最近，一份來自高盛的研報在地產圈刷屏了。

高盛指出，上海和深圳的房價，將在2026年底附近觸底，到2028年累計上漲15%。

這個預測在社交媒體上被大量轉發。

但質疑聲也不少。

畢竟高盛在今年1月發布的中國經濟展望中，對樓市的判斷是“全國房價可能還有10%的下跌空間”。才過去3個月，就轉向唱多，到底什么情況？

帶著這個問題，明源君把高盛這份報告從頭到尾讀了一遍。

今天，我們就來把它掰開講清楚。

高盛到底是怎么得出這個結論的？這個判斷到底靠不靠譜？

01

香港房價反彈

將帶動上海深圳房價上漲

高盛這篇報告標題很直接，就叫《中國房地產：一線城市復蘇前的布局"（Positioning ahead of Tier-1 cities turnaround）》，發布于2026年4月9日，作者團隊為高盛高華證券駐上海分析師。

報告開篇先回答了一個關鍵問題：為什么現在突然開始看多一線城市？

高盛給出的答案是：香港房價上漲會帶動上海深圳房價。

按照報告數據，香港房價自2021年9月高點以來，一度累計下跌28%；但從2025年3月開始，已經反彈約8%。與此同時，香港本地開發商股價自2025年4月以來平均上漲65%，明顯跑贏中資開發商。

香港、上海及深圳住宅平均售價（ASP）指數走勢（2018年至今）

來源：高盛集團CREIS中環評級與估值部，高盛全球投資研究

因為在高盛看來，香港、上海、深圳三地的房價在歷史上存在較強聯動。

在過去兩輪上行周期中，三城價格走勢幾乎一致。 戳此了解，VR沉浸式看房

2004-2007年：香港從亞洲金融危機和SARS后的低點反彈約80%，上海跟漲58%，深圳先慢后快，在2006-2007年明顯加速；

2009-2018年：香港房價上漲3.4倍，上海同步漲3.4倍，深圳更是漲了4.3倍。

高盛統計了2000年以來的數據發現：當香港進入它定義的“上行周期”——也就是連續四個季度平均房價環比為正時，上海和深圳在隨后四個季度跟漲的概率分別達到74%和81%。

而且，滬深隨后四個季度的漲幅，歷史上大約相當于香港前四個季度漲幅的五到六成。

所以，香港已經在2025年3月觸底反彈，那么上海和深圳也有較大概率在接下來一段時間進入修復通道。

02

為什么上海深圳率先復蘇

不過，值得注意的是，高盛這次判斷認為，上海深圳率先修復，其他城市未必同步，未來樓市仍將高度分化。

那為什么是上海深圳？高盛在報告中給出了四個核心依據。

1、人口：人才持續凈流入

報告提到，香港在本輪修復前，人才引進規模從2023年開始明顯上升。而深圳在2018-2024年的人才流入規模，量級跟香港相差無幾。

上海戶籍政策相對更嚴格，所以人才流入略顯落后。

但上海這兩年戶籍政策明顯放寬。一是2023-2024年人才落戶獲批量，較2018-2020年增長超過4倍；二是“居轉戶”更為容易，同時對留學生設有專門落戶規則。

因此，上海和深圳擁有本地戶籍的人口占比正在上升，有戶籍的人更傾向于在城市定居，從而轉化為更強的購房需求。

上海和深圳持有本地戶籍的常住人口占比，目前都在持續上升。 數據來源：移民局、地方政府公告，以及高盛全球投資研究公司匯編數據

這背后的邏輯，其實不難理解。 戳此了解，1V1遠程同屏帶看

真正能支撐核心城市房價的，主要還是那些有戶籍會定居下來的人口。

2、收入：購買力靠一批高收入、高成長產業人群支撐

高盛的第二個依據，是上海深圳的產業結構。

報告里提到，雖然上海和深圳整體工資增長并不強，但兩座城市都擁有較高比重的高附加值第三產業，尤其是軟件信息、金融，以及各類戰略性新興產業。

深圳的軟件和信息技術產業2018-2025年的年復合增長率高達21%，上海是13%，均遠超整體經濟增速。

上海更布局了AI、集成電路、生物科技三大戰略新興產業。2025年三者合計貢獻了2萬億元人民幣，占上海GDP的35%。深圳戰略性新興產業增加值則達到1.7萬億元，占GDP約43%。

換句話說：這兩個城市的購買力，不是靠傳統行業托底，而是靠高端產業的高收入群體。

只要這些人群的收入預期沒有明顯惡化，核心板塊的住房需求就不會輕易消失。這也是為什么這兩年豪宅賣得更好的原因。

高盛還提到，過去香港、上海、深圳都曾出現“股市先走、樓市后跟”的現象。本輪A股自2024年9月以來已明顯反彈，但房價尚未跟上。高盛判斷，若股市繼續走強，財富效應有望進一步傳導至樓市。

3、持有成本：壓力還在，但緩和了很多

報告提到，三個城市的貨幣環境都在轉向寬松。香港因為美國降息，通過聯系匯率制度傳導，按揭成本隨之回落。上海和深圳的房貸利率也已經處于歷史低位，疊加國內貨幣政策繼續偏寬松，買房的資金成本明顯比前幾年更低。

不過，利率下來了，不代表買房壓力就沒有了。

高盛認為，上海和深圳的購房負擔其實仍高于香港。

原因不完全在房價高低，而在于內地住宅面積普遍更大，總價壓力更重。也就是說，香港雖然單價更高，但因為房子更小，從房價收入比和月供負擔來看，反而略微更容易承受。

另外，從持有收益看，上海和深圳目前仍然是“收租養不活房貸”的狀態，而香港隨著租金回升，已經重新轉為正向收益。

但高盛也提到，上海深圳當前的租金回報相對于房貸利率和國債收益率，已經處在歷史上相對最有利的位置。

簡單來說，雖然這筆賬還沒完全算得過，但持有壓力明顯沒以前那么大了。

4、供應：新房庫存低于香港

高盛還提到，上海深圳目前的庫存壓力，其實沒有市場想象中那么大。

先看新房端，到2025年底，深圳和上海庫存去化周期目前約5年左右，和香港相當，并不夸張。整體來看，供給端沒有想象的那么過剩。

再看二手房端，2025年四季度以來，市場上的二手掛牌量已經出現回落。

核心原因是深圳和上海的租金收益率，自2024年以來已經超過了1年期存款利率。

當"租金收益率>存款利率"，業主就不愿意賣房了，因為出租比存銀行劃算。這直接導致二手房掛牌量從2025年下半年開始持續萎縮。

而且目前上海和深圳的住房供應比，也就是房屋套數和家庭數量的比例，仍低于香港和其他成熟市場的常見水平。

03

布局一線城市的國央企

率先受益

這是大家最關心的問題。

報告提到，假設上海和深圳房價從2025年底到2028年底累計上漲15%，也就是大致年均5%左右。并且，它預計大部分漲幅會出現在2027-2028年，2026年的關鍵詞更多是“見底”，而不是“大漲”。

為什么是15%，核心還是基于香港的歷史參照。

香港在2004-2007和2009-2018兩輪周期中，價格漲幅都相當可觀。按照香港-上海深圳聯動規律推算，上海深圳在接下來3年實現15%的累計漲幅是合理的。

當然，房價上漲的前提是，未來幾年，居民收入、產業支撐、資產配置需求等因素不會明顯惡化，房價修復大體與購買力改善保持同步。

高盛測算，如果上海深圳房價未來三年累計上漲15%，那么那些在兩地土儲更多、可售貨值更高的國央企房企，利潤和資產價值都會率先受益。也因此，高盛更看好華潤置地、中海、金茂、綠城這類在核心城市布局更深的企業。

04

高盛的判斷到底靠不靠譜？

房價回暖，對地產行業當然是利好，大家也都希望市場能早點回升。
但問題是，高盛這次“上海、深圳三年漲15%”的判斷，到底有幾分可信度？

如果結合它過往的預測記錄來看，我的結論是：框架可以參考，數字不必當真。

先看香港。高盛近幾年對香港樓市的大方向判斷不算離譜，但也談不上特別精準。比如，2022年它看空香港樓市，方向是對的。但到2025年初，它判斷香港房價是持平，而實際2025年香港住宅價格指數全年上漲了約3.25%。

再看內地市場。高盛在2015年到2017年那一輪周期中的判斷，和實際走勢曾出現較明顯偏差。近幾年對內地樓市的整體判斷，則明顯偏謹慎、偏悲觀。

綜合來看，高盛在判斷大趨勢方面，還是有一定參考價值的。但一旦細化到具體時點和漲跌幅度，準確率就沒那么高了。

這次關于上海深圳房價上漲的判斷，可以重視它背后的邏輯，但沒必要把這個數字當成標準答案。

對于高盛這個判斷，你有什么看法？歡迎在評論區留言互動。

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