廣東
“以價換量”失靈了。近日在京召開的2026觀點商辦暨資管大會上，多方人士傳達了這樣的共識。
據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，重點八城寫字樓租金從2023年底的3.21元/平方米/天跌至2025年末的2.30元，16家典型運營商中14家2025年營收負增長，占比高達87.5%。2026年一季度，租金跌幅收窄、階段性底部初現(xiàn)，但行業(yè)整體仍處于“弱修復(fù)”區(qū)間。
2026年中國商辦市場逐漸告別粗放發(fā)展模式，邁入“存量提質(zhì)、價值深耕”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。面臨新增供應(yīng)高位、租金承壓、同質(zhì)化競爭加劇等多重挑戰(zhàn)，“以價換量”的內(nèi)卷已難以為繼，核心競爭已從“地段、硬件”轉(zhuǎn)向“運營、產(chǎn)業(yè)、資本”的綜合實力較量。
2025年12月，國家發(fā)改委首次將商辦設(shè)施納入公募REITs發(fā)行范圍，明確支持超大特大城市的超甲級、甲級商務(wù)樓宇申報發(fā)行，被行業(yè)視為“存量破局”的政策拐點。
面對這場結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折，多家機構(gòu)也正在探索各自新的模式和路徑。
“存量項目如何從巔峰期回落中鞏固競爭優(yōu)勢，新增項目如何保障資產(chǎn)收益、提升資本回報率，是目前市場兩大核心問題。”越秀商管寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理黃鈺麟坦言，當(dāng)下市場環(huán)境下，項目培育周期延長，難以快速達到上市標(biāo)準。
他在會上分享了越秀商管由此探索的創(chuàng)新金融模式，引入私募股權(quán)（PE）作為中間橋梁，實現(xiàn)資產(chǎn)分階段退出：項目建成后先引入PE，完成首次出表；培育成熟后，再從PE退出并注入公募REITs，提升資本周轉(zhuǎn)效率。
黃鈺麟進一步拆解了兩類資本工具的目標(biāo)差異：公募REITs追求長期租金收益最大化，保障持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流；PE追求退出時點資產(chǎn)估值最大化，通過優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)推高估值。基于此，越秀對兩類資產(chǎn)實行差異化的租賃策略，公募資產(chǎn)側(cè)重長期穩(wěn)定租戶，PE項目則側(cè)重快速提升出租率，可采用更靈活的租金政策。
“當(dāng)下市場變化不是行業(yè)結(jié)構(gòu)性崩塌，而是商業(yè)邏輯回歸市場本質(zhì)。” 高格辦公空間副總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人周興強對當(dāng)前市場做出了一個判斷。在他看來，存量持有周期拉長背景下，傳統(tǒng)地段邏輯效用弱化，招商團隊主觀作用被壓縮，行業(yè)正面臨創(chuàng)新枯竭、利潤下行、裝修投入決策兩難。
周興強指出，現(xiàn)階段企業(yè)縮編、減租、控制成本僅是外在表象，底層邏輯是企業(yè)經(jīng)營安全感不足，不能片面理解為降本增效，真正可持續(xù)的破局方式，是效能優(yōu)化。
中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC全球負責(zé)人張存理則認為，當(dāng)前樓宇經(jīng)濟正迎來政策賦能與需求升級的雙重紅利，傳統(tǒng)寫字樓客群結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯迭代。
張存理稱，TMT產(chǎn)業(yè)租賃占比持續(xù)攀升，新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)逐步成為商辦租賃主力，市場增量不再來自簡單規(guī)模擴張，而是源于產(chǎn)業(yè)精準匹配。
“當(dāng)前行業(yè)已告別單純比拼硬件參數(shù)與規(guī)模體量的階段，轉(zhuǎn)而聚焦產(chǎn)業(yè)生態(tài)價值挖掘。” 張存理指出，商辦發(fā)展已轉(zhuǎn)變?yōu)闃怯钪鲃舆m配產(chǎn)業(yè)需求，需要通過硬件改造、電量增容、空間重構(gòu)，完成空間價值升級。她強調(diào)，這要求從“硬件最頂配”進化到“硬件最合適”，并實現(xiàn)從 “銷售空間”升級為“運營場景”。
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