顫抖吧，使用權(quán)公寓！廣州法院判決了！

今天，有資深律師分享使用權(quán)公寓判決書，核心內(nèi)容提到：

當(dāng)事人在去年9月起訴天河某40年使用權(quán)公寓，近期法院作出判決，明確租賃期限超20年部分無效，要求項(xiàng)目方退回對應(yīng)資金。

買家挽回?fù)p失，大快人心，但下面總結(jié)的血淚教訓(xùn)，你千萬要記住！

｜天河法院判決書

｜圖源：律師分享

壹

事情是這樣的，我們姑且稱當(dāng)事人為小A。

去年，小A被天河某使用權(quán)公寓低總價、高租金吸引，簽下總金額85萬的合同，當(dāng)時已支付59.5萬。

但實(shí)際上，他簽的不是購房合同，而是40年租賃合同，約定期限從2025年6月1日到2065年5月31日。

和其他使用權(quán)公寓一樣，項(xiàng)目為包裝合法，將合同分兩份簽署（各租20年）。

｜廣州航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

后來，當(dāng)小A意識到使用權(quán)公寓弊端和風(fēng)險，向項(xiàng)目方要求退房后，遭到拒絕。

2025年9月，小A起訴該項(xiàng)目，經(jīng)歷多個月審查，最終天河法院明確租賃期限不得超過20年，超20年的部分無效（民法典第七百零五條）。

其僅認(rèn)定有效部分僅前20年，即2025年6月1日到2045年5月31日。后20年（2045年6月1日到2065年5月31日）則認(rèn)定為無效，相關(guān)房款需退回。

｜天河法院判決書

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事實(shí)證明，即便使用權(quán)公寓通過拆解兩份合同，企圖用來規(guī)避法規(guī)也沒用。

據(jù)律師透露，法院審查案例主要看實(shí)質(zhì)情況，而非表面的“雙合同”。

考慮到該使用權(quán)公寓總金額85萬，即前20年租金42.5萬正常支付，后20年租金需要退回。

而小A實(shí)際已支付59.5萬，最終法院判決項(xiàng)目方退還17萬。這筆錢還得從起訴之日（2025年9月3日）起，按一年期LPR計(jì)息給小A，直到還清為止。

法院還提及，補(bǔ)充協(xié)議雖然注明辦證、過戶等條款，但只是“協(xié)助義務(wù)”，與房屋買賣合同的賣方辦證義務(wù)不是一回事。

｜天河法院判決書

｜圖源：律師分享

這其實(shí)捅破了一層窗戶紙。

很多使用權(quán)公寓在簽約時會用“補(bǔ)充協(xié)議”的手法，給自己披上一層“將來也許能辦證”的外衣。

但法院直接扒開這種“皇帝新衣”，簽租賃合同就是租賃關(guān)系，別想太多。

可能你會好奇，既然只能追回部分房款，又退不了房，那房子還能用嗎？

律師表示，依照有效合同執(zhí)行，買家能正常使用前20年，是受法律保護(hù)的。

貳

當(dāng)然，小A在某種程度上算幸運(yùn)。

在法院判決和律師的幫助下，雖然房子退不了，但順利追回一部分房款。

在廣州，這類現(xiàn)象并非個例，這些年樓市君分享過不少使用權(quán)公寓風(fēng)險，但仍有買家不小心踩坑。

今天我們結(jié)合具體案例，幫大家總結(jié)3大教訓(xùn)，希望分享給更多不知情的親友！

｜廣州航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

1）使用權(quán)公寓大多壓根沒證，萬一被認(rèn)定違建，合同容易作廢

在市面上的使用權(quán)公寓，土地性質(zhì)大多是村集體建設(shè)用地。

開發(fā)商跟村集體簽合作開發(fā)合同，在上面建公寓銷售使用權(quán)。

問題是，這類項(xiàng)目往往沒有商品房預(yù)售許可證，也沒有土地出讓金繳納憑證，和買家只是租賃關(guān)系。

萬一被認(rèn)定為違建，租賃合同直接無效，就像前些年被拆除的大石WE公館，說多了都是淚。

｜大石WE公館被拆除

從過往經(jīng)驗(yàn)來看，使用權(quán)公寓普通先用低價誘惑，吸引你看房后，再渲染現(xiàn)場搶房氛圍，最后用“高返租”促使你刷卡。

你事后意識到被忽悠了，想申請退房，項(xiàng)目方還會提出高額違約金。

此前就有官媒報(bào)道，廣州有買家花39.8萬元買使用權(quán)公寓，退房時才發(fā)現(xiàn)要交8萬違約金，買家直言當(dāng)“買個教訓(xùn)”。

但8萬塊的教訓(xùn)，這“學(xué)費(fèi)”未免太貴了。

｜廣州某使用權(quán)公寓

｜廣州樓市發(fā)布 攝

2）若項(xiàng)目方跑路或出現(xiàn)資金問題，你容易錢房兩空

使用權(quán)公寓的銷售模式，往往是“長收短付”。

說白了，項(xiàng)目方一次性收你幾十年的錢，但它和村集體簽的合同可能只有幾年，通常不會交齊20-40年租金。

一旦開發(fā)商中途跑路或出現(xiàn)資金問題，村里作為產(chǎn)權(quán)方，在法律上是可以收回土地和房屋，直接清退“租客”的。

這些年廣州已有多起案例，黃埔中國軟件CBD公寓、番禺云夢天成等逾期交付，數(shù)十戶業(yè)主房子拿不到，錢也套在里面出不來。

｜云夢天成公寓

｜廣州樓市發(fā)布 攝

3）以后貸款、轉(zhuǎn)手、繼承、返租，全都埋了“雷”

使用權(quán)公寓本質(zhì)是租賃關(guān)系，銀行貸款不給批，買家只能走消費(fèi)貸或全款，利息高、期限短。

想賣？抱歉，使用權(quán)沒法在二手房市場交易。

這種租賃關(guān)系，只能私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但現(xiàn)在信息透明，接盤俠恐怕很難找。

更別說繼承，你花幾十萬買來的“使用權(quán)”，民法典上連財(cái)產(chǎn)權(quán)都不算，弄起來將有一系列麻煩。

對于使用權(quán)公寓慣用的“保底返租”套路，你以為“買來能躺賺”，結(jié)果呢？

要么被托管公司通知延長免租期，要么返租租金暫停發(fā)放，一年半載拿不到的案例大有人在。

｜廣州某使用權(quán)公寓實(shí)拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

總的來說，回到天河這個判決，法院確實(shí)能夠保護(hù)業(yè)主部分權(quán)益。

但你千萬不要有僥幸心理，退回的錢只是無效租期對應(yīng)的部分。

更何況，退錢只是權(quán)益受損后的補(bǔ)救，如果你買的使用權(quán)公寓，日后出現(xiàn)違建或資金問題，連最后補(bǔ)救的機(jī)會都難有。

所以，真心聽句勸，使用權(quán)公寓能別碰就別碰。

別被“低價、高返租”四字沖昏頭腦，你手里沒有紅本，花再多錢也只是個“長期租客”。