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舊改浪潮下的長春樓市:當“老破小”遇上城市更新,區(qū)域房產(chǎn)格局如何重塑?

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2026年的長春樓市,正在經(jīng)歷一場靜默卻深刻的變革。

2025年,全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬個,完成投資1332億元。在這場國家推動的城市更新行動中,長春作為東北地區(qū)的典型樣本,正通過全域鋪開的舊改工程,重塑著區(qū)域的房產(chǎn)格局。

對于購房者、業(yè)主和房企而言,讀懂這場“舊改浪潮”,就是讀懂未來幾年的資產(chǎn)邏輯。


01

全域鋪開

長春舊改的“旗艦級”力度

長春的舊改并非零敲碎打,而是一場“全域鋪開、多區(qū)聯(lián)動”的系統(tǒng)工程。

綠園區(qū)成為這場變革的“主戰(zhàn)場”。根據(jù)官方批復,綠園區(qū)2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目涉及9街1鎮(zhèn)、57個社區(qū),涵蓋309個小區(qū)、2340棟住宅樓,惠及近13.9萬戶居民,總投資約8.5億元,建設期限直至2027年底。

其他區(qū)域也在同步推進:

寬城區(qū)以“片區(qū)化”為特色,凱旋、北京大街、芙蓉路三大片區(qū)齊頭并進,其中僅凱旋片區(qū)投資就達2.15億元。

汽開區(qū)聚焦“里子”工程,投入近1.1億元專項改造排水管網(wǎng),覆蓋6個街道的50個小區(qū)。

雙陽區(qū)則精準覆蓋15個老舊小區(qū),惠及818戶居民。

這種從“面子”翻新到“里子”疏通的大規(guī)模投入,標志著長春城市更新進入深水區(qū)。

02

二手房逆襲

存量時代的價值重估

一個顯著的市場信號是:長春已進入“存量房主導”階段

數(shù)據(jù)顯示,2025長春新房住宅成交約2.46萬套,同比下降25.7%;而公積金貸款中二手房占比高達62.5%,遠超新房。

更令人矚目的是價格表現(xiàn)。在202年全國百城二手房掛牌均價整體下跌近9%的背景下,長春二手房掛牌均價同比上漲21.75%,達到95.36元/平方米(注:原文數(shù)據(jù)單位可能為百元或存在特定統(tǒng)計口徑,此處依原文引用),位列上漲陣營。

為什么舊改能帶來溢價?參考杭州、上海等先發(fā)城市的經(jīng)驗,老舊小區(qū)改造后往往帶來顯著的價值重估:

核心區(qū)改造后二手房掛牌價逆勢跳漲15%—25%。

加裝電梯等改造可使租金收益暴漲近八成,成交周期從三個月壓縮至一個月以內(nèi)。

在長春,這種效應正在傳導:

南關(guān)區(qū):作為老城核心,“地段+品質(zhì)”雙重溢價將提升流通性。

寬城區(qū):改造后“低總價+完善配套”的性價比優(yōu)勢放大,吸引剛需群體。

綠園區(qū):大規(guī)模改造將重塑區(qū)域存量房的整體估值體系。

03

新房市場

擠出與協(xié)同并存

舊改對新房市場并非簡單的利空,而是形成了復雜的“擠出”與“協(xié)同”效應。

擠出效應: 隨著老舊小區(qū)完成屋面防水、管線更新、加裝電梯等改造,居住體驗接近中端商品房。部分原本打算買新房改善的家庭,可能選擇“留下來+改造后”的方案,從而分流了新房市場的改善型需求。

協(xié)同效應: 另一方面,舊改倒逼新房產(chǎn)品力升級。在《住宅項目規(guī)范》強制實施背景下新房必須在安全性、綠色化、智能化上全面升級,才能與改造后的老小區(qū)形成差異化競爭。同時,2026年3月落地的住房公積金新政,如提高新建商品房貸款額度、放寬提取限制等,也為新房改善需求提供了支持。

04

區(qū)域分化

核心強化,外圍承壓

土地市場的數(shù)據(jù)揭示了未來的區(qū)域格局。2026年長春市區(qū)國有建設用地供應計劃中,住宅用地占比僅15%,且強調(diào)“盤活存量、內(nèi)涵式發(fā)展”。

土地成交呈現(xiàn)明顯的價格梯度:

核心區(qū):朝陽區(qū)地塊樓板價約4537元/平方米,高新區(qū)約4066元/平方米。

遠郊及新區(qū):長德板塊低至1028元/平方米。

這種價差確認了“核心強化、外圍承壓”的趨勢:

主城核心區(qū)(南關(guān)、朝陽、凈月、高新):資源聚攏,房產(chǎn)抗跌性強,是品牌房企布局的重點。

遠郊區(qū)域:面臨庫存高企、去化周期長(全市去化周期約31.9個月)的壓力,價值兌現(xiàn)周期拉長。

05

給參與者的建議

對購房者

持有核心區(qū)老房者:切忌盲目低價拋售。舊改完成后,價值重塑就在朝夕之間。

幻想拆遷者:請放棄賭博式的拆遷幻想,大多數(shù)老房子的歸宿是長效改造而非商業(yè)拆遷。

遠郊置業(yè)者:需格外謹慎,警惕庫存高企帶來的流動性風險。

對房企: 投資地圖需徹底重繪。核心區(qū)是改善型產(chǎn)品的主戰(zhàn)場,代建+城投合作模式成為主流;而遠郊投資需極度審慎。

結(jié)語

Conclusion


長春樓市正從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。舊改不僅是民生工程,更是激活存量、穩(wěn)定核心區(qū)價值的戰(zhàn)略支點。在2026年這個節(jié)點,讀懂舊改背后的價值重估邏輯,將是穿越周期、把握機遇的關(guān)鍵鑰匙。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師王寶鵬,通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數(shù)、AI問智、AI報告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師王寶鵬,通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議,

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