2026年《政府工作報告》明確提出，因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。目前，江蘇省蘇州市、廣東省廣州市、天津市等多地密集出臺存量房收購盤活新政，推動存量商品房有序轉化為安置房、人才房、養老公寓等多元民生房源。這是落實中央決策、優化住房結構、補齊民生短板、穩定市場預期的關鍵舉措，對構建房地產發展新模式、推動城市高質量發展意義重大。

　　政策擴圍落地

　　多元供給惠民生

　　“沒想到老廠區搬遷，還能換到蘇州中心城區的商品房作為員工宿舍！”蘇州市相城區某電子科技企業負責人周明遠對中國城市報記者表示，公司300余名員工此前居住在老舊集體宿舍，如今置換為精裝修兩居室，居住條件大幅改善。這是蘇州市5月2日樓市新政落地后，工業企業按“價值相當”原則，以存量商品房置換安置的鮮活實踐。

　　中國城市報記者對相關政策進行系統梳理后發現，蘇州市新政明確：鼓勵國有企業、社會資本收購存量商品房用作保障性住房、人才住房、青年公寓、養老公寓等，同時支持實施搬遷的工業企業按照價值相當的原則，調換存量商品房進行安置。這一安排打破了以往存量房收購僅用于保障性住房的單一格局，實現了從“保障基本需求”向“多元供給適配”的拓展升級。

　　為何各地集中發力存量房盤活？答案源自中央政策的明確指引。4月28日中央政治局會議后，廣州市、湖北省武漢市、天津市、江蘇省揚州市等十余座城市迅速跟進，存量房收儲成為穩定房地產市場的重要抓手。

　　天津市4月30日出臺新政，將“積極盤活存量商品房”擺在首位，明確各區優先收購符合條件的存量商品房，用于配租型、配售型保障性住房、安置房、人才房等場景，同步完善教育、醫療、養老等公共服務配套，打造宜居生活片區。天津市住房和城鄉建設委員會相關負責人表示：“我們堅持政府引導、市場主導、社會參與的思路，推動存量房盤活既助力市場去庫存，又精準補齊民生住房短板。”

　　廣州市緊扣樓市新政中“去庫存”導向，支持在城中村改造中收購存量商品住宅用作安置房，鼓勵收購存量商辦用房用于經營性物業安置，同時因地制宜推動存量商辦物業合規轉換為醫療、教育、養老、酒店、康養、保障性住房等用途。廣州市南沙區人民政府相關負責人介紹，當地擬投入2.9億元采購2萬平方米商品房作為安置房源，重點保障轄區城中村改造村民安置需求，實現“拎包入住”。

　　據悉，本輪政策呈現三大鮮明特征：一是收購主體從政府單一主導，轉向政府引導、國企牽頭、社會資本參與；二是收購房源覆蓋新建商品住宅、二手住宅、存量商辦用房；三是使用場景從保障性住房，拓展至人才房、養老公寓、企業安置用房等多元領域。

　　中指研究院政策研究總監陳文靜在接受中國城市報記者采訪時表示：“近期多地加大存量商品房收購力度，類型涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商辦用房，收購后用途有所擴大。與城市更新結合，也是當前各地推動存量盤活、推動房地產市場平穩運行的重要方式。”

　　長效機制筑基

　　存量盤活利長遠

　　“這不是短期應急舉措，而是長期制度建設。”在上海市浦東新區存量房收儲項目現場，上海浦東發展（集團）有限公司相關負責人介紹，企業收購的2000年以前建成的小戶型房源，統一改造為青年公寓，配備共享生活設施，月租控制在3000元以內，精準適配新市民、青年人居住需求。

　　中國城市報記者查閱官方文件后發現，“十五五”規劃綱要明確“推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用”，標志著存量房收儲從階段性任務，升級為未來五年常態化、制度化的重點工作。58安居客研究院院長張波向中國城市報記者表示：“存量房收儲是‘十五五’時期住房供給側改革的核心抓手，是萬億元級規模的重要市場，也是房地產新發展周期的關鍵方向。

　　為何存量房收儲會被納入長期制度安排？受訪專家均表示，這與我國房地產發展階段轉型密切相關。當前城鎮化進入穩定期，城市發展轉向存量提質，龐大的存量商品房、低效商辦用房資源，為盤活工作提供了堅實基礎；健全租購并舉住房制度、擴大保障性住房供給的政策目標，也需要依托存量房盤活落地見效。

　　重慶市、海南省海口市、山東省濟南市等地的實踐印證了這一發展思路。重慶自今年3月起密集落地存量房收購政策，優先將收儲房源用于保障性租賃住房，著力解決新市民、青年人住房困難。重慶市公共租賃房管理局負責人表示，當地擬收購存量商品房數千套，可惠及上萬名群眾，相比新建保障房，具備建設周期短、投入成本低的顯著優勢。

　　中國城市報記者盤點本輪調控政策后發現，各地存量房收儲模式持續創新：天津鼓勵商業銀行發放住房租賃團體購房貸款，廣州設立“賣舊買新”專項補貼，蘇州支持企業以房換房，上海依托專項債券收儲存量房源與閑置土地，多元路徑讓盤活工作更具可持續性。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受中國城市報記者采訪時表示：“當前應構建政府主導、社會參與的多元化收儲模式，并構建政府主導的多元化資金體系，包括擴大專項債規模、擴大政策貸款規模、配套商業銀行貸款、吸引社會資金參與等。同時，收儲工作還需與新房改造和城市提質相結合，與釋放改善性需求相結合，與舊房改造相結合，建立合理的激勵、約束和保障機制。”

　　這些創新模式能否長效運行？張波認為，關鍵在于構建市場化、法治化的長效機制，本輪政策聚焦住房供給端優化，不直接刺激房價，核心目標是穩定市場預期、補齊民生短板。

　　破解堵點難點

　　協同發力促實效

　　“存量房收儲、改造、運營資金投入大、回籠周期長，社會資本參與意愿不足。”浙江省杭州市某國有住房租賃企業負責人向記者坦言，資金難題是全國存量房盤活推進緩慢的核心制約，也是行業普遍面臨的現實困境。

　　據中指研究院不完全統計，2025年5月以來，浙江、四川等省份先后發行專項債券用于收購存量商品房，截至2026年5月10日，全國累計發行相關專項債券超65億元，收購存量商品房約1.3萬套，但整體發行規模有限，資金落地效率仍有提升空間。

　　資金閉環難、成本收益不匹配的問題如何破解？張波分析認為，當前收儲資金主要依托專項債、保障房再貸款、國企自有資金，地方財政壓力制約資金供給，社會資本普遍持觀望態度。他建議，進一步擴大保障房再貸款、專項債投放規模，試點保租房REITs、資產證券化等創新工具，打通社會資本參與渠道。

　　除資金瓶頸外，收儲價格博弈是另一突出堵點。收購方嚴控成本、房企受債務壓力影響不愿低價出讓，導致部分項目推進停滯。揚州市引入第三方評估機構，建立“政府指導價+市場競價”定價機制，促成多個存量項目順利簽約，收購價格實現合理理性回落，實現政企多方共贏。揚州市住房和城鄉建設局房地產市場監管處相關負責人表示，這一機制有效平衡買賣雙方訴求，打通了存量收儲關鍵環節。

　　如何平衡收儲成本與民生保障？中國城市報記者對比新舊政策條文發現，各地探索形成差異化實施路徑。廣州優先收儲主城區地鐵沿線中小戶型房源，依托房源高流動性、高需求屬性，大幅提升資金使用效率。廣州市住房保障辦公室相關負責人表示，當地重點收購市場價下浮20%左右的房源，在嚴控收儲成本的同時，為新市民、青年人提供平價安居住房。

　　金融創新為存量盤活注入持久動力。北京市2026年4月落地保租房REITs試點，通過將收儲存量房打包為資產支持證券、對接資本市場募資，有效壓降融資成本。北京市發展和改革委員會相關負責人表示，REITs工具為存量房收儲提供長期穩定資金，實現了民生保障與市場化運作的雙贏。

　　中國城市報記者總結梳理發現，蘇州已建立“收購—改造—運營—退出”全流程監管機制，通過標準化改造、專業化物業服務，切實保障租戶合法權益。蘇州市住房和城鄉建設局相關負責人表示，閉環式全流程監管，讓存量房收儲工作更規范、更可持續。

　　陳文靜表示，存量房盤活是系統性工程，需要政策、資金、市場協同發力。隨著“十五五”規劃深入落地，存量房收儲將持續推進，在穩定房價、優化住房供給、消化存量房源的同時，持續賦能房地產市場平穩健康發展與城市高質量發展。

■中國城市報記者 孫雪霏