在持續的政策利好支撐下，2026年5月北京二手房市場延續了穩健的運行態勢。

北京市住建委數據顯示，當月二手住宅網簽量為15974套，環比下降10.7%，同比增長11.9%。該成交量創下近5年同期最高水平，市場雖較4月高位溫和回落，但回落幅度遠低于往年季節性降幅，展現出“旺季過后不快速降溫”的較強韌性，標志著本輪回暖為需求持續釋放帶來修復行情。

成交量連續兩個月維持高位，創近五年同期新高

5月北京二手房市場熱度不減。北京市住建委官網數據顯示，2026年5月北京市二手住宅網簽量為15974套，環比下降10.7%，同比增長11.9%。

數據來源/北京市住建委。 制圖/新京報貝殼財經記者袁秀麗。

北京鏈家研究院分析師冷會表示，盡管5月市場熱度基本回歸常態，交易節奏在4月份基礎上進一步放緩。但與往年相比，今年5月份交易量相對較高，為近5年同期最高水平。

中原地產研究院數據也顯示，與歷年同期相比，今年5月的成交數據尤為亮眼。該成交量為近五年來5月份的最高值，較2023年、2024年同期均出現兩位數的上漲。

在過往的樓市周期中，5月一直是成交的“分水嶺”。主要原因是需求集中透支。每年春節后的3-4月是傳統“小陽春”，大量積壓的剛需和學區需求集中釋放，進入5月后新增需求跟進不足，成交自然回落。然而，2026年5月的表現卻打破了這一慣例。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從成交節奏來看，3月為全年成交峰值19057套，4月小幅回調、5月繼續溫和回落，但回落幅度遠低于往年季節性降幅，說明需求釋放節奏放緩而非需求枯竭，購房者從集中搶房轉為理性擇盤，市場從短期爆發轉為平穩去庫存。總體來看，成交量的高位企穩，打破了以往“旺季過后快速降溫”的規律，標志著本輪市場回暖并非短期脈沖，而是需求持續釋放帶來的持續性修復。

目前市場狀態在購房者身上體現得尤為明顯。今年剛剛賣掉了一套西城區“老破小”的李女士表示，她賣房是為了在朝陽區換一套更大、更新的二手房。沒想到賣出速度比預期快，當然價格在同區域中也屬性價比較高。“本想等到年底再買，但是看上的房源并不多，可選余地也不大，所以現在已開始看房了，遇到合適的就買下來，不想再等了。”

庫存連續5個月下行，降至近8個月新低

與成交量的活躍形成對比的是，北京二手房價格保持平穩，而市場庫存則呈現持續下降趨勢。

在價格方面，冷會表示，5月二手住宅成交均價總體保持平穩，成交結構總體穩定。

中原地產數據也顯示，全市二手房掛牌均價維持在5.26萬元/平方米，并未出現因成交量上漲而導致的掛牌價普漲現象。

目前，市場供需關系正在發生微妙變化。在成交量走高的同時，北京二手房掛牌量持續下行，中原地產研究院統計顯示，當前全市二手房掛牌總量已降至11.83萬套，較2025年9月14.32萬套的歷史峰值減少了約2.49萬套，降幅達17.39%，連續5個月下行，刷新近8個月庫存新低。

張大偉指出，北京二手房市場正呈現“量升、價穩、庫存收縮”的獨特結構。

在他看來，庫存持續走低源于兩方面：一是連續數月的高成交持續消化存量優質房源，剛需與改善房源去化速度加快；二是業主市場預期發生根本性轉變，告別了此前集中拋售的心態，觀望惜售情緒抬頭，新增掛牌尤其是優質學區、地鐵沿線房源數量銳減。

業內：積壓的置換需求正集中兌現

“需求端結構性分化進一步助推成交上行，剛需與改善需求分批次集中釋放。”張大偉認為，剛需群體以五環外剛需小戶型為主，依托購房門檻下調快速入市，撐起月度成交基本盤；改善需求集中在城六區次新三房、四房，得益于換房退稅與貸款利好，此前積壓兩年左右的置換需求集中兌現。

的確，此輪二手房市場的穩健表現，核心動力來自持續落地的政策紅利。自2025年末北京落地樓市優化新政以來，包括非京籍購房社保年限下調、多子女家庭增購名額、商貸與公積金貸款首付比例下調以及換房退稅政策延期等一系列組合拳，有效降低了剛需入市門檻和改善置換成本。

此外，取消普通住宅認定標準、滿二房源免征增值稅等稅費優惠措施，直接激活了“剛需買老破小、業主置換改善房”的良性置換鏈條，帶動了全市場一二手房的成交。疊加2026年北京城市更新提速，老舊小區改造落地，部分老舊房源居住價值提升，帶動片區二手房看房與成交活躍度上升。

對于未來市場走勢，張大偉表示，短期北京二手房成交仍將維持中高位運行，庫存低位或將延續，隨著存量房源持續去化，后續掛牌量進一步下行空間有限。但在樓市“托而不舉、穩字當頭”的調控基調下，成交量難以突破3-4月的高點，全年整體保持成交平穩、價格結構性分化、庫存逐步觸底企穩的運行態勢。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊利