中國房地產(chǎn)報(bào)，是住建部的官方宣傳平臺，所以有很強(qiáng)的信號意義。

基本上代表了國內(nèi)對樓市態(tài)度的最新態(tài)度，以及對市場情緒的主動(dòng)引導(dǎo)。

這是元寶對這這家媒體的總結(jié)。

就在最近，一個(gè)鮮明的信號，發(fā)在了《中國房地產(chǎn)報(bào)》上。

從3月18號，到3月21號，四天四座城市，北京、上海、南京、長春。

連標(biāo)題都無比的一直——樓市調(diào)查，標(biāo)題上寫這四個(gè)字是要告訴大家，今天的內(nèi)容是通過在在一線調(diào)研得來的，不是在座談天下。

那么調(diào)研的結(jié)果是什么呢？

北京是量價(jià)齊升、

上海是房價(jià)起漲、

南京是率領(lǐng)領(lǐng)漲、

長春是房價(jià)領(lǐng)漲。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些城市似乎也是有講究的，一線樓市已經(jīng)暴走；南方的強(qiáng)二線南京開始率先領(lǐng)漲；身處東北的弱二線長春，也開始領(lǐng)漲全國了。

這一切都在告訴我們一個(gè)現(xiàn)實(shí)，就在這個(gè)春天，住建部吹響了房價(jià)上漲的最強(qiáng)信號！

通觀這些文章，雖然城市不同，但是可以總結(jié)出來幾個(gè)基本相同的點(diǎn)：

第一、改善盤徹底成了新房成交主力。

北京：改善型項(xiàng)目成為這次銷量的主力軍；來看房的客戶主要是自住改善型的，并非用于投資。

更重要的是，客戶的關(guān)注點(diǎn)發(fā)生了深刻變化——不再單純追問價(jià)格，而是更關(guān)注居住品質(zhì)，包括面積、社區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)的改善等。

上海：高端改善盤依然是市場的“定海神針”。市場主線：144平方米以上的大戶型新房價(jià)格同比漲幅高達(dá)6.3%；核心區(qū)豪宅包攬成交額前五。

南京：成交結(jié)構(gòu)上，改善類產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼，三房和四房合計(jì)占比達(dá)94.8%，總價(jià)300萬元以上房源成交占比42.8%。這些改善產(chǎn)品，基本被四代宅壟斷。

第二、每個(gè)城市都是出了積極的政策，市場給了正反饋

北京：業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這輪北京樓市回暖是“12·24”新政精準(zhǔn)發(fā)力、積壓需求集中釋放、市場預(yù)期持續(xù)修復(fù)的共同結(jié)果。

上海：從非滬籍外環(huán)內(nèi)社保年限由3年改1年、公積金貸款額度大幅提升、減免滬籍成年子女首套房產(chǎn)稅——政策落地當(dāng)天，二手房單日成交即突破500套，隨后逐日上行，2月最后一天沖高至839套。

“公積金貸款額度提升”貢獻(xiàn)了77%的拉動(dòng)力。

南京：人才補(bǔ)貼疊加創(chuàng)業(yè)、住房等補(bǔ)貼，部分客戶綜合優(yōu)惠可達(dá)34萬至40萬元。江寧區(qū)2000萬元人才房票補(bǔ)貼資金池短短3天申請額度就達(dá)1922.65萬元，額度基本申領(lǐng)完畢。

第三個(gè)、低總價(jià)剛需房源是二手房核心市場

上海：2025年1月，上海300萬元以下二手房成交占比為59%；2026年2月，這一數(shù)據(jù)升至70%；2026年3月15日，進(jìn)一步增至73%。低總價(jià)“上車盤”成為市場的絕對主力。

北京：2025年1月，北京200萬以下總價(jià)二手房成交占比48.67%；2026年2月占比59.49%；截止目前，300萬以下總價(jià)二手房仍是北京二手房成交主力，整體占比在70%上下。

南京：總價(jià)100萬以內(nèi)，占總成交比的46.8%，是成交的絕對主力，面積段在60–90 m2，占比 36.1%。反映剛性需求和低總價(jià)房源的市場核心需求。

最終，在我們多維度驗(yàn)證之后，現(xiàn)在樓市的結(jié)論已經(jīng)非常清晰了：

1、市場整體的漲跌已經(jīng)不可能再有了，結(jié)構(gòu)性分化將成核心趨勢，同一座城市，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值將重新建立，而遠(yuǎn)郊普通資產(chǎn)的價(jià)格走勢將持續(xù)分化。

這一點(diǎn)和日本也很像。1990年泡沫破滅后，東京核心區(qū)在2012年開始觸底溫漲，疫情后更是領(lǐng)漲。

這將是國內(nèi)之后的趨勢。

2、從二手房的成交，剛需占絕對核心可以看出，實(shí)實(shí)在在的降低入手門檻和難度的政策，是有用的。

有一句話說的很對，別人的難處，正是你的機(jī)會(huì)。就像1994年到2002年，上海救市有過一波買房送藍(lán)本戶口。如果不是因?yàn)榫仁校绻皇巧虾Ｓ龅搅穗y處，怎么可能會(huì)有這種機(jī)會(huì)。

但對一線可能是降低上車門檻更有效果，比如上海；對二線因?yàn)橐呀?jīng)沒有門檻，所以，降低購房成本更有效果，比如南京。

這告訴我們，政策還得出，不能停。造勢都造到這一步了，這個(gè)時(shí)候要是再猶豫不決，后期的傷害性會(huì)更大。

3、現(xiàn)在就是剛需盤占二手房絕對核心，改善盤占新房絕對核心。

最近抄底老破小收租的熱潮更猛了，從2024年開始，上海、杭州和北京就開始流行，今年成都爆出了200萬買了9套老破小收租的刷屏新聞。

其實(shí)這沒有對錯(cuò)，都是在算賬，自己能說服自己就可以。投資這東西，本來就是自己的認(rèn)知圈決定的，自己認(rèn)為對的任何人都不可能讓你改變。

4、現(xiàn)在最難的是四代宅之前積累下來沒有去化掉的新房庫存，也就是在2024年之前的產(chǎn)品。四代宅出來之后，地價(jià)相對便宜，產(chǎn)品又好，對這些房子是降維打擊的。老產(chǎn)品不僅拿地貴，而且產(chǎn)品還老，結(jié)果就被四代宅碾壓。

這些庫存還有二三十萬億平方米，2025年，全國住宅總?cè)セ娣e7.3萬億平方米，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，則光這些老產(chǎn)品去化都需要至少三年。

可見，全國樓市大盤，還有就很長的路要走！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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