買房人去哪了？

看到一個新聞，一批年輕人、城市中產正在尋求“改善型租房”：

放棄購房置換，甚至拋售房產，用長租、以租養租等方式提升居住品質。

想起來昨天一位讀者跟我說，在北京租房，直接簽了10年租約。

不是買不起。

她算了一筆賬：10年租金加起來，不到同小區房子首付的一半。如此一來，家里現金流也活了，也不用每個月被房貸追著跑，輕松了很多。

這放在之前是不可能的。

一定會有人勸她，租金都白送給房東了，還不如還房貸……

但事實上，好像不經意間，越來越多的人，思維觀念開始改變了。

比如最近還有讀者咨詢——

是否可以賣掉望京的兩居室，租同小區的三居室，面積大很多，住得舒服。拋掉全國四套房，全家搬到杭州郊區租個院子，“躺平”怎么樣。把廣州的房子出了，辭了996工作，直接定居昆明，長租一套改善大平層如何……

更多是給孩子買一套上學用的低價老破小，然后全家人長租一套改善房。

他們不是沒錢。只是覺得不想再被房子綁架了，從 “有房才有家、必須買房” 到“住得好、活得自由更重要” ，才是人生正解。

其實對于這樣的問題，我一般都覺得沒啥問題。

房子買不買，要根據自己的實際需求和財務情況。需要就買，不需要就不買，不要硬上，也不要必須參考社會評判標準，認為買房才是一輩子最重要的事情。而且在趨勢上，租房未來也會加速成為主流。

其實這個現象，早在國外有了預演。換句話說，我們正在走發達國家的老路。最典型的就是德國。

德國是全球最典型的“租房社會”。

全國57%的家庭租房，到了柏林、慕尼黑這些大城市，比例能飆到80%以上。中產家庭長期租房是常態，沒有人覺得租房是“過渡期”，更沒有人因為孩子上學非得買房。

為啥德國人都喜歡租房？

一方面就是生活成本太高，房價太貴，大多數德國人負擔不起，而又想及時行樂，享受生活，所以大多不想背債。

另一方面德國有全套租房保障體系。比如法律不允許房東趕走租戶，要求租金三年內漲幅不超過20%。最關鍵的一點是租購同權。租房一樣上好學區，一樣享受公共服務，一樣享受落戶和醫療福利。房子是用來住的，不是用來卡人的。

而對于我們這邊。第一條也越來越吻合，那就是年輕人不想再背負世俗標準，承擔房貸，轉而更多是悅己消費，這點通過不生娃的觀念發酵也能看出。

區別在于第二條，我們的租賃市場制度還遠遠不夠。。

租購同權還沒完全落地，長租產品還不夠豐富，大家對租房的焦慮還在——怕房東隨時收房、怕學區沒保障、怕沒有歸屬感。

所以整體的環境氛圍，跟國外也是有差別的。

當然越來越多的人，敢于挑戰，并非是壞事。

比如文章開頭這個北京媽媽用10年租約給自己上了一課。當她把賬算清楚，發現10年租金還不到首付的一半，她做出了一個在德國人看來再正常不過的決定。

再過幾年，當核心城市的租賃體系越來越成熟，當長租產品越來越標準化，當租購同權的制度壁壘被逐步拆除——

越來越多的人會像德國人一樣做出同樣的選擇。

長期來看，中國樓市也會像德國一樣，租賃和買賣不分家，徹底結束零和博弈的關系。想買房的就去買，不想買房的，租也過得很好。

那么問題來了，德國是租賃社會，房價是不是就不漲了。因為正常情況下，人們都去租房了，買房的人少了，購買力被分流，肯定利空市場的。

這其實是一個非常意思的觀察。

然而答案卻非常反常識，事實上德國主要城市的房價一直都在漲…

不是暴漲，是那種不緊不慢、跟收入跑的漲。

先說短期。2022年到2023年，歐洲央行暴力加息，德國房貸利率從不到1%直接拉到4.5%以上，房價應聲暴跌，2022年跌了3.9%，2023年又跌了7.1%，是幾十年來最大跌幅。

但從2024年開始，利率企穩在3.5%到4%區間，市場開始回暖。2024年第四季度房價同比漲了1.9%，2025年第三季度漲到了3.6%。2026年的預測是3%到4%的溫和上漲。

再說長期。從2010年到2021年，德國出現了一輪長期牛市——全國年均漲6%，核心城市年均漲8%到12%，柏林、慕尼黑那些地方的公寓，十年累計漲了約116%。

德國的房子漲得慢，但就是不停。

很多人想不通：大家都租著住，誰在買房推高房價？

其實邏輯不復雜。

第一，錢在變毛。

通脹是個不講道理的東西。德國人手里攥著現金，每年都在縮水。而房子是固定資產，地在那兒、磚在那兒，貨幣貶了它不會貶。2017到2021年，德國建筑成本漲了將近20%，材料貴了、人工貴了，新房子自然貴。這是最樸素的投資邏輯——不一定要暴富，但至少跑贏通脹。

第二，人往大城市涌。

德國的產業分布有個硬傷：好工作高度集中。法蘭克福的金融、慕尼黑的科技和汽車、柏林的創意產業，年輕人想去體面地賺錢，就得往這幾個地方擠。而在郊區或者低能級城市，年輕人的收入是很低的。

年輕人為了工作涌入大城市，結果導致房子根本不夠住。

德國每年需要新建32萬套住宅，實際只建了21到25萬套，年年有缺口，2023到2030年預計總共要補256萬套。而農村倒是空著大約170萬套房子，沒人要。

慕尼黑、法蘭克福這些核心城市的空置率只有0.2%到2%，等于市面上根本沒有閑置房源。供需錯配擺在那兒，房價只能上漲。

還有一個容易被忽略的因素：家庭小型化。

德國人獨居的、丁克的越來越多了，每個人需要一套獨立的房子，人均住房需求不降反升（這個在我們這里也有表現）。再加上移民持續涌入，技術人才、難民，人口在漲，房子跟不上，缺口只會越來越大。

第三，利率，這個東西決定了聰明錢往哪兒流。

2015到2021年那幾年，歐洲央行把利率壓到接近零，房貸利率不到1%。那段時間買房幾乎等于白送，大量資金涌入房產市場，推動了一輪溫和牛市。

后來加息到4.5%，房價跌了兩三年，擠出了一批投機者。現在利率穩下來了，租金剛好能覆蓋利率成本。當租金回報率跑贏利率，那些手里有閑錢的人就開始重新算賬了，繼續買入。

當然他們不是炒房，而是買一份穩定收益：租金抵消利率，剩下的就是凈賺。

通脹、人口流向、利率，這是德國房價增長的密碼，即使在大多數人選擇租房的情況下，也能推著房價慢慢往上走。

其實健康的房地產市場，一定是租金先行，推動房價增值。

因為租金跟著經濟環境和居民收入走。

城市吸引力大了、就業機會多了、居民收入漲了，房租自然水漲船高。反過來，租金漲了，持有房產的回報率就更高，更多人愿意持有資產；持有的人多了，供給壓力更大；供給不夠，房價繼續漲。

所以，租金和房價，不是你死我活的關系，是共生關系。 一個咬著一個，慢慢往上走。

這跟國內很多人“租房便宜了房子就不值錢了”的直覺，恰好相反。

而對于我們這邊，也正是一二線城市正在發生的事情，其實跟德國走過的路越來越像。

核心一二線城市的庫存，說到底還是遠小于需求的。好地段的房子就那么多，想進來的人卻越來越多。年輕人的就業機會集中在北上廣深和幾個強二線城市，這跟慕尼黑、法蘭克福的情況沒什么本質區別。

對于房價來說，主要源于通脹、利率和供需。

現在通脹已經在往回走了，高盛預計今年的CPI會從去年的0%漲到1%，PPI更猛，將從-2.6%直接翻到+1%。意味著通縮周期即將進入尾聲。

而利率層面，央行主導的利率一直在下行，如果接下來人民幣繼續強勢，為了保出口，我們可能會繼續放水刺激經濟，提高貨幣政策效率。當利率成本跑輸租金收益，就會有大把的聰明錢為了長期收益，穩妥買入核心資產。

其實最關鍵的，還是最簡單的“供需問題”。

即使通脹向上，利率向下，但每個城市面臨的都不一樣，比如今年小陽春，北上廣深、成都、杭州、合肥、南京、青島、西安等等城市都出現了銷售和租賃市場，雙雙回暖的信號。

這正是需求釋放的真實表現。在理性冷靜的市場，租房買房的活躍度，才是正兒八經的決定性要素。

過去判斷房價漲不漲，還看土地供應，看政策托舉，信貸流通性，而未來評判一個地方漲不漲，一定要參考租賃市場。

租金上漲，房價差不到哪里去，說明這個地方經濟和人口都是向上正循環的，如果租金一直在跌，人口流失，房價就很難有所支撐。就是這些簡單樸素的道理。

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