北京全市房價陰跌，那5000多萬以上的頂流房產是怎么賣出去的？

一、南北向

北京的房價，體感上就分成了兩個世界。

根據“房天下”的數據，2026年3月北京房產每平米均價在6萬出頭一點，二手房均價在3.5萬-3.9萬。

這是表面上的數據。

過去一年，有很多五年內上車的人，已經挺不住了。

丟了工作，支付不出房貸，他們唯一的解套方案就是打折拋房產，哪怕賠掉一個完整的首付。

懷這批動機入市的二手房大約有18-22萬套左右。

高盛預計中國大部分主流城市去化時間大約要2-3年，這個預測策略上是對的。

主流城市北、上、廣不僅在丟失房價，也在丟失人口，都在慢慢熬。中產是“溫水煮青蛙”煮熟的那批人，他們手中的資產價格紛紛主動跳水。

東西軸線，是北京主要守住的防線。這條線鏈接東部CBD和西區的金融，價格不能垮。

西城區新房均價16萬，東城區13萬，朝陽區9萬多，海淀區8萬多。就這四個區扛住了東西向的房價，形成了“一俊遮百丑”的格局。

西四環1000多萬房子很正常，西五環還守得住500多萬一套。

這是一部分的北京，漂亮的臉面。

作為必須要付出的代價，南北向就守不住了，丑陋的背面。

北六環的順義，今年第一季度賣出300多套房子，均價170多萬。南面深入下去，很多小區房價今年都沒法看。

我一個朋友住在豐臺區十里河的紫芳園，2025年6月掛出一套房產，80多平米，房齡20多年，580萬。

他自稱已經很心平氣和了。

怎么也賣不出去，市場上沒有買家，也沒有錢在流動。

我們幾個朋友隔一段時間碰一次頭，似乎每次問他價格，他都唉聲嘆氣，每1-2月降15-20萬，賣不出去。

2026年年初，降到了502萬，已經是他的心理底線了。好不容易中介拉住一對夫妻看房，談得蠻不錯的，最后簽約時候人家死活還要再砍一刀，價格跌到478萬。

他氣得直接撕了合同。

中介幫著買家說話，說他“錯過這村就沒這店了”。

上個月，我見到他，連460萬都同意賣。

沒有購買力，沒有中產人群支撐，北京南北向房價遲早要塌的。

十里河房產均價直到現在都是6萬以上，這個價格虛高，失去了指導意義，買家永遠想撿漏，只會害死了真正想成交的人。

二、低均價

北京實際成交的房產均價可能要低于3.5萬。

有成交方的數據顯示，北京市每月成交1.5萬套房產，均價在330-360萬。尤其是南北向，沒有想象得那么貴。

富人房產守得住，窮人只能不顧價格拋房產。

北京的房產就折疊著內卷起來。

西面1.5-1.7億盤子，西山美廬的客戶，就是一揮手一套獨立別墅。簽完合同后兩小時，1.5億一次性付清。

西城區恭王府一路之隔，后海柳蔭街，有一套實際面積570多平的四合院，1.5億售出。

大家都知道北京市這種院子很多，產權有很多瑕疵，一般都不可能成交。

這家是二進院，坐北朝南，地塊方正。

雙證齊全，且已交納土地出讓金。胡同7米寬雙車道，門口好停車。

只要買家拿得出8000萬以上的資金憑證，賣家立刻來人陪你看房。

偶然遇到一個有錢的買家，雙方彼此看著合適，就這么賣出去了~

恭王府、后海、什剎海三個片區，是北京四合院最核心的地段，房源極為稀缺，通常一房難求。

但架不住有錢。手頭有個6500-8500萬資金，買一套，就是人上人的生活了。

朝陽公園板塊，是北京公認的“四大頂級平層”所在區域，富人圈層比較純粹。

“泛海世家”小區曾有767㎡樓王戶型以1.17億元成交（法拍價），市場估值通常在1.17億-1.6億元區間。

看起來都不可能成交，但確實也有人買的。

就是一個富人男子，自稱有9個子女，都在國外讀書。基本都不會回來。

那個人買房是喊朋友過來，刷朋友的卡的。什么意思懂的人都懂的。

這種故事都發生在東西向，南北向很少有。老北京人都說南北缺貴氣。

三、估值

有一種人，是顯性的有錢，住在北京的，如朱雀飛翔在九天；

還有一種人，是隱形的有價值，不是住在，而是藏在北京，如珠玉埋在九地。

比如沈騰，是前一種人。

他買在東直門萬國府小區。位于北京二環東直門黃金地段，是第二使館區的核心位置。

房子大概370平米左右，是頂層大平層，單價約14-15萬/平米，整套估值接近一個億。

內部是簡約輕奢風，萬國府最出名的就是那個360度的全景玻璃幕墻，視野很好，能俯瞰整個使館區和二環景色。

據說為了方便照顧，沈騰的父母也住在同一個小區。

我讀經濟學喜歡的學者，吳敬璉老師，屬于第二類。

也一度住在東西向，北京東城區有一幢屬于國務院的單元樓，1966年以后吳老師在那里住過。

就是很小面積的，房價也不高。當然，也無法出售。

后來吳老師住在北京城北面的寓所里，普通的兩室一廳。

你說吳敬璉老師和沈騰老師，兩位都是老師，這個估值怎么計算？

中國需要沈騰才藝的“顯”，也需要吳敬璉才學的“隱”。

坦率而言，后者雖然沒有360度全景玻璃幕墻，也沒有使館區的景色做襯托，更能贏得我的敬重。

老師的臉龐有很多褶皺，他低頭讀書，思考時候偶爾會微笑。

一絲陽光從西面窗臺射入。兩排書柜，100多本書注視著老人。

他專注得像個孩子。

感覺一個大知識分子讀書的時候，世界都是平的，國運都是舒展的。

首善、平等、關愛蒼生，那才是我想要的首都。