當(dāng)新一輪產(chǎn)業(yè)變革的浪潮撲面而來(lái)，存量老舊工業(yè)園區(qū)的命運(yùn)便開(kāi)始分野：甲級(jí)寫(xiě)字樓拔地而起，產(chǎn)業(yè)政策向頭部企業(yè)傾斜，而自身受制于建筑形態(tài)、產(chǎn)權(quán)遺留、改造成本等歷史包袱——拆不動(dòng)、改不起、追不上。老舊園區(qū)，如何在新的產(chǎn)業(yè)浪潮中找到自己的位置？

位于深圳福田的梅林AI硬件創(chuàng)新廣場(chǎng)（原多麗工業(yè)區(qū)），給出了一個(gè)“土生土長(zhǎng)”的答案。它見(jiàn)證了電商浪潮的洶涌，也曾困于存量時(shí)代的迷思。而今，它以一套清醒的“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”邏輯，在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了30%到80%的出租率反彈，悄然變身為“福田十大創(chuàng)新社區(qū)”版圖中一個(gè)不可忽視的“AI細(xì)胞”。

回溯十余年前，多麗工業(yè)區(qū)是深圳電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的先發(fā)地標(biāo)。不僅是草根創(chuàng)業(yè)者的黃埔軍校，更是“獨(dú)角獸”的起錨地。2019年，貨拉拉正式進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，第一站便落戶于此。在隨后的十幾年里，園區(qū)累計(jì)引進(jìn)市場(chǎng)主體上萬(wàn)家，交易額達(dá)上千億元，并于2012年被授予“國(guó)家電子商務(wù)示范基地”，成為該領(lǐng)域首個(gè)民營(yíng)國(guó)字號(hào)基地。

然而，商業(yè)世界的劇本總是充滿轉(zhuǎn)折。隨著電商紅海化及傳統(tǒng)模式觸及天花板，疊加園區(qū)內(nèi)部復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾紛，這個(gè)昔日的明星園區(qū)陷入了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的停滯。在周?chē)乱淮a(chǎn)業(yè)園等甲級(jí)寫(xiě)字樓拔地而起、匯聚榮耀等巨頭產(chǎn)值突破2000億元的對(duì)比下，多麗顯得有些落寞。疊加產(chǎn)權(quán)歷史遺留問(wèn)題桎梏，園區(qū)長(zhǎng)期面臨改造滯后、產(chǎn)業(yè)散亂、招商乏力的困境，成了梅林乃至福田核心區(qū)一塊待喚醒的“價(jià)值洼地”。轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2025年。在梅林街道辦的強(qiáng)力介入與斡旋下，困擾園區(qū)多年的產(chǎn)權(quán)死結(jié)被解開(kāi)。當(dāng)“歷史包袱”卸下，一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題擺在眼前：在這場(chǎng)AI驅(qū)動(dòng)的城市產(chǎn)業(yè)競(jìng)賽中，這個(gè)老舊的“老廠房”，路在何方？

找準(zhǔn)身位：不做頭部做腰部

對(duì)于多麗的轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)曾有過(guò)一種普遍焦慮：論建筑規(guī)格、論空間品質(zhì)、論大堂形象，它難以與深圳CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓抗衡；論政策直達(dá)性，亦無(wú)法與政府直管物業(yè)比肩。與其以卵擊石，不如降維打擊。經(jīng)過(guò)深度產(chǎn)業(yè)調(diào)研后，梅林街道與園區(qū)運(yùn)營(yíng)方達(dá)成共識(shí)：放棄對(duì)“總部經(jīng)濟(jì)”的追逐，回歸工業(yè)園區(qū)最樸素的物理稟賦。

這是一套“田忌賽馬”式的差異化策略。深圳土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已近極限，大量快速成長(zhǎng)的硬科技企業(yè)，尤其是AI硬件領(lǐng)域的“腰部”力量，面臨著一個(gè)結(jié)構(gòu)性困境——體量尚未達(dá)到總部用地的準(zhǔn)入門(mén)檻，而研發(fā)實(shí)驗(yàn)室與中試基地又無(wú)法在標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓內(nèi)落地。甲級(jí)寫(xiě)字樓每平方米250公斤的承重標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足硬件測(cè)試設(shè)備的安放要求。

與此同時(shí)，大量成長(zhǎng)型企業(yè)雖具備技術(shù)實(shí)力與發(fā)展?jié)摿Γ瑓s尚未達(dá)到政府物業(yè)的招商門(mén)檻，亦難以承受甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金成本，卻迫切希望融入梅林日趨成熟的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。作為中國(guó)超級(jí)獨(dú)角獸第一街，這里聚集了深圳近三成獨(dú)角獸估值，上下游企業(yè)間的協(xié)同效應(yīng)與創(chuàng)新密度，正是這些企業(yè)最看重的成長(zhǎng)土壤。此外，部分頭部企業(yè)的二級(jí)公司，出于與總部保持高效協(xié)同的現(xiàn)實(shí)考量，亦不愿遷離片區(qū)。這類(lèi)企業(yè)既需與產(chǎn)業(yè)核心保持緊密連接，又對(duì)經(jīng)營(yíng)成本高度敏感——梅林AI硬件廣場(chǎng)的出現(xiàn)，恰好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。

“大企業(yè)有總部，有二級(jí)公司，有測(cè)試中心，有中試基地。總部設(shè)在甲級(jí)樓，二級(jí)公司需要離總部近，實(shí)驗(yàn)室需要找能承重的廠房。我們承接的，正是被‘總部經(jīng)濟(jì)’溢出的那些核心環(huán)節(jié)。”園區(qū)運(yùn)營(yíng)方負(fù)責(zé)人表示。

一家智能傳感領(lǐng)域的硬科技企業(yè)便是典型案例：總部設(shè)于梅林片區(qū)內(nèi)的匯頂大廈，核心硬件實(shí)驗(yàn)室及部分二級(jí)團(tuán)隊(duì)，最終落地于僅一路之隔的梅林AI硬件創(chuàng)新廣場(chǎng)。關(guān)鍵考量有三——與總部保持步行可達(dá)的協(xié)同距離，租金成本遠(yuǎn)低于甲級(jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)滿足實(shí)驗(yàn)室對(duì)承重與層高的特殊要求。一個(gè)園區(qū)，同時(shí)化解了距離、成本、硬件三重制約。

政府側(cè)寫(xiě)：街道與園區(qū)的“化學(xué)反應(yīng)”

園區(qū)的轉(zhuǎn)型，從來(lái)不是單打獨(dú)斗。如果說(shuō)“錯(cuò)位定位”解決了“做什么”的問(wèn)題，那么“與政府的同頻共振”則解決了“能做多大”的問(wèn)題。

梅林街道目前確立了 “一主三輔” （智能終端為主，金融科技、人工智能、生活消費(fèi)為輔）的產(chǎn)業(yè)格局，并正致力于打造“梅林AI硬件創(chuàng)新社區(qū)”。多麗的轉(zhuǎn)型，恰好嵌入了這一宏大敘事的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。2026年6月，園區(qū)完成“梅林AI硬件創(chuàng)新廣場(chǎng)”的更名揭牌，正式宣告由“電商”轉(zhuǎn)向“AI硬件”。這并不是簡(jiǎn)單的換招牌，而是一場(chǎng)深度的產(chǎn)業(yè)共謀。為了讓企業(yè)進(jìn)得來(lái)、留得住，園區(qū)與梅林街道聯(lián)合發(fā)布《梅林街道社會(huì)化產(chǎn)業(yè)用房管理工作（試點(diǎn)）機(jī)制》，這是深圳首個(gè)街道級(jí)產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)惠政策，不涉及財(cái)政補(bǔ)貼，核心在于園區(qū)主動(dòng)讓利，進(jìn)行“彈性租賃+梯度減租”的扶持。政策不僅面向“一主三輔”方向的入駐企業(yè)給予5%-10%的租金優(yōu)惠，企業(yè)還可根據(jù)發(fā)展階段靈活選擇租期與面積，實(shí)現(xiàn)初創(chuàng)期低成本入駐、成長(zhǎng)期有序擴(kuò)租。

在物理空間上，梅林街道與園區(qū)聯(lián)手打造了兩個(gè)差異化孵化器：聚焦AI應(yīng)用快速落地的“梅創(chuàng)空間”，以及側(cè)重底層核心技術(shù)研發(fā)的“智創(chuàng)谷”。這構(gòu)成了一個(gè)“基礎(chǔ)服務(wù)+專業(yè)賦能+產(chǎn)業(yè)對(duì)接”的全周期生態(tài)。目前，納入統(tǒng)計(jì)的53個(gè)孵化器單元出租率已達(dá)85%。更具標(biāo)志性的是全國(guó)首個(gè)集成式“空天地宇A(yù)I智慧驛站”在此落地——集無(wú)人機(jī)停機(jī)坪（支持政務(wù)與物流無(wú)人機(jī)自動(dòng)充電起降）、非機(jī)動(dòng)車(chē)無(wú)線充電及立體車(chē)庫(kù)于一體。它不僅是園區(qū)配套，更是梅林?jǐn)?shù)字化治理的“樣板間”。“入駐企業(yè)出門(mén)就能看到自己的技術(shù)被應(yīng)用在真實(shí)場(chǎng)景中，這種‘場(chǎng)景招商’的吸引力，遠(yuǎn)比減免幾個(gè)月租金要大。”一位入駐的初創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)始人感嘆。

在這樣的產(chǎn)業(yè)氛圍下，園區(qū)先后與深圳市政府采購(gòu)協(xié)會(huì)簽約，推動(dòng)本地AI產(chǎn)品進(jìn)入政府采購(gòu)體系并拓展國(guó)際市場(chǎng)；與深圳市人工智能行業(yè)協(xié)會(huì)深化合作，圍繞企業(yè)培育、技術(shù)對(duì)接等構(gòu)建可持續(xù)的AI+產(chǎn)業(yè)生態(tài)；與深圳市軟件行業(yè)協(xié)會(huì)共建軟件行業(yè)服務(wù)點(diǎn)，為入駐企業(yè)提供專業(yè)化的軟件賦能支撐；與深圳市專精特新企業(yè)發(fā)展協(xié)會(huì)、福田區(qū)算力產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及福田區(qū)梅林街道商會(huì)達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同導(dǎo)入政策申報(bào)、資質(zhì)培育、投融資對(duì)接、技術(shù)咨詢、人才與市場(chǎng)資源、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)及產(chǎn)業(yè)活動(dòng)等服務(wù)，提升園區(qū)企業(yè)培育、孵化和產(chǎn)業(yè)集聚能力。也將圍繞招商引企、品牌活動(dòng)、常態(tài)溝通和場(chǎng)地支持展開(kāi)，推動(dòng)專精特新、算力產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)業(yè)孵化項(xiàng)目在園區(qū)落地成長(zhǎng)，形成資源共享、服務(wù)協(xié)同、生態(tài)共建的長(zhǎng)期合作機(jī)制。讓這場(chǎng)從“電商”到“AI硬件”的轉(zhuǎn)型，不再是換個(gè)名字，而是長(zhǎng)出了實(shí)實(shí)在在的系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)力。

服務(wù)內(nèi)卷：老工業(yè)區(qū)的“甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”與“煙火氣”

如果說(shuō)產(chǎn)業(yè)定位決定了園區(qū)能走多高，那么運(yùn)營(yíng)服務(wù)則決定了園區(qū)能走多遠(yuǎn)。面對(duì)“硬件不夠軟件來(lái)湊”的現(xiàn)實(shí)，梅林AI硬件創(chuàng)新廣場(chǎng)將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)推向了極致。“我們雖然不是甲級(jí)寫(xiě)字樓，但提供甲級(jí)寫(xiě)字樓的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。”園區(qū)運(yùn)營(yíng)方負(fù)責(zé)人表示，無(wú)論企業(yè)規(guī)模大小，只要入駐，即可免費(fèi)使用園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)議室進(jìn)行商務(wù)接待，園區(qū)提供免費(fèi)的接待服務(wù)，甚至包括會(huì)務(wù)禮儀支持，讓中小企業(yè)在面對(duì)客戶時(shí)“排面拉滿”。

而在留住人才的軟環(huán)境上，園區(qū)則注入了濃厚的“梅林式”人情味。依托位于北環(huán)大道黃金通道邊的交通優(yōu)勢(shì)，園區(qū)內(nèi)已完成了首棟國(guó)際化公寓“曼喬公寓”的改造，100%的出租率印證了職住平衡的剛需。此外，屋頂網(wǎng)球場(chǎng)、匹克球場(chǎng)、健身房、精品咖啡店的引入，讓這個(gè)園區(qū)呈現(xiàn)出一種混合業(yè)態(tài)的獨(dú)特魅力——既有實(shí)驗(yàn)室里的嚴(yán)肅緊張，又有休閑社區(qū)的松弛感。

如今，當(dāng)夜幕降臨，除了有實(shí)驗(yàn)室不滅的燈光，園區(qū)角落的社區(qū)咖啡店里還三三兩兩散坐著年輕工程師們，結(jié)束一天的忙碌他們聊技術(shù)、聊生活、聊一切年輕人會(huì)聊的事情。在物流區(qū)，一批方頭方腦的無(wú)人配送小車(chē)則緩緩駛出，沿著預(yù)設(shè)路線將生鮮物資送往周邊的社區(qū)驛站，它們沒(méi)有疲倦，不懼風(fēng)雨，正如腳下這片土地——?dú)v經(jīng)迭代，卻從未停止奔跑。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)厘清產(chǎn)權(quán)、明確AI硬件定位并實(shí)施差異化改造，目前梅林AI硬件創(chuàng)新廣場(chǎng)整體出租率已從2025年底低谷期的30%拉升至80%，成功引入了利研科技、亞洲芯半導(dǎo)體等一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

過(guò)去看多麗，看到的是歷史；現(xiàn)在看多麗，看到的是未來(lái)。在高密度建成區(qū)，像這樣的存量老舊工業(yè)區(qū)并不少見(jiàn)，盤(pán)活它們的關(guān)鍵不在于大拆大建，而在于量體裁衣式的產(chǎn)業(yè)適配——在政府引導(dǎo)下，找到屬于自己物理空間的最優(yōu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)位，并用極致的服務(wù)創(chuàng)造“不可替代性”。

而梅林街道的主動(dòng)實(shí)踐與堅(jiān)持，也展現(xiàn)了深圳這座城市的格局與韌性——不僅能夠培育榮耀、貨拉拉這樣的參天大樹(shù)，更在于它為無(wú)數(shù)像多麗這樣的產(chǎn)業(yè)土壤提供了迭代重生的機(jī)會(huì)，讓“AI硬件”的種子，能從一個(gè)個(gè)被歲月塵封的舊廠房里，破土而出。

采寫(xiě)：南都N視頻記者 張小玲 通訊員 馬思昀