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靴子終于落地了。

但誰也沒想到，這只靴子不是輕輕踩下來的。

它直接把樓板給踩穿了。

就在幾個月前，大家都還在津津樂道南京樓市的金三銀四小陽春行情。

當(dāng)時二手房熱度在回升，成交量放大，而沖在最前面的帶頭大哥依然是學(xué)區(qū)房。

樹人、二十九中、金陵匯文等學(xué)校對口的老房子，成交一套接一套，價格也在往上拱，給整個市場打了一針強心劑。

然而好景不長，五月中旬，南京入學(xué)新政發(fā)布。

直接取消提前一年落戶和初中3年一學(xué)位、小學(xué)6年一學(xué)位的限制。

這兩顆重磅炸彈同時落下，直接炸掉了學(xué)區(qū)房市場的堰塞湖。

很多家長都迅速把房子掛了出去，掛牌價格一路走低。

學(xué)區(qū)房市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的踩踏跡象，尤其是初中學(xué)區(qū)，5月以來的新增掛牌量非常大。

市場里已經(jīng)出現(xiàn)了1月份買進學(xué)區(qū)房，6月份趕緊拋售的極端案例：

現(xiàn)在市場信心有多弱，由此可見一斑。

但是5月份還不是最恐怖的時候。

因為當(dāng)時市場上還有最后一批家長在托底。

他們的孩子今年就要上學(xué)，趕在報名截止前買房落戶，還趕得上最后一班車。

所以五月的成交價雖然已經(jīng)開始下滑，但至少還有購買力愿意接盤，價格能勉強維持一點體面。

真正的恐怖，從六月份開始。

2

六月份，市場最后一批購買力已經(jīng)退場，而明年入學(xué)的學(xué)生家長，一部分消耗在了今年小陽春，剩下的一部分，要到明年才會進場。

所以今年所有帶剛性入學(xué)需求的買家就基本消失了。

6月份以及接下來的七月和八月，歷來就是學(xué)區(qū)房市場傳統(tǒng)的冷淡期。

基本上沒有家長會在這個時候為了小孩上學(xué)去買學(xué)區(qū)房。

所以接下來市場多空博弈的平衡會被打破，供大于求。

F哥始終在關(guān)注市場一線的價格波動，想和大家說一下現(xiàn)在真實的市場狀況。

不少學(xué)區(qū)房的房東，心態(tài)已經(jīng)徹底炸了。

如果說去年業(yè)主的心態(tài)還是被中介PUA打壓所致，那么今年就完全是被相關(guān)政策影響的。

進入6月以來，學(xué)區(qū)房的業(yè)主，態(tài)度卑微到了塵土里。

只要有客戶愿意出價，就愿意賣。

這些心態(tài)最終都會體現(xiàn)到市場成交價上。

上周南京頭部初中的學(xué)區(qū)房成交價，已經(jīng)到了慘不忍睹的地步。

具體的成交價格，F(xiàn)哥就不放出來了，大家可以去冰山查成交 查看具體數(shù)據(jù)。

總之就是一句話：南京學(xué)區(qū)房這次被一鍵掃蕩了。

3

教育公平當(dāng)然是好事，有關(guān)這一點F哥從來是舉雙手贊成。

不過很多人覺得，學(xué)區(qū)房跌就跌唄，教育回歸本真不是好事嗎？

這個觀點沒毛病。

但問題是，學(xué)區(qū)房在南京樓市里，從來就不只是一個獨立的板塊。

它不僅是每年市場的龍頭，還是改善置換鏈條上的關(guān)鍵一環(huán)。

簡單捋一下過去這幾年南京樓市的運轉(zhuǎn)邏輯。

每年春天，學(xué)區(qū)房都會有一波不小的成交量，是樓市小陽春當(dāng)之無愧的龍頭大哥。

今年南京為了救市，可是花了大力氣，光真金白銀的購買補貼就高達幾個億。

所以今年小陽春的勢頭非常好。

但是一個入學(xué)新政策，就把這個龍頭搞熄火了，好不容易恢復(fù)一些的市場信心，被捶了下去。

學(xué)區(qū)房還是改善市場最重要的節(jié)點。

賣掉學(xué)區(qū)房的業(yè)主，他們拿著數(shù)百萬的賣房款，會去河西、南部新城、江北核心區(qū)買新房或者次新房，改善自己的居住條件。

畢竟這些年為了孩子上學(xué)，擠在老房子里，住得非常憋屈。

隨著孩子完成升學(xué)，是時候改善居住條件了。

所以一直以來，學(xué)區(qū)房給改善市場提供了充足的彈藥，是樓市置換鏈條里重要的一環(huán)。

現(xiàn)在學(xué)區(qū)房價格不斷走低，賣掉之后也換不起大平層了。

就算經(jīng)濟實力足夠，看到市場這個狀態(tài)，也不敢下手了。

于是一條重要的置換鏈，就在這里斷裂了。

置換鏈條一旦卡死，學(xué)區(qū)房的塌陷就不是局部危機了。

它正把整個南京樓市好不容易攢起來的復(fù)蘇火苗，一口一口地吹滅。

接下來，學(xué)區(qū)房從領(lǐng)漲全城的龍頭，可能就要變成帶崩大盤的主力。

而這只需要不到一個月的時間。

4

說真的，F(xiàn)哥今天這篇文章不是在販賣焦慮，而是南京市場確實走到了緊要關(guān)頭。

打破學(xué)區(qū)房的行政限制，推動教育資源均衡化，長遠來看絕對是好事。

并且南京的家長們苦學(xué)區(qū)房久矣，早該解綁了。

這個方向，沒有錯。

但任何一場大手術(shù)，你在切除病灶的時候，不能不看病人的血壓和心率。

現(xiàn)在南京的情況是，病灶被一刀切了，但病人的血壓和心跳都在狂掉。

再不采取措施，后果不堪設(shè)想。

樓市是一個整體，學(xué)區(qū)房的問題傳導(dǎo)到整個二手房，二手房的問題又會傳導(dǎo)到新房市場，接著再傳導(dǎo)到土地市場。

這個就是多米諾骨牌，現(xiàn)在第一塊已經(jīng)倒了，必須采取措施了。

都在說“先破后立”，政策不能只負責(zé)“破”，也要負責(zé)“立”。

在當(dāng)下這個危急時刻，有些事再不提上日程就晚了。

亡羊補牢，為時不晚。

既然學(xué)區(qū)房已經(jīng)不可逆地走向了消費品化，那能不能在政策方面給予一些松綁？

比如放開租售同權(quán)，租房也能上名校。

這樣持有學(xué)區(qū)房的家長還可以通過出租學(xué)位回血。

比較高的租金回報率，也可以在一定程度上幫助市場穩(wěn)定。

讓流動性不要徹底枯竭，讓改善置換的鏈條不要斷裂。

市場不怕下跌。

市場怕的是非理性恐慌，而現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房市場已經(jīng)出現(xiàn)了這個苗頭。

呼吁相關(guān)部門，及時出手穩(wěn)住市場流動性。

學(xué)區(qū)房的流動性穩(wěn)住了，南京樓市的基本盤也就穩(wěn)住了。

千萬不能讓學(xué)區(qū)房這個原先市場上漲的龍頭，成為帶崩市場的禍根。

以上是F哥個人觀點，供大家參考。

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