2026年6月5日，一份事關數十萬長春繳存職工切身利益的文件正式落地施行--長春市住房公積金管理委員會發布《關于優化調整住房公積金使用政策的通知》（長住金管規字〔2026〕2號）。從"認房不認貸"思路的首套認定優化，到雙繳存家庭150萬元的貸款額度天花板；從商轉公門檻"12個月"降至"6個月"，到公積金支持城市更新原拆原建--八項調整環環相扣，長春公積金制度正式從"購房支持"邁向"全周期居住保障"的新時代。

這場政策升級究竟帶來了哪些實質性變化？對長春樓市、對每一位購房人意味著什么？讓我們一起來拆解。

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一、政策背景與出臺邏輯：因城施策的又一次精準落子

"十五五"開局，公積金制度改革步入深水區

本次新政開篇便明確點出政策導向："為深入貫徹落實'十五五'規劃綱要關于'深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍'的部署要求，按照全國住房城鄉建設工作會議'因城施策、精準施策'的工作安排及省、市相關文件精神，進一步發揮住房公積金在穩市場、促消費、惠民生方面的支持作用"。

這一表述與《從公積金年報看長春樓市：2025年筑底復蘇，2026年穩中求進》中的判斷高度一致--長春樓市正在"換擋"，而非"熄火"，需要以剛需為基礎、以改善為增量、以政策為護航，推動市場進入高質量發展新階段。

"小步快跑"：長春公積金政策演進脈絡

回顧長春公積金政策近兩年的調整節奏，可以清晰看到"小步快跑、精準發力"的特征:

? 2024年7月：長住金管規字〔2024〕3號文出臺，調整二次使用公積金貸款首付比例；

? 2025年5月：多子女家庭貸款額度上浮40%，租房提取額度提高；

? 2025年9月：新建商品住房首付比例降至15%，綠色住宅及"好房子"貸款額度上浮30%；

? 2026年3月：新增物業費、維修資金、契稅提取情形，毛坯房貸款額度上浮10%；

? 2026年5月：發布征求意見稿，提出八大優化調整；

? 2026年6月5日：《關于優化調整住房公積金使用政策的通知》正式施行。

每一次調整都瞄準居民住房消費的實際痛點，本次八大優化更是一次系統性升級。

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二、長春樓市現狀：政策出臺的市場背景

要讀懂政策的精準發力，必先看清當前樓市的真實底色。

成交端：同比改善，月度波動明顯

根據克而瑞數據（僅統計商品住宅），2026年1-5月長春商品住宅月度成交呈現明顯的同比改善與月度波動并存特征:

1月：成交1822套，成交套數同比+195.78%；

2月：成交737套，成交套數同比+71.4%；

3月：成交3353套，成交套數同比-33.25%；

4月：成交2063套，成交套數同比+97.98%；

5月：成交1798套，成交套數同比+46.18%。

2025年1月-2026年5月長春商品住宅月度成交與庫存走勢

數據來源：克而瑞

數據解讀:從克而瑞數據可見，2025年1月至2026年5月長春商品住宅成交呈"脈沖式"波動，3月、9月集中放量特征明顯。

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三、政策八大要點逐條解析

要點一：階段性加大個人住房貸款支持力度（有效期至2026年12月31日）

政策原文要點:

? 繳存人新購住房或辦理"商轉公"貸款時，本人及配偶名下無未結清的公積金貸款的，按首套房貸款政策執行；

? 公積金貸款月還款額占借款人及配偶住房公積金月繳存基數之和的比例上限，由50%提高至60%；

? 取消貸款額度與職工住房公積金賬戶余額倍數掛鉤；

? 主城區及開發區（不含雙陽區、九臺區），雙繳存人家庭單筆貸款最高額度提高至150萬元。

解讀分析：這是一套精心設計的"組合拳"。

首套認定上采用"認房不認貸"思路，曾用過公積金貸款但已結清的家庭重新獲得首套待遇；還款能力核定比例由50%上調至60%，直接抬高了可貸額度的天花板；取消額度與賬戶余額掛鉤，破解了"余額不足、貸款受限"的瓶頸。

最具突破意義的是雙繳存人家庭單筆最高額度150萬元--對比2025年9月長春主城區首套基礎額度100萬元的水平，本次提升幅度較為顯著，重點服務雙職工改善型家庭的置換需求。

要點二：優化"商轉公"貸款政策

政策原文要點:

? 原商業性個人住房貸款正常還款時限要求由"12個月（含）以上"調整為"6個月（含）以上"，且近6個月無逾期；

? 原商業性個人住房貸款（限新建商品房貸款）執行15%首付比例的，轉為公積金貸款時，可按最低首付不低于15%、貸款額度不超過抵押物價值85%標準執行。

解讀分析：商轉公等待期縮短一半，讓更多商貸購房者更早享受到公積金貸款較低利率。同時，這條規定與2025年9月長春首付比例降至15%的政策完成了無縫銜接，避免商轉公過程中出現"首付政策錯配"的尷尬。

要點三：調整鐵路電力分中心貸款首付款比例

政策原文要點：鐵路電力分中心下轄分理處發放的新建商品房貸款，可按分理處所在地城市公積金中心規定的首付款比例執行，但不得低于15%。

解讀分析：實現了屬地政策的統一，便利跨區域繳存職工在工作地或居住地購房，消除政策落差帶來的操作摩擦。

要點四：加大對特定群體購房支持力度

政策原文要點：新市民、青年人、現役軍人及經認定的高層次人才申請公積金貸款的，單筆貸款最高額度可上浮10%。

解讀分析：精準對接長春的人口導入與人才戰略。從2025年面向高校畢業生的購房補貼，到本次面向四類特定群體的額度上浮，體現了長春在"留人"政策上的延續性與一致性。

要點五：擴大"帶押過戶"業務范圍

政策原文要點：經商業銀行同意，允許繳存人與"商貸"住房產權人交易房屋時，通過"帶押過戶"方式辦理公積金貸款業務。

解讀分析：這是疏通"二手房-新房"循環的關鍵一招。帶押過戶擴圍至公積金貸款場景，可顯著縮短二手房交易周期、降低交易資金占用成本，讓"以舊換新"的鏈條更加順暢。

要點六：支持還款方式變更

政策原文要點：借款人可在還款期內申請變更1次還款方式（即在"等額本息"與"等額本金"還款方式之間變更）。

解讀分析：條款看似細微，卻切實回應了借款人在收入結構變化時的資金安排訴求--家庭在不同階段對月供壓力與利息支出的偏好不同，給予一次變更機會，明顯提升了制度的靈活度。

要點七：優化提前還款機制

政策原文要點：公積金貸款發放后，借款人還款滿6個月可申請提前償還部分或全部貸款；提前部分還款以千元為單位，單次最低還款額為1萬元；提前部分還款后，貸款剩余本金不得低于1萬元。

解讀分析：通過明確還款門檻、起算時點與最小單位，既給予借款人合理的提前還款空間，又規范了提前還款秩序，便于公積金資金池的穩健運行。

要點八：支持使用住房公積金用于城市更新

政策原文要點:

? 支持繳存人申請使用公積金貸款用于城鎮危舊房屋自主更新、原拆原建，貸款首付、額度、期限及抵押方式參照新建商品房公積金貸款政策；

? 吉林省行政區域內的自有老舊住房，自主更新原拆原建期間，產權人及配偶可按租房提取情形申請提?。蛔灾鞲鲁鲑Y額可一次性提取或按償還貸款本息情形提取；

? 上述提取情形均不受"不同情形申請提取需間隔12個月"的限制。

解讀分析：這是本次新政中最具突破意義的條款。它將公積金的使用邊界從"購房"拓展到"城市更新與原拆原建"，與"十五五"城市更新戰略形成呼應，讓老舊住房群體在自主更新過程中獲得真切的制度托底。無論是貸款支持、租房過渡提取還是出資額提取，都打通了原拆原建全流程的資金通道。

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四、政策對長春市場的差異化影響

1. 對剛需與改善群體：精準匹配主力購房人群

《長春新房市場2023-2026年發展趨勢分析》指出，長春2024-2026年政策體系完整覆蓋多元需求，公積金政策"通過降低首付門檻、提升貸款額度、放寬貸款條件及擴展提取場景，顯著緩解首次置業者的初始資金壓力，同時滿足改善型家庭置換更大戶型的需求"。

而根據《長春市住房公積金2025年年度報告》披露的數據:30歲以下借款人占41.13%、30-40歲借款人占42.37%，合計83.50%；首套房貸款占比高達91.16%--這意味著長春公積金貸款的主力人群正是青年剛需與改善置換家庭。

本次新政的還款能力核定比例提升、取消余額掛鉤、雙繳存家庭150萬元上限、特定群體額度上浮10%等組合條款，與這部分主力人群的需求場景高度契合。

2. 對二手房市場：商轉公+帶押過戶疏通交易鏈條

公積金年報顯示，2025年長春公積金貸款中二手房貸款占比62.52%，遠超新房的37.48%；首套房貸款占比91.16%。二手房已是長春住房消費的重要組成部分。

本次商轉公門檻從12個月降至6個月，疊加帶押過戶擴圍至公積金貸款場景，將有效縮短二手房交易周期、降低資金占用成本，讓"以舊換新"的鏈條更加順暢。

3. 對去庫存與去化周期：支撐力度增強但壓力仍存

結合第二章數據，2026年5月末長春商品住宅庫存59798套、去化周期12個月口徑29.3個月、6個月口徑33.5個月。本次新政通過降低門檻、擴大額度、激活商轉公與帶押過戶等多重手段，對加速庫存消化形成系統性支撐。

但客觀而言，29.3個月的12個月去化周期仍高于行業合理區間，庫存壓力的實質性緩解仍需觀察政策落地后的市場反饋。

4. 對城市更新：呼應"增存掛鉤"國家戰略

《從38號文件出臺，看未來五年長春樓市發展》明確指出，自然資發〔2026〕38號文確立的"增存掛鉤機制"將推動房地產從"增量擴張"轉向"存量盤活"，"新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，僅存量建設用地（城市更新、舊廠改造）可用于商品房開發"。

在這一頂層背景下，本次公積金支持原拆原建與城市更新形成精準呼應--讓公積金的"互助"屬性在城市更新這一更宏大的議題上得到延伸，使老舊住房產權人在自主更新過程中獲得真切的資金托底。

5. 對重點區域：凈月、南關、高新更受益于改善政策

2026年1-5月，長春各主要區域（含商品住宅口徑）市場表現分化顯著:

? 凈月：1月151套、2月63套、3月631套、4月848套、5月215套，成交均價穩定在9123-9962元/㎡區間；

? 南關：1月86套、2月36套、3月371套、4月172套、5月205套，成交均價10077-12083元/㎡，價格水平居前；

? 高新區：1月111套、2月50套、3月383套、4月144套、5月261套，成交均價8660-10876元/㎡；

? 寬城：1月157套、2月63套、3月421套、4月202套、5月285套，成交均價6636-7211元/㎡，以剛需為主；

? 二道：1月856套、2月49套、3月239套、4月67套、5月92套，1月集中放量明顯；

? 綠園、汽貿、朝陽、經開：等區域月度成交規模相對適中。

2026年1-5月長春主要區域商品住宅累計成交套數對比

■累計成交套數

數據來源：克而瑞

數據解讀:根據克而瑞數據匯總2026年1-5月各月成交套數可見（僅統計商品住宅），凈月以累計1908套居全市首位，二道、寬城緊隨其后；高新、南關憑借較高的成交均價水平，成為改善型成交主力區域。本次雙繳存家庭150萬元的額度上限將更有效服務這些改善需求集中的板塊。

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五、政策協同效應：從"購房支持"到"全周期居住保障"

將本次八大優化與近兩年長春公積金政策序列結合觀察，三個升級特征清晰浮現:

1. 覆蓋維度由窄變寬

早期政策聚焦貸款本身的首付與額度，2026年3月延展至物業費、維修資金、契稅等日常居住支出（《公積金新政落地！長春業主每年最高可提3000元交物業費》報道指出，"新政明確:繳存人可提取公積金用于補貼自住住房的物業費支出"），本次新政再拓展至城市更新與原拆原建--公積金制度的支持半徑明顯擴大。

2. 目標群體由單一變多元

多子女家庭、新市民、青年人、現役軍人、高層次人才、改善置換家庭、老舊住房產權人……不同條款分別精準對位不同群體的需求場景，體現了"因人施策"的精細化思路。

3. 工具屬性由"購房支持"向"全周期居住保障"升級

正如《公積金新政落地！長春業主每年最高可提3000元交物業費》中所言:"這一政策不僅減輕了居民日常居住支出壓力，更標志著長春公積金制度從'購房支持'向'全周期居住保障'邁出關鍵一步。"

公積金不再只是買房的"敲門磚"，更成為覆蓋租房、購房、裝修、物業、維修、城市更新各環節的居住資金保障。

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六、市場展望與結語政策協同效應：從"購房支持"到"全周期居住保障"

政策協同：與春季促銷月形成接力效應

本次公積金新政是2026年長春系列穩樓市政策的延續與升級。《2026年3月長春新房市場展望》提到，"長春市于2026年2月12日至3月31日啟動'春季商品房促銷月'活動"，推出市級2500張每張面值1.5萬元的購房消費券?！洞猴L拂面樓市暖！2026長春春季促銷月如何點燃上半年市場？》也指出，春季促銷月期間"政府+區域+企業"三重讓利組合拳成效顯著，市場量價齊升。

公積金新政在6月落地，正好接力春季促銷月，形成上半年穩樓市政策的連續護航。

市場判斷：穩中求進，分化加劇

《從公積金年報看長春樓市：2025年筑底復蘇，2026年穩中求進》對2026年市場的核心判斷是"穩中求進、分化加劇"--區域分化將更加顯著，凈月、南關、高新等改善板塊持續領跑；價格區間預計維持在8900-9200元/㎡水平；"國企托底+政策護航"格局延續。

客觀總結

本次八大優化精準發力，體現了公積金制度的公平性、互助性與普惠性:

? 覆蓋全面：從首套認定到商轉公、從帶押過戶到提前還款、從特定群體到城市更新，八條調整環環相扣；

? 精準對位：雙繳存家庭、新市民青年人、改善置換群體、老舊住房產權人各得其位；

? 機制創新：公積金支持原拆原建是制度邊界的實質性突破。

同時也需客觀看待:

? 市場內生動能修復仍需進一步觀察；

? 庫存去化周期仍處偏長水平，去庫存仍是長期任務；

? 部分核心條款（要點一項下四條）有效期至2026年12月31日，后續仍有進一步優化與延續的空間。

長春樓市正在"換擋"而非"熄火"--以剛需為基礎、以改善為增量、以政策為護航，長春正穩步走向高質量發展的新階段。對于有真實居住需求的購房者來說，2026年6月之后的政策窗口期，或許正是值得認真考量的置業時點。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師王寶鵬，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、AI文章和數據分析功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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