——AI制圖，圖文無關

不要激動。

我的用詞很精準，是曙光，而不是天亮。這是兩碼事。

1

上海再次放松限購，廣州拍出了8萬多地王，看著猛，很重磅，市場情緒全都被調動起來了。

某種程度，大家想錯了。

上海放松限購的核心點：

1、 門檻正式降到了一年。

2、鼓勵加杠桿。 公積金首套貸款額度從160萬漲到240萬，多子女家庭額度最高324萬 ， 成年子女唯一住房暫免房產稅 。

3、非滬籍。

首先，必須承認，這絕對是好事。

上海是吹哨人，信號彈，催化器。

這次政策中，最重要的是什么？不是門檻降了，這是時間問題罷了，不是這些，而是沒人，也沒人貸款了，這才是關鍵。

我看了一個數據，上海有3個問題：1、 滬籍新增減弱，2、非滬籍新增減弱，3、老齡化。

你作為領導你不急嗎？肯定急。

滬七條 核心目的有3個：

1、樓市。2、城市。3、稅基。

2026年2月滬七條，2025年8月滬六條，2024年9月滬七條，2024年5月滬九條，連續這么多年，上海決心不變。

前面為什么說大家想錯了，大家理解的不全面，甚至把上海的格局想小了，任何一次政策的背后都不僅僅為了樓市，而是有更大的野心。

除此以外，即使針對樓市，大家也高估了政策的作用。

為什么這么說？

早在新政之前，上海連續3個月二手房成交量2.2萬套以上，而且去年上海的豪宅成交量也創下了新高，這些全都是上海的底氣和實力。

如果把三者的含金量排個序：

連續3個月二手房成交量2.2萬套＞豪宅成交量創下新高＞再次放松限購。

任何時候，真金白銀的用腳投票，都比政策支票更有說服力。

我對廣州地王的看法也是一樣，因為底層邏輯不變。

2

這一次廣州地王，單看數據非常牛逼。

全城矚目 ， 超200輪 搶地 ，8家 國央企 ， 樓面價 8.54萬/平，236億，溢價率26.6%，越秀 ， 廣州新地王 。

看著這些明晃晃的數據，太扎眼了。

如果你在市場呆久了，冷靜3分鐘后再看這件事，你會是完全不一樣的感覺。

好像房企拿出了200多億拿地，也是真金白銀，因為上面我也說了，真金白銀的用腳投票才是最安全的。

但是對象錯了。

二手房成交，豪宅成交，購買對象是誰？人，豪宅的背后也是人，不是企業，不是政府，不是銀行，這跟政府下場收房，銀行下場收房，政府盤活資產，這是完全不同的性質，錢的來源是完全不一樣的。

地王的對象是誰？開發商。

之前我統計過，現在拍地的房企，8成是國央企，剩下1成是城投，還有1成是民企，如果加上城投，其實是銀行在托底，也就是國家在托底。

當然了，其實是好事。

錢進來了，市場就安全了，無非是時間問題。

廣州地王和上海放松一樣，大家要看成是催化器，對市場一定有好處，畢竟政府參與了，銀行參與了，錢參與了，都是在托底，無論怎么樣都是好事。

過于負面的看法，都有失偏頗。

3

那為什么說只是曙光了？

因為距離光明還需要時間。

早在25年，我就說過，距離市場好起來還需要3-5年。現在過去一段時間了，即使市場慢慢好起來，我依然是這個觀點，目前的市場狀態印證了我的觀點。

你不能只看好消息，樓面價超過8萬啦，上海放開限購啦，這可是上海和廣州啊。

去年有一個廣州粉絲咨詢我，他在天河智慧城和牛奶廠各有1套房子，相比買入價下跌至少3成，到現在還在下跌。

外地人不知道，但是本地人一定知道，珠江新城往東有一個豪宅，鵬瑞一號，位置其實不算特別好，非常貴，甚至比深圳上海的很多豪宅都貴，多少錢，便宜20多萬，最貴50多萬，正常30多萬，一平米，面積很大，總價1-3個小目標之間。

包括去年大賣的保利玥璽灣，老城區的翡麗甲第，單價都在15-20萬，也不便宜啊，照樣賣的非常好。

但是這些跟普通市場有什么關系嗎？

沒有關系，或者說關系很小。

豪宅市場跟大環境不掛鉤，真正跟大家息息相關是普宅，是普宅，只有普宅才代表了市場，豪宅不是。

4

很多人忽視了市場的殘酷性。

我舉一個比較強的城市，南京吧。

南京很大，也很小。

說大。南京很強，全國Top10，實力毋庸置疑，城市面積也大，也有江北新區這樣的全國頂流，房價也不便宜，學區和豪宅也能賣到十幾萬的單價。

說小。總人口不過1000萬，相比蘇州和杭州都小一點，比廣州、成都就更不用說了，基本上人口是南京的2倍，新產業也弱一點，城市群也弱一點。

很多人不知道，南京去年也拍出了地王。

不知道吧。

臺灣名品城，G90，也是地王。就在豪宅扎堆的河西，因此知名度高，市場關注度也高，市場也非常期待河西地王能帶動市場，果然不出所料，南京拍出了地王，樓面價也不低，但是市場反應卻很真實：

1、二手房該降還是降價。

跌了3-4成。

你敢信，在南京最好的改善豪宅的聚集地：河西，竟然出現了2萬多的小區，即使是品質不錯的次新，不要7萬，不要6萬，不要5萬，4萬多就可以買到，相比之前動輒6-9萬，性價比非常高。

2、改善周邊全是豪宅不好賣啊。

18-22年，豪宅那可是全款搶的。

現在，別看華潤綠城的產品非常好，市場關注度也高，還是疊墅，照樣不好賣，不是有錢人少了，而是有錢人不傻了，眼看周邊還有5、6萬的次新，我干嘛買7萬小區，我是有錢，但不傻啊。

3、河西還在賣地，賣地，賣地……

額，怎么說呢。

一個是去年的名品城G90地塊，最近又搞了很多住宅用地，還都是好地塊。

當然了，南京樓市很一般，但城市在不斷變好，這是好事。

比如河西引入了大量的優質企業。

以前河西只有豪宅，只賣房子，現在越來越具備居住的屬性了。有江蘇大劇院，有奧體，有元通商圈，有保利大劇院，更重要的，河西東部本身就有大量的產業園，現在引入了阿里京東小米等巨頭，甭管什么總部什么檔次，至少上萬人的互聯網人才來了，這里的購買力和片區價值就越來越扎實了。

5

總結一下：

1、政策是變鈍了。

很多人誤會了，現在的政策不單單是救市，更多是托底。你要理解成救市，那是狹隘了，理解出問題了，不是政策錯了，這一點要搞明白。

2、什么是磨底？什么是3-5年復蘇？

一句話，不要過度樂觀。

讓一個考50分的差生，一星期后考90分甚至100分，這是天才，不現實。

真實應該是，25年50分，26年60分，27年70分，28年80分，以此類推。

你更愿意相信天才還是時間換空間？

3、好消息要看，壞消息更要看。

兼聽則明，偏信則暗。

只看一個，其實是盲人摸象。

北京放松限購，好事。上海放松限購，好事。

還有，上海依舊在征收房產稅，下跌的小區依舊沒有止跌，大部分片區依舊沒有復蘇，拿地的依舊是國央企+城投為主，大部分縣城的房子還在跌，等等。

4、未來幾年，任務有且只有一個：掙錢，掙錢，掙錢。

5、政策作用，救城市要大于救樓市。或者說，救城市，就是救樓市。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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