“豪宅客戶越來越挑剔了，各個(gè)維度都不能有短板。”“3000萬元以上產(chǎn)品相對(duì)流速會(huì)慢一點(diǎn)，近期基本保持平穩(wěn)。”

近日，上海部分高端住宅項(xiàng)目向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）如此反饋。這些項(xiàng)目均躋身2026年前5個(gè)月上海商品住宅銷售金額TOP10行列，項(xiàng)目套均價(jià)格2000萬元起步。

每經(jīng)記者注意到，從全國(guó)市場(chǎng)來看，今年前5個(gè)月，曾經(jīng)抗跌的高端住宅市場(chǎng)罕見跑輸大盤。據(jù)克而瑞深度咨詢與普睿地產(chǎn)研究聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)，2026年1—5月，全國(guó)重點(diǎn)30城總價(jià)1000萬元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，跌幅超過整體新房市場(chǎng)（同比下降15%）。

上海作為高端住宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，也走出了一條分化曲線——單價(jià)超過10萬元/平方米的住宅整體熱度不及預(yù)期，部分項(xiàng)目去化率僅維持在五成左右。不過，華潤(rùn)沄啟濱江、綠城潮鳴外灘、翡云悅府、前灘元境等頂豪項(xiàng)目仍能維持九成以上高去化，甚至觸發(fā)積分搖號(hào)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦通過微信向每經(jīng)記者表示，“豪宅去化變慢并非最近才出現(xiàn)。從2025年開始，部分項(xiàng)目不再‘開盤即罄’。到了去年下半年，這一情況越發(fā)明顯，只有豪宅中的紅盤能開盤售罄，其余項(xiàng)目銷售速度也變慢了”。

“豪宅客戶越來越挑剔了”

每經(jīng)記者注意到，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年前5個(gè)月，上海商品住宅銷售金額TOP10項(xiàng)目中，單價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目達(dá)到了9個(gè)。其中，華潤(rùn)沄啟濱江項(xiàng)目銷售349套，銷售金額達(dá)77.5億元，位列第一。

在這9個(gè)項(xiàng)目中，已售套均總價(jià)最高的是士林潤(rùn)園，超過9000萬元/套。陸家嘴太古源源邸超過5000萬元/套，安瀾上海超4000萬元/套，綠城潮鳴外灘超3600萬元/套。此外，沄啟濱江、外灘瑞府、翡云悅府套均超2000萬元/套。

這些套均超2000萬元的項(xiàng)目中，今年前5個(gè)月，沄啟濱江累計(jì)銷售349套，外灘瑞府147套，翡云悅府128套，安瀾上海115套，最貴的士林潤(rùn)園也賣出了31套。

位于上海北外灘板塊的潮鳴外灘項(xiàng)目，今年3月和5月兩批次開盤，認(rèn)購(gòu)率約130%至138%，開盤去化達(dá)到九成。該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者，“客戶群體由上海北區(qū)本地自住客戶、全市改善客戶、江浙異地購(gòu)房客戶三大來源構(gòu)成，其中上海全域及江浙客戶以核心濱江房產(chǎn)作為長(zhǎng)線資產(chǎn)避險(xiǎn)、增值配置載體”。

“豪宅客戶越來越挑剔了。”上述負(fù)責(zé)人表示，“需求還在，但是客戶越來越理性和謹(jǐn)慎，購(gòu)買邏輯通常是核心城市、核心板塊、核心資產(chǎn)配置，從地段、產(chǎn)品、開發(fā)商品牌，到項(xiàng)目配套、戶型、精裝等多個(gè)方面都不能有短板。”

外灘瑞府項(xiàng)目相關(guān)人士則向每經(jīng)記者透露：“在上海主流市場(chǎng)，預(yù)算1500萬元至3000萬元的客戶占了非常大比例，因此項(xiàng)目124平方米和165平方米戶型入市一房難求，但3000萬元以上戶型相對(duì)銷售速度會(huì)慢一些。近期豪宅市場(chǎng)的流速基本持平。”

千萬元級(jí)住宅去化速度減慢

與頂豪項(xiàng)目的熱度形成對(duì)比的是，今年前5個(gè)月，上海單價(jià)超過10萬元/平方米的住宅整體銷售明顯降溫。

每經(jīng)記者注意到，近年來市場(chǎng)供應(yīng)端并未拖累銷售。克而瑞深度咨詢與普睿地產(chǎn)研究聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)顯示，上海新房供求關(guān)系從2024年開始逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入供大于求的階段。尤其是1000萬元至2000萬元總價(jià)段，2024年和2025年供求比保持在1.17，而2026年前5個(gè)月達(dá)到1.23。

供應(yīng)放量之下，千萬元級(jí)住宅去化速度開始減慢。在普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研的14個(gè)單價(jià)超過10萬元/平方米的項(xiàng)目里，多數(shù)項(xiàng)目的開盤去化率集中在20%至50%區(qū)間，而蘇河融景開盤均價(jià)12.2萬元，開盤去化僅9%；西郊云廬5月份開盤批次，開盤去化為5%。

不過，其中也有去化率達(dá)到70%的項(xiàng)目，如云邸玖章、江上印和安瀾上海。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，云邸玖章2025年4月推出187套房源，認(rèn)購(gòu)率210%，觸發(fā)限售；5月推出105套房源，認(rèn)購(gòu)率224%，觸發(fā)限售；6月推出第三批次52套房源，認(rèn)購(gòu)率246%，同樣觸發(fā)限售，并險(xiǎn)些觸發(fā)積分搖號(hào)。但2025年第六批次加推86套房源，認(rèn)購(gòu)率已經(jīng)降至約60%。2026年開盤情況與2025年同期相比降溫明顯。

進(jìn)入今年5月，剛需、剛性改善項(xiàng)目又重新回到榜單。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5月上海市場(chǎng)主力回歸剛需、剛性改善戶型，3萬元/平方米至6萬元/平方米的首次改善項(xiàng)目占新房成交面積榜TOP10半數(shù)席位，單價(jià)超過10萬元/平方米的高價(jià)樓盤僅2個(gè)上榜且排名靠后。

不僅如此，頂豪成交量在總量上也不及2025年。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年前5個(gè)月，上海共成交3500萬元以上的住宅640套，較2025年同期的915套減少約30%。

“此前豪宅熱度已經(jīng)持續(xù)了一年多，市場(chǎng)需要喘息。”盧文曦分析稱，“另一方面，近兩年市場(chǎng)上豪宅價(jià)格快速?zèng)_高，沒有緩沖階段。上海市區(qū)新項(xiàng)目開盤每平方米17萬元至18萬元已經(jīng)是常態(tài)，價(jià)格頂上去之后，銷售慢下來是正常的”。

“市場(chǎng)還是由供需關(guān)系決定。”盧文曦表示，“原先都認(rèn)為市中心去化沒問題，但短期內(nèi)供地太快、土地價(jià)格高，加上置換鏈條暫時(shí)還沒有傳導(dǎo)到豪宅購(gòu)置，所以需求仍待進(jìn)一步釋放，市場(chǎng)需要一定的修復(fù)時(shí)間”。

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