深圳出現了來自香港的大巴車買房團。

其實，香港人到深圳買房子，是最好理解的。原因也很簡單，因為香港樓市已經開始漲了，但深圳樓市還在往下走。這導致了價差越拉越大。

和起步10萬起買最邊緣的香港相比，深圳的房子已經便宜到讓香港人吃驚的程度。

同樣是1000萬人民幣，在香港只能買一個50平的小兩房，主臥也只能放下1米的床，夫妻二人需要抱著睡。但是深圳的核心區，卻可以買到帶著大飄窗的大三房。

并且，香港人是經歷過地產的很多輪周期的，他們不會相信房價永遠漲，但也不會相信房價永遠跌。永遠漲和永遠跌是情緒的兩端，歸根結底都是靠不住的，唯一可信的只有周期。

周期的最關鍵信號是什么？是價格。而價格又是比較出來的。所以，站在他們的角度，香港人覺得現在就是買深圳的好時候。

但是這些對于一個手中房產價值縮水近半的大陸人來說，則純屬扯淡。

歸根結底，還是你所處的環境，決定了你的認知。

就像對深圳來說，香港人看多，外地人也看多，因為一個一線城市普遍下行40%-50%是非常夸張的。

但是一個深圳人卻絕對不認可這所有觀點，因為他們正在泥潭里。而你告訴一個深陷泥潭里的人要相信光，他只會回答你說，滾蛋。

所以，現在新的矛盾又誕生了！

所有人都知道今年三四月的小陽春，是過去三年來最好的一次，所有媒體都在報道房價降幅持續收窄，新房日光盤開始頻繁出現。

深圳中信信悅灣推出78套總價5149萬元起302㎡大平層，官宣開盤半小時即售罄；

深圳觀潮府加推40套總價2826萬起大四房，官宣線上直接售罄。

上海更不用說了，是從去年開始日光最多的。

杭州單價超過十萬的項目，也開始一次性去化90%了。

總價均價超過2000萬的項目，可以一次性賣20多個億，就算是市場最熱的時候，杭州也沒有一次性賣20個億過。

這些看著很不錯對吧。

但是一看數據，自2023年起，居民個人房貸已經連續3年下降，今年4月，居民貸款大幅減少7869億元，創有數據以來新低。中長期貸款4月減少3408億元，同比多減2177億元。

從貸款數據可以看出，對于全國整體基本面來講，起源于2021年底開始的家庭去杠桿，依然在持續中。

去杠桿的方向主要有兩個，一個是提前還貸。

導致的結果是，比如今年2月份的中長期貸款，是負的100多億。這就是最典型的春節成交單季，趕上年底集中還貸所造成的結果。

去杠桿的第二個方向，是買房，但不貸款，也就是全款買。

從2022年開始全國下行，到2024年開始一線下行。這一波下來，公認的是房價已經回到了2015年或2016年。

所以，這幾年的成交，有一種房子賣的特別好，這就是低總價的剛需小戶型。

上海在4月份成交了32000套房子，但是有80%的成交房源，都是沒有超過總價400萬的剛需戶型。也就是通常意義上的上車盤。

這個數據還是能告訴我們很多東西的。

上海小陽春的成交，總價200萬以下，占比在整體成交量的50%；200萬到300萬總價，占了整體成交額的21%。

也就是說總價300萬以下的成交，占了整體成交量的71%。

上海市如此，其他城市也是如此。

總價價格超低，加上這幾年對于杠桿的厭惡，就導致了一大批新進購房者，非常抵觸貸款。能多付就多付，不貸款最好。

同時另一個新趨勢，則在嚴重影響新房市場。

這就是現在的住房越來越新能源汽車化。最大特征就是卷品質，更新換代極其之快。

之前很多年，我們的住房從建筑外形到設計風格都是大差不差的。但是從2024年開始，新建筑和規范執行后，開始了快速的迭代周期。

2024年還在流行四代宅，但是今年，四代宅好像都已經過時了，因為現在流行的是在四代宅之上再次進化的抬板住宅。

抬板住宅如果能普及，可能之后地下車庫將成為絕響，再也沒有了。因為車庫都做到地上了，車庫和功能空間將融為一體，并且還不計容積率。

說真的，當建筑規范不斷更新和進化之后，以后的住宅產品將進入到百花齊放的階段。從設計到建筑到空間營造，不再是千篇一律，而是個性化、定制化的。

這帶來了一個很確定性的結果，就是新建住宅會極大的激發市場熱情，最終帶來的結果是新房賣的超級好。

這個項目就是上面說過的均價10萬+，開盤去化90%的項目，是杭州抬板住宅的代表作之一。

這個項目就是上面說過的一次性賣了20多個億的住宅，也是新規下的網紅項目。

上面這項目是需要驗資3000萬的豪宅，結果因為看的人太多，驗資都需要排隊。

它們統一的共性就是，產品很棒，地段也好，和過往的住宅相比，簡直是革命性的。迭代性的差異感，帶動了市場很大的熱情。

這就是從今年開始，國內樓市所體現出來的最大變化。

在市場的兩端，一端是極度的便宜和剛需；另一端則是千方百計的打造品質和差異化，不斷迭代更新。

結果就是:1、低總價二手房很熱，以價換量；2、新房很熱，靠品質贏市場。

這就是當下市場的K型分化。

而處在這兩者之間的那些腰部房產,則將在持續的寒冬中,還有很長的時間要等待!

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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