北京
文/于凡諾
2026 年初夏，上海徐匯一家二手房門店里，經紀人翻著網簽記錄向客戶推介：3月單周成交量創2021年以來新高，政策底、市場底雙雙落地，眼下就是抄底最佳時期。
千里之外的蘇北某地級市，業主張先生的房源掛了半年，接連降價三次、總價跌去近 20%，仍只有零星問價，當地商品房去化周期超 12 年。同一片樓市，兩種極端體感，所有人都在追問：樓市，到底見底了嗎？
樂觀派判斷：核心城市已臨近底部，企穩趨勢明確。
核心論據有三：其一，政策底扎實落地。城市更新專項債規模翻倍，定向收儲閑置土地與存量商品房；一線城市首付降至 15%，房貸利率跌破3%，實打實托住市場下跌下限。其二，核心城市成交量率先回暖。2026 年一季度北上廣深二手房網簽量創近年新高，樓市“量在價先”的經典筑底信號已然顯現。其三，價格與供給端泡沫基本出清。四大一線城市房價較高點普遍回調38%-44%，跌回 2016 年水平，觸及全球樓市危機平均調整幅度；房企新開工面積暴跌超 70%，供給端已深度調整。
中信證券、高盛等機構據此預判，核心城市將于 2026 年下半年率先筑底，2028 年優質資產有望迎來約 15% 的修復性反彈。但該結論僅覆蓋一線及強二線核心地段，與廣大三四線城市的下行行情幾乎完全脫節。
悲觀派則認為，市場底部仍深不可測。
首先，資產回報率與資金成本嚴重倒掛。當前一線城市租金回報率僅 1.84%，既遠低于 3.06% 的房貸利率，也不及 2.3% 的 30 年期國債利率。這意味著持有房產的年現金流為凈虧損，跑不贏無風險收益，在金融學層面尚不構成價值底部。若要達到 2.5% 的市場穩態回報率，房價理論上仍有約 25% 的下行空間。
其次，市場分化裂痕持續擴大。2026 年 1-4 月全國新房銷售面積同比下滑超 10%，三四線城市去化周期超 150 個月，疊加人口持續外流、購房需求透支，下跌周期遠未見底。
更關鍵的是，當前核心城市僅為 “量升價未穩”，房價仍處環比下跌通道，短期回暖多為積壓需求的集中釋放。
摩根士丹利、瑞銀等機構直言，缺乏居民收入增長支撐的回暖，注定只是曇花一現。
看多主力多為房企、中介與部分券商。房企需加速去庫存回款，中介靠成交賺取傭金，部分券商發布看多研報，意在拓展房企、城投類合作業務。看空觀點則多來自學術研究機構與下沉市場從業者，基于人口趨勢與供需基本面作出客觀判斷。
毋庸置疑，樓市很長時間都會呈現“一邊有人喊底抄底、一邊仍在陰跌不止”的魔幻般的割裂現實。這時候，普通人唯一該做的，不是猜底賭漲，而是守住本心，告別對樓市的盲目投機，即使剛需入場，也必須選對核心城市、優質地段、有真實租金支撐的資產。緊緊守住居住價值的常識，遠比重金押注周期拐點更穩妥。
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