香港已經徹底成為國內樓市的領頭羊！

　　這里不僅包括漲幅，還有市場整體的情緒，堪稱是多線迸發，呈現出集體螺旋上升共振的局面。

　　這種局面，也正是我們在5年前經常見到的那種賺錢效應之下的生機勃勃的態勢。

　　問題在于，香港和國內同樣是在2022年徹底進入下行周期，但為何，香港只下行了不到三年，在2025年就已經開始觸底反彈。

　　而內地至今都在以價換量。

　　是什么造成了香港和內地樓市之間這么巨大的差異的？而導致這種巨大差異的原因，到底是因為香港做對了什么？而內地又錯過了什么？

　　先看數據。根據中原地產的統計，一手私人住宅和銷售總金額都比去年同期分別急升38%及94%，創下歷年同期新高。

　　這個數據其實不是最重要的，因為有可能是價格跌到位了，剛需客進場，就像現在的上海北京低總價老破小賣的也很好一樣。

　　所以，單純的看量在今天并不能說明什么。就像內地樓市大家都在傳遞環比上漲了多少一樣，也不重要，同比才是最重要的。這些都是數據陷阱。

　　香港的成交數據中，最重要的是大手客的成交數據，截至3月20日，新盤大手客入市創2008年以來同期新高。

　　什么是大手客？用大家都能聽懂的話就是溫州炒房團。也就是那些大手筆一買很多套的投資客。

　　這些人的出現，并且近18年來新高，說明了香港樓市的動物精神已經被徹底激活了！

　　這導致香港樓價在2026年至今，年內累計已經漲了5.04%。什么意思呢？機構本來預測今年全年香港樓市的漲幅會是5%。結果第一季度就完成了，結果機構又修正為今年香港樓市的整體漲幅為15%。

　　復盤數據，會發現香港樓市真正的轉折點出現在去年年中，市場突然出現了情緒上的反彈，詭異之處就在這里，就是大家忽然都開始相信香港的房價還會繼續上漲。

　　為何是這個時間點市場情緒開始集體上升？又為何忽然整個市場都陷入了上漲情緒之中？我不知道，但應該也沒人知道，就像巴菲特也預測不了市場何時會反彈一樣。

　　但有一個先行指數是確定的，這就是租金。

　　在2025初，香港租房市場開始持續爆火，租金一路走高，漲幅創歷史新高。

　　租金是什么？是最真實的居住需求，并且這個數據基本是沒法造假的，因為是純市場化的交易。

　　2月份租金指數報200.8點，按月微升0.05%，看著好像漲的也不高，但問題是現在漲的每一個數字，其實都是歷史新高。

　　利嘉閣地產研究部主管陳海潮預計，2026年全年租金可望再升約7%。

　　這就是香港樓市現在的狀態，租金房價交互影響、同頻共振、螺旋上升，這是樓市最好的狀態。就像股市中，買入優質的公司，股息和股價會同頻上漲一樣。

　　接下來，我們復盤一下這一次的香港樓市到底做對了什么？

　　用一句話總結就是，香港樓市爆發并非偶然，是政策、人才引進、資產配置等多重邏輯共振的結果。

　　從政策層面是的，從2024年2月28日開始，香港特區政府一次性徹底放開了所有住宅的限購政策。

　　放開到什么程度呢？就是不管你是哪里人，只要你在香港買房，和香港人就是一樣的條件、一樣的政策、一樣的稅率。

　　并且是執行了十幾年的限購政策一次性全部放開，一點都不拖拉、一點也不猶豫。果斷而又決絕。

　　其次，政策的放開，正好遇上了這幾年香港大力推進的各項人才引進計劃。

　　官方數據是，過去三年各項人才入境計劃共接了近60萬宗申請，獲批了41萬宗。

　　這41萬宗拿到香港身份的人，就算有一半在香港居住，就是20萬的居住需求，這也是為什么香港的租金在瘋狂上漲的原因。

　　錦上添花的是，香港自2024年底進入降息周期，銀行利息下行、定期存款收益走低，倒逼出資金的擠出效應。這些錢要么進入股市、要么進入樓市。

　　香港樓市是在2025年啟動，2025年香港恒生指數全年上漲27.8%，香港IPO市場重奪全球第一。

　　重點是，這些股市里憑運氣掙得錢，最后都會選擇落袋為安，再次落到樓市。

　　香港股市行情會領先樓市上漲，這就是最典型的樓股傳遞效應。

　　當新股市場持續活躍、港股走勢向好，會加速釋放財富效應，這最終導致金融資產快速增值。但最終這些快速獲得的金融資產，必須設法避險，才能坐實。

　　這時，核心地段的實物資產便成為最自然不過的避險選擇。

　　總之，香港這一次的大行情主要就是以上三個原因共同托舉而成。

　　可以簡單概括為：果決的政策、海量的需求、賺錢效應激發的動物精神。

　　最終市場形成了上行周期的共識。

　　對這種上行期的共識，最大的信號是李嘉誠開始重新入場。

　　2013到2016年，在樓市最瘋狂時，李嘉誠開始大規模拋售內地與香港物業，套現超千億，完美躲過 2021 年后內地和香港樓市的深度調整。

　　十年后，2025年9月，長實以19.53 億港元奪得香港沙田九肚住宅地塊，時隔4年再次在港成功拿地，且出價顯著高于市場預期。

　　2026年3月，長實集團主席李澤鉅在2025 年度業績會上公開確認：

“地產是集團的核心業務之一，只要回報合理，我們一定會參與競拍。”

　　這被解讀為李氏家族時隔多年，對房地產戰略的180度轉向，不再是試探，而是明確回歸。

　　事實正是這樣，對香港樓市來說，那種上行期的激情，已經回來了！

　　THE END

　　來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）