售比，這也是老破小成交量越來越多的關(guān)鍵因素。

3.博拆遷。

老舊小區(qū)拆遷，時不時讓一些人暴富。

深圳不少老破小都有拆遷的一個預期，很多人買老破小，抱著博拆遷的心理，認為城市更新在推進，接下來拆遷力度會加大，會賭一把拆遷紅利。

例如深圳的月亮灣花園、愛榕園片區(qū)等網(wǎng)紅舊改小區(qū)，很多人此前就沖著拆遷買。

不過，這種想法屬于膽大的人，現(xiàn)在城更不同于前些年的大拆大建，大部分老房子，最終都是做下外立面翻新，多個電梯等，根本不會拆。

總的來說，老破小成交量走高，因為它在各方面契合了當下的市場剛需，解決了普通人買得起房的基本問題。

很多剛需原先只能買非核心區(qū)的新房，現(xiàn)在轉(zhuǎn)頭一看，核心區(qū)的老破小也能上車了。

深圳老破小值得買嗎

深圳老破小，真得值得買嗎？

這一點，其實是近幾年特定行情決定的，市場回調(diào)，房價隨時大跌，高總價的房子很多人不敢上。

這也是次新盤成交占比少因素之一，價格稍高，泡沫還在，很多人怕抄在山腰。

而一旦市場回暖，房價反彈，老破小估計還是會被拋棄，畢竟只有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才有可觀上漲空間。

當然，作為自住剛需群體，目前預算有限，且想工作生活圈在核心區(qū)，老破小確實是個不錯的選擇，未來還能兼顧學位需求。

如果是熱門學區(qū)的老破小，樓市行情回暖，反彈還是可以的。

不過，風險也同樣存在。

像去年，深圳就計劃新增十幾萬套保障房，隨著保障房分流需求，這類老破小租金也會受到?jīng)_擊。

目前老破小的租金回報率大多在1.5%-3%，部分區(qū)域如龍華已出現(xiàn)租金下滑現(xiàn)象。

且學區(qū)方面，未來多校劃片的風險依舊存在。

因此，若真考慮老破小，最好選擇核心區(qū)強學區(qū)的，如福田百花、南山前海，自住兼顧保值。

拆遷這種長期概念就不要賭了，2025年深圳城更新規(guī)強調(diào)“留改拆”，90%以上老破小以改造為主，拆遷比例不足10%。

一般D級危房、阻礙重大基建的老破小才有可能被納入舊改。

25年以上樓齡的不要考慮，可以關(guān)注改造試點小區(qū)，加裝電梯后租金會上漲。