樂居財經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播

順義河?xùn)|站0037地塊成交于3月18日，由城建祥業(yè)旗下北京住總以5.71億元底價摘得，折合樓面價約1.4萬元/㎡。

5月20日，總平圖公示。規(guī)劃總建面約6.07萬㎡，其中地上計容建面約4.08萬㎡，容積率1.3。

擬建11棟6-10F坡頂小洋房，約432戶。

規(guī)劃解讀

北京樓市又發(fā)生了一件怪事。

前天（5月20日），北京城建祥業(yè)地產(chǎn)的順義0037地塊，公示了方案設(shè)計圖。

第二天，它在官網(wǎng)上竟然消失了。

這種事情，我在北京還是頭一回見。

到底是啥原因呢？ 我猜測，可能和它的消防撲救場地，占用綠地有關(guān)。

從圖紙上看，0037地塊設(shè)計了12個撲救場地，它們有部分面積與綠地重疊。

這是建筑設(shè)計的大忌。按照設(shè)計規(guī)范，消防登高場地必須硬化，不得用草坪 、植草磚替代。

城建祥業(yè)是端著金飯碗的。

0037地塊容積率只有1.3，限高36米，指標(biāo)非常寬松，為啥還要搞得緊巴巴呢？

我分析，至少有四點(diǎn)因素：

1、壓低了建筑高度

仔細(xì)看0037地塊，它有七成面積在潮白河100米控高30米范圍內(nèi)。

但是，剩下的三成占地，它也沒按拿地文件限高36米設(shè)計。

不設(shè)12層是能理解的，擔(dān)心得房率太高。

但它為何不設(shè)計11層、33米呢？11層和10層的配置一樣，如果騰出面積，豈不是更利好南面的產(chǎn)品。

因?yàn)椋谋眰?cè)規(guī)劃為綠地，不存在影響日照問題。

刻意壓降建筑，實(shí)在是讓人看不懂。

2、設(shè)計太追求對稱控

雖說0037地塊朝向不正，西南超過20度，但地塊本身，是一個長方形。

這是做樓棟對稱設(shè)計的好胚子。

設(shè)計師抓住了這點(diǎn)，10棟樓幾乎做到了完全對稱，中軸上，布局了大門和兩個下沉庭院，與潮白河遙相呼應(yīng)。

這種追求極致的建筑對稱，一定犧牲了不少占地面積。

3、地上停車位占了面積

0037地塊有530個機(jī)動車停車位，地上設(shè)置了43個。

這并不違規(guī)，25文是鼓勵開發(fā)商設(shè)置地上停車位的。

雖說這些停車位未來很有可能放在地下，但最起碼，在報規(guī)圖上，是在地上的。

既然在地上，就會占用地上面積。

4、南北退距過大

在0037地塊上，城建祥業(yè)很努力，要打造好房子標(biāo)桿。

它不惜面積，將公區(qū)做到極致。

在北面，60米寬的大門，通過風(fēng)雨連廊與兩棟住宅的架空層連在一起，甚至風(fēng)雨連廊還跨過了消防通道。

在南面，它竟然把兩個雨水調(diào)蓄池放在中央位置。反而讓8#、9#棟樓后撤了。

我相信，絕大部分設(shè)計師，本應(yīng)該會把這兩棟樓緊貼南面的紅線，為小區(qū)內(nèi)爭取更大的空間。

但是，城建祥業(yè)可能還是想打造好最南面的陽光下沉廣場，確保中軸線的完美。

讀懂這四點(diǎn)，你就不難理解，為啥城建祥業(yè)要用消防撲救場地，占用綠地了。

開發(fā)主體

項(xiàng)目公司即拿地主體：北京住總京順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

成立于2017年7月3日，注冊資本4億元。

法定代表人、董事長、總經(jīng)理由巴德勝一人擔(dān)任。

該公司由北京祥業(yè)房地產(chǎn)有限公司100%持股，隸屬于北京城建旗下的住總集團(tuán)。

地段區(qū)位

地塊距離地鐵15號線俸伯站直線約400米，交通便捷。

周邊有京漢生活廣場、北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院、潮白河森林公園、減河公園等生活配套設(shè)施。

西側(cè)就是住總青年ONE，一梯兩戶的純洋房社區(qū)，小區(qū)容積率1.5，主推建面約72/89㎡三居和105㎡四居。

2024年9月底開盤，共11棟洋房444套房源，目前均已售罄，成交均價3.26萬元/㎡。

住總青年ONE的拿地樓面價是1.62萬/㎡，此次新拍的0037地塊便宜了2000+，成本優(yōu)勢明顯。