北京
北京進深 徐迪 6月首宗土拍，底價成交。
6月2日，綠城8.87億元摘得大興區三合莊0202-0188地塊，折合樓面價2.3萬元/平方米。
這也是綠城繼曉月和風之后，又一次落子大興核心區。
拿地主體北京榮意房地產開發有限公司，成立于2017年9月，注冊資本5億元，由綠城房地產集團100%持股。
項目公司法定代表人、董事長、總經理由綠城北京總經理陸建強一肩擔任。
綠城上一次在北京拿地還是限價時代。
2024年底以51.75億元的封頂價，搖中了海淀功德寺西側001號地塊，成功開發出和樾玉鳴這個大爆款。
上周，綠城也參與了豐臺蒲黃榆地塊的競爭，但在拍賣現場舉牌顯得比較謹慎。
相較于上面這兩塊核心區地塊，大興地塊具有更高的安全邊際。
低成本拿地不僅為項目預留了充裕的利潤空間，更賦予了綠城極大的產品打磨自由度。
優化調整
0188地塊占地2.14公頃，地上建筑面積約3.85萬平方米，容積率1.8，限高36米。
體量不大，預計300多套房源，洋房為主。
今年2月5日，0202-0188等地塊規劃綜合實施方案公示，期間收到276條反饋意見，主要涉及采光、配套設施及交通問題。
結合公眾反饋意見做了一些優化，主要有三點：
1、優化住宅地形
前一版方案中，0188地塊接近正方形，調整之后，雖然多出了邊角空間，但整體面寬更好。
2、調整綠地位置
西側部分綠地，調整至住宅用地北側。
上面這兩點都是為拉開與北側現狀小區的樓間距，最大程度地減少采光影響。
調整后，小區四面都有綠地包裹，穿過公園回家，宜居性也更好了。
按照規劃，這一片公園綠地將建為社區級戶外文化廣場，結合1000平米社區室外運動場地統籌設置。
3、增加商服配套
本次調規，還在小區隔著綠地的東南角位置，增加了一處社區級商業服務設施，建面約1100平方米，可有效補充民生配套。
同時保留南側沿富華路的停車場用地，緩解路側停車問題。
可以說3項調規都落在了反饋意見上。
并且從收到近300條意見，到調整規劃，總共用了1個多月時間，給主管部門的態度和效率點贊。
根據城市設計引導規定，出讓地塊內主體建筑退讓用地東側邊界線不小于3米。
建議主體建筑南北方向布局，在內部形成集中的綠化空間。
最新供地條件附圖如下：
接檔曉月和風
項目所在的0202街區現狀實施程度高，配套設施齊全，且有一定品質。
距離4號線清源路站步行超過1.5公里，不算特別合格的臨鐵盤。
比較近的商業有新辰天地，能滿足日常購物，往遠一點還有薈聚——南城最大的購物中心之一。
教育資源有國教院附實學校、北京小學(大興分校)、大興區第一幼兒園。
此外還有產業支撐，距離生物醫藥基地5公里。
板塊內樓盤眾多，且樓齡普遍較新，包括招商雍合府、金地江山風華、大興星光城等。
南邊一街之隔就是綠城開發的曉月和風，2023開盤，目前已交付，還有少量尾盤在售。
曉月和風總建面約12.5萬平方米，容積率約2.0，共992套房源，主力建面88-176平方米。
曉月和風的樓面價是3萬出頭，銷售指導價期房5.9萬，現房6.1萬。
目前累計網簽920套，去化超九成，成交均價5.16萬元/平方米。
對標曉月和風的話，0202-0188地塊2.3萬/平方米的拿地成本，地貨比45%左右，現階段來講利潤空間還是比較充裕的。
并且綠城一向以改善產品見長，曉月和風入市之初，法式美學立面、高得房率戶型以及全齡園林體系等，當時在大興都是比較超前的。
新地塊不僅樓面價更低，且經過調規優化后，四面環綠、樓間距拉大，疊加四代宅規劃，產品打造的空間會比曉月和風更加從容。
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