2026年6月1日，據(jù)克而瑞CRIC數(shù)據(jù)，兩江新區(qū)C01單元03街區(qū)001、002地塊以將底價(jià)4.93億元（49267萬元）起拍，土地用途為普通商品住房用地，出讓方式為"價(jià)高者得"增價(jià)拍賣。地塊位于江北區(qū)大石壩板塊，處于環(huán)線內(nèi)成熟居住片區(qū)，是近期江北區(qū)涉宅土地市場中較受關(guān)注的一宗優(yōu)質(zhì)宅地。本報(bào)告將從地塊本體、市場競爭、未來機(jī)會三個(gè)維度展開系統(tǒng)性分析，為相關(guān)投資決策提供專業(yè)參考。

地塊分析

1.1基本指標(biāo)

本宗地塊各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)如下表所示:

1.2區(qū)位與四至分析

本宗地位于松石大道沿線，地塊四至分別為：東側(cè)通用新村、南側(cè)松石大道、西側(cè)南石家園、北側(cè)高園紅小區(qū)，屬于典型的成熟居住片區(qū)內(nèi)部更新型地塊，周邊均為已建成多年的成熟住區(qū)，居住氛圍濃厚、生活配套較為完善。

1.3地塊指標(biāo)特征點(diǎn)評

從規(guī)劃指標(biāo)組合看，本宗地呈現(xiàn)以下特征:

? 容積率1.94≤容積率≤2.43：處于中等容積率水平，介于純洋房與高層之間，可承載小高層為主的產(chǎn)品組合；

? 建筑限高80米：約可建至26-27層左右，支持中高層產(chǎn)品形態(tài)；

? 綠化率30%：符合改善型項(xiàng)目景觀打造的基本門檻；

? 凈用地31004.46㎡、總建面75340.84㎡：體量適中，開發(fā)周期相對可控，去化壓力相對可分散；

? 產(chǎn)品可塑性：在該指標(biāo)組合下，可以打造以中高層為主、輔以小高層的改善型產(chǎn)品，具備一定的產(chǎn)品差異化空間。

市場競爭分析

2.1板塊新房市場量價(jià)走勢

大石壩板塊2025年1月至2026年5月期間月度成交均價(jià)與成交套數(shù)走勢如下:

數(shù)據(jù)解讀：

板塊成交在2025年5月迎來階段性高點(diǎn)，成交均價(jià)23352元/㎡、成交42套；2025年12月成交套數(shù)躍升至139套，成交金額34356萬元，套均價(jià)247萬元/套，價(jià)格回落至18469元/㎡，呈現(xiàn)以價(jià)換量特征；2026年4月再現(xiàn)集中放量，成交111套、均價(jià)17503元/㎡，套均價(jià)232萬元/套；2026年5月成交32套、均價(jià)17208元/㎡，價(jià)格延續(xù)小幅回落。匯總來看，2025年1月-2026年5月板塊累計(jì)成交568套、成交均價(jià)18881元/㎡、套均價(jià)255萬元/套。

2.2板塊在售競品對照

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2025年1月1日至2026年5月28日大石壩板塊在售主要競品供求數(shù)據(jù)如下表（口徑:普通住宅）:

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC數(shù)據(jù)庫）

從競品結(jié)構(gòu)看，板塊已形成"高端豪宅+主流改善"格局:華潤置地嘉宸以22385元/㎡引領(lǐng)板塊價(jià)格上限，套均價(jià)346.5萬元/套，定位高端改善客群；海成江帆郡以17592元/㎡、336套的去化量成為板塊成交主力，套均價(jià)230.11萬元/套，對應(yīng)板塊主流改善需求；龍湖江上云璽(售罄)則在15069元/㎡價(jià)位段提供首改產(chǎn)品，套均價(jià)152.31萬元/套。三大主力競品形成清晰的價(jià)格梯度，覆蓋板塊多元化客群需求。

2.3江北區(qū)涉宅土地市場對照

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2024年1月1日至2026年5月28日江北區(qū)涉宅地（純住宅、商住）成交情況如下表:

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC數(shù)據(jù)庫）

對比解讀：上述7宗江北區(qū)涉宅地中，大石壩板塊共貢獻(xiàn)3宗，分別為海成競得的C01單元04街區(qū)G18-1地塊（樓板價(jià)8045元/㎡、零溢價(jià)底價(jià)成交）、江北城建競得的C01單元05街區(qū)003地塊（樓板價(jià)6482元/㎡、零溢價(jià)底價(jià)成交）、華潤競得的C01單元05街區(qū)013、015地塊（樓板價(jià)9736元/㎡、溢價(jià)12.67%）。同期五里店板塊兩宗純住宅地塊樓板價(jià)均在13900元/㎡以上、溢價(jià)率近30%（C0203街區(qū)K12-1-1地塊樓板價(jià)13923元/㎡、溢價(jià)29.64%；兩江新區(qū)C02單元04街區(qū)001地塊樓板價(jià)13916元/㎡、溢價(jià)28.85%），呈現(xiàn)明顯的板塊價(jià)值分化。

整體來看，江北區(qū)非核心地塊普遍以底價(jià)或低溢價(jià)成交，僅在觀音橋商圈擴(kuò)容范圍內(nèi)的五里店板塊出現(xiàn)近30%的高溢價(jià)，這也與本宗地以49267萬元起拍底價(jià)的設(shè)置形成呼應(yīng)。

未來機(jī)會分析與風(fēng)險(xiǎn)提示

3.1改善客群與產(chǎn)品定位機(jī)會

結(jié)合板塊在售產(chǎn)品的成交數(shù)據(jù)，海成江帆郡、華潤置地嘉宸、龍湖江上云璽、保利閱江臺等主流競品成交均價(jià)分布于15069元/㎡至22385元/㎡區(qū)間，套均價(jià)分布于152萬元/套至346萬元/套區(qū)間，板塊整體面向中高端改善客群。

本宗地容積率上限2.43、建筑限高80米、綠化率30%的指標(biāo)組合，可承載26-27層左右的中高層產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合75340.84㎡的總建面體量，具備打造以中高層為主、注重戶型尺度與社區(qū)景觀的改善型項(xiàng)目的基礎(chǔ)。

3.2風(fēng)險(xiǎn)提示

?板塊階段性供應(yīng)放量風(fēng)險(xiǎn)：板塊2025年5月供應(yīng)突放138套（供應(yīng)面積1.87萬㎡），后續(xù)供應(yīng)節(jié)奏值得關(guān)注；

?競品價(jià)格帶已形成：華潤置地嘉宸（22385元/㎡）、海成江帆郡（17592元/㎡）等競品已形成完整價(jià)格帶，新入市項(xiàng)目面臨既有產(chǎn)品的對標(biāo)壓力；

?板塊成交均價(jià)波動： 2025年5月23352元/㎡至2026年5月17208元/㎡的均價(jià)波動區(qū)間顯示，板塊價(jià)格受集中網(wǎng)簽結(jié)構(gòu)性影響較大，新項(xiàng)目需做好節(jié)奏管理。

總結(jié)

地塊本體方面：兩江新區(qū)C01單元03街區(qū)001、002地塊實(shí)際位于江北區(qū)大石壩板塊（環(huán)線內(nèi)），用地面積31004.46㎡、總建面75340.84㎡、容積率1.94≤容積率≤2.43、限高80米、綠化率30%、住宅使用年限50年，體量適中、指標(biāo)具備打造中高層改善產(chǎn)品的可塑性。地塊四至處于松石大道沿線成熟居住片區(qū)中心，周邊居住氛圍成熟。

市場競爭方面：板塊累計(jì)成交568套、成交均價(jià)18881元/㎡、套均價(jià)255萬元/套（2025年1月-2026年5月），呈現(xiàn)"高端豪宅+主流改善"格局。江北區(qū)近兩年7宗涉宅地累計(jì)成交518525萬元、加權(quán)樓板價(jià)10578元/㎡、加權(quán)溢價(jià)率16.35%，但同板塊3宗地塊中2宗為底價(jià)成交，反映江北區(qū)非核心地塊多以底價(jià)或低溢價(jià)成交的市場基調(diào)。

未來機(jī)會方面：2025年7月板塊逆市漲幅24%、2026年4月成交規(guī)模上漲超200%，板塊熱度具備階段性支撐。

綜合判斷：本宗地以底價(jià)4.93億元（49267萬元）起拍，延續(xù)了江北區(qū)大石壩板塊"非核心地塊多以底價(jià)或低溢價(jià)成交"的土地市場基調(diào)（對照C01單元04街區(qū)G18-1地塊、C01單元05街區(qū)003地塊均為零溢價(jià)成交）。地塊本身具備成熟區(qū)位、適中體量、改善型產(chǎn)品可塑性等基礎(chǔ)條件，疊加板塊階段性熱度支撐，但需關(guān)注板塊價(jià)格波動、競品價(jià)格帶擠壓、階段性供應(yīng)放量等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI文章、行業(yè)SKills功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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