來源：市場資訊

6月23日，杭州土地市場迎來第12批宅地出讓，其中未來科技城地塊經過41輪激烈競價后，由建發股份以16億元競得，溢價率33%，平均樓板價2.3萬元/平方米，刷新了該板塊的地價紀錄。

至此，2026年至今，杭州已有11幅地塊溢價率超過30%，為重點22個城市中數量最高。

單從溢價率和熱度來看，深圳和上海的土拍關注度或許更高。

但從持續性來看，杭州土拍從4月份起，高溢價地塊頻出，推動上半年杭州成交宅地的平均溢價率達到33%高位。

杭州土地市場的持續火熱與其產業、人口、經濟、需求、去化周期等高度相關。杭州已成為僅次于上海、深圳、北京的城市。

2026年6月23日，杭州迎來2宗純住宅用地出讓。其中蕭山湘湖地塊溢價10.8%成交，濱江集團在閱湖軒北側再度補倉；未來科技城地塊熱度更高，由建發經41輪報價競得，溢價率達到33.2%，且成交樓板價較2025年4月保利拿下的相鄰地塊高出約2000元/平方米，達2.3萬元/平方米，刷新了五常濕地南地價紀錄。

具體來看，未來科技城地塊位于五常濕地南側、閑林北部片區，五常濕地北側即未來科技城核心區，該地塊處于相關產業客群的直接輻射板塊，剛需及首改客群基礎扎實。

地塊東、南、西三面臨河道綠地，處于五常濕地范圍內，周邊生態環境較好。交通上距離在建地鐵12號線水鄉南站約500米，通達未來科技城核心與主城。2.5公里范圍內可共享綠汀路萬象城、余杭文化藝術中心、余杭國際體育中心等未科中軸線的商業公建配套。產業端北側距離阿里巴巴總部、字節跳動等科技企業園區約3公里，可承接科技產業的年輕剛需及首改客群。

從地塊指標看，該地塊規劃建面6.9萬平方米，容積率1.5，建筑限高30米，住宅最低層數不低于4層，不得建設合院產品，預計產品將以洋房加疊墅的組合為主。

周邊新房市場中，濱江興耀·時舟里、保利天奕項目均價都在3.5萬元/平方米左右，二手房方面，綠汀春曉近期成交均價約2.7至3.1萬元/平方米，以剛需高層產品為主。

板塊存量中高層剛需及剛改產品供給充足，但容積率1.5級別的洋房、疊墅類低密改善產品存量占比有限，新增供應同樣偏少，項目可憑借低密屬性形成差異化競爭，承接板塊內的改善置換需求。疊加板塊龐大的剛需客群基數，后續改善置換的客源支撐較為扎實，整體市場承接能力相對更強。

整體來看，2026年至今，杭州累計供應含宅用地36宗，合計建筑面積約224.6萬平方米，有15宗含宅地塊成交溢價率超20%，其中有11幅地塊溢價率超30%。

在這些高溢價率地塊的推動下，杭州2026年至今成交宅地的平均溢價率達到33%，較2025年上半年的32%小幅提升。

對比其他重點城市來看，重點22個城市中，2026年至今溢價率超過20%的地塊共38幅，溢價率超30%的地塊共24幅。

從溢價率和市場熱度來看，深圳和上海的土拍關注度或許更高，但杭州高溢價率成交占比明顯高于其他城市，這體現出了杭州競爭熱度居高不下，優質地塊熱度堅挺。

杭州土地市場的持續火熱的背后與其產業、人口、經濟、需求、去化周期等高度相關。

首先從經濟和人口來看，2025年杭州全年GDP達?23011億元?，增長5.2%；2026年一季度GDP為?6109億元?，同比增長?5.6%?，增速高于全國平均水平且較上年全年加快0.4個百分點。

其中，余杭區和?濱江區分別聚焦未來科技城科創高地和國際濱數字安防中心，為杭州經濟?增長極注入了強勁的創新動能，這也是近年來杭州房地產市場高熱區域。

人口方面，“十四五”期間，杭州是二線城市中少數年均增量15萬人以上的城市。依托高新產業落地、落戶政策放寬持續吸引省外勞動力與應屆人才定居，長期剛需儲備充足，也是近幾年新房成交、土拍熱度穩居前列的底層邏輯。

從房地產供求關系來看，2026年杭州計劃供應住宅用地316.2公頃，同比降幅達39%，縮量明顯。整體延續嚴控增量的調控導向。

一方面是經濟增長人口導入，另外一方面是嚴控新增土地供應，截至2025年末，杭州狹義庫存面積508萬平方米，狹義消化周期僅10個月，新房供不應求屬性突出，這也使得杭州成為了房企重點布局優選城市。

整體來看，杭州土地市場熱度不減的主要原因還是憑借堅實的基本面與產業人口優勢，并同時兼顧了庫存與去化。

供應縮量、溢價抬升的組合，也體現出當前杭州土地市場的結構性特征：資金持續向核心板塊、優質屬性的地塊集中。

接下來6月26日，未來科技城單元還將推出一宗容積率僅1.05的超低密宅地。同板塊短期內連續出讓低密地塊的市場表現，將進一步檢驗杭州西部改善市場的承接能力，也為觀察下半年杭州土地市場的整體走向提供重要參照。