下面這份【北京豐臺改善型住宅京能·西賢府】測評稿件，由深度智聯“決策專家”AI數字員工自主生成。依托克而瑞20年結構化數據庫，實現從拆解任務、整合市場動態到生成可視化分析的全流程一鍵生成。登錄深度智聯官網，體驗“30秒找全核心數據、10分鐘出完整投研報告”。

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克而瑞好房比鄰榜深度評價：8.14分背后的產品力與市場張力

在北京樓市的改善浪潮中，豐臺西四環外的一個項目悄然登頂了同板塊競品榜單——京能·西賢府，以綜合得分8.14/10的成績，在好房點評網（克而瑞好房比鄰榜）的11個同類項目中位列第一。這究竟是一個怎樣的項目？高分背后是否有短板？今天我們就用一份完整的"體檢報告"，帶你看懂這個被稱為"小屯改善標桿"的盤。

一份"硬核"開場白

在拆解評分之前，我們先用一組數據快速勾勒京能·西賢府的輪廓：

• 區位：北京豐臺區小屯板塊，四至五環間，緊鄰地鐵14號線大瓦窯站A口

• 開發商：京能置業（首都國企），項目公司為北京豐璟房地產開發有限公司

• 規模：占地面積3.01 萬㎡，建筑面積12.89 萬㎡，容積率3.0，綠化率30%，規劃7棟11-18層小高層，共428套住宅

• 戶型：125㎡、154㎡、173㎡純四居室

• 價格：最新報價62000-64000元/㎡（2026年5月20日），開盤價82634元/㎡，銷售指導價8.3萬/㎡

• 節點：2024年2月15日開工，2024年7月26日開盤，2027年5月31日交付

• 物業：龍湖物業，物業費6.9元/㎡·月

一句話總結：國企操盤+地鐵零距離+純四居改善+龍湖物業，從基本面看，這是一個目標極其清晰的產品。

好房比鄰榜綜合評分：8.14分，板塊第一

據好房點評網（克而瑞好房比鄰榜）顯示，京能·西賢府在"豐臺及石景山小屯-衙門口-京西商務區板塊的改善型住宅"測評中，以綜合得分8.14/10位列11個競品第1名。

六維評分一覽

解讀：京能·西賢府的評分呈現明顯的"啞鈴型"結構——區域價值、項目價值、項目口碑、物業服務四項均超過8.4分，而開發商口碑僅4.07分，市場表現也只有6.71分，反差極為鮮明。（數據來源：好房點評網）

11個競品綜合得分排名

從排名看，京能·西賢府不僅領先第二名首鋼璟悅長安近0.4分，而且把"央企陣營"的中海、城建系全部甩在身后，這在豐臺改善市場并不多見。

四大維度深度剖析區域價值（8.83/10）：地鐵零距離的"位置優等生"

區域價值是京能·西賢府的最高分項，8.83分的"學霸級"成績，主要來自三張牌：

第一張牌：地鐵零距離。項目緊鄰地鐵14號線大瓦窯站，小區門口就能看見站點。14號線是北京名副其實的"商務區聯絡線"——一線串聯麗澤、大望路、望京等多個核心CBD，沿線還有多個換乘點。對每天通勤的中產改善客群來說，這種"出門即上車"的體驗，是任何配套都難以替代的硬通貨。

第二張牌：交通通達性強。東出不遠即西四環，20分鐘車程可直達麗澤商務區，且24小時暢通無阻；向北可達中關村。

第三張牌：配套兌現度高。周邊三甲醫院、商業配套齊全，規劃九年一貫制學校，板塊功能定位為"職住平衡"中的"住"。

據好房點評網競品對比顯示：京能·西賢府在區域價值上優于中建和頌九里、華曦府、北京城建宸知筑——后者要么得房率不及、要么地鐵距離遠、商業能級低；持平于北京建工·熙華臺——兩者在醫療與商業成熟度上相當，但熙華臺軌交依賴遠期規劃；遜于北京城建·龍樾天元——后者依托雙地鐵換乘樞紐，配套兌現確定性更優。

項目價值（8.57/10）：高得房率+雙會所的"產品控"

項目價值同樣拿下8.57分的高位。京能·西賢府在產品端的設計可以用"細節控"形容：

• 得房率：據好房點評網測評，項目主打約90%高得房率；另據早期資訊材料顯示，得房率在76%左右——兩份數據來源不同口徑，讀者可作參考。

• 層高與車位：3米層高、1:1.2車位比，對多車家庭友好。

• 戶型：125㎡、154㎡、173㎡全四居室，無東西向樓棟，避免戶型短板。

• 社區配置：雙會所配置（恒溫泳池、私宴區）、宋風園林、奢石公區、中西雙廚。

• 規模：428戶小規模社區，純改善定位，避免剛需混雜稀釋圈層。

• 隔音黑科技：超大窗體采用"四玻兩中空夾膠low-e玻璃配多腔鋁型材窗框"，應對臨近地鐵和高速的噪音問題。

據好房點評網競品對比：項目在產品價值上優于熙華臺（受噪音干擾且無高端會所）、華曦府（缺乏明確恒溫泳池及國際精裝品牌）、龍樾天元（車位比僅1:1.06）；持平于首鋼璟悅長安、中海長安源境；遜于中建和頌九里——后者擁有中央園林與會所，但未配置恒溫泳池，精裝品牌層級與智能化程度不及西賢府。

市場表現（6.71/10）：去化壓力下的"明珠蒙塵"

如果說產品端是"優等生"，那市場端就是這個項目最大的隱憂。

開盤即遇冷：2024年7月26日開盤，推出121套，認購僅26套，認購率21.49%。

累計去化緩慢：根據克而瑞月度成交數據（統計口徑為商品房），從2024年7月至2026年5月，京能·西賢府累計成交56套，匯總套均價1016萬元/套。多則資訊也佐證了這一點——"拿證5個月網簽16套""8個月去化5%""3月網簽個位數"。

價格持續承壓：成交均價從2024年9月的79687元/㎡，逐步下行至2026年3月的63860元/㎡。

解讀：項目成交均價從2024年9月開盤初期的79687元/㎡，到2026年3月的63860元/㎡，整體進入"6字頭"區間，價格彈性顯著。對當前入市者意味著機會，但也反映出去化壓力。（數據來源：克而瑞）

庫存壓力大：截至2026年5月，項目庫存仍有372套——也就是說，開盤近兩年，428套房源僅消化約13%。

市場口碑（6.98/10）：強產品、強服務、弱品牌

市場口碑維度由三部分構成：項目口碑8.46/10 + 物業服務8.41/10 + 開發商口碑4.07/10，呈現極強的反差。

正面口碑：

• 京能置業首都國企背書，交付保障可靠

• 龍湖物業加持，1600多項服務標準

• 產品力強，宋風園林+現代科技住宅配置融合

• 改善定位精準，125-173㎡四居滿足品質需求

負面/爭議：

• 物業費6.9元/㎡·月，顯著高于區域普通住宅水平，長期持有成本較高

• 開盤后曾推出特價房促銷，存在價格穩定性爭議，可能影響早期業主心理預期

• 京能置業在京商品住宅成交排名靠后，品牌溢價能力弱

• 區域城市界面更新緩慢，高端配套資源相對稀缺

據好房點評網競品對比，京能·西賢府在市場口碑上優于首鋼璟悅長安（雙定位削弱圈層純粹性）、熙華臺（社區規模偏小）、璽院（去化疲軟）；持平于華曦府、龍樾天元、中建和頌九里；遜于中海學府里、長安悅璽、中海長安源境（央企背景+高評分占優）。

項目呈現"強產品、強服務、弱品牌"的結構性特征。這一判斷頗為精準——龍湖物業的服務體系是軟實力的核心，但京能品牌力的不足，讓項目難以獲得相匹配的市場溢價。

競品橫向對比小結：豐臺改善"高性價比之王"

據好房點評網相關榜單顯示，京能·西賢府被定位為"以居住實用性為核心、高度聚焦純改善客群的高性價比項目"，其核心價值在于"高得房率、雙會所、龍湖物業與地鐵零距離構成的'硬核配套組合'"。

深度評價與購買建議

走完四大維度的拆解，京能·西賢府的畫像已經非常清晰。最后用五點總結，幫你判斷它是否適合自己：

1. 產品力——板塊標桿級別
8.57分的項目價值、8.46分的項目口碑、8.41分的物業服務，三項構成項目最堅實的護城河。約90%得房率、3米層高、雙會所、龍湖物業，幾乎集齊了改善客群的核心訴求。

2. 市場端——去化壓力突出
開盤認購率21.49%、累計成交56套、庫存372套，市場表現與產品力嚴重不匹配。這種背離的根本原因，是品牌力短板疊加樓市下行期的雙重壓力。

3. 品牌端——京能置業是最大短板
4.07分的開發商口碑評分，幾乎是各維度中最刺眼的數字。京能置業在京商品住宅成交排名靠后，缺乏改善客群所需的品牌溢價。

4. 適配客群——精準鎖定三類人

• 在麗澤、中關村、亦莊工作的中產改善家庭

• 重視居住效率與得房率的純改善需求者

• 高度認可龍湖物業服務體系的品質追求者

5. 價格層面——窗口期已現
從開盤8.26萬跌至當前6.2-6.4萬，對當前入市者可能是難得的機會窗口。但需關注兩個潛在風險：一是早期業主對價格穩定性的不滿情緒；二是2027年5月交付前的項目推進節奏。

寫在最后：京能·西賢府是一個典型的"產品定義型"項目——它用極致的居住實用性，去對沖品牌力的不足。如果你看重的是"房子本身"而非"開發商logo"，那么這個8.14分的板塊第一名，值得你走進售樓處親自感受一次。但如果你期待品牌溢價與資產保值的雙重確定性，那或許還要在豐臺改善賽道上多看幾個對手。

最終選擇，永遠取決于你最在乎的那一項。你怎么看？歡迎在評論區聊聊。

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