文/北京進深 徐迪

1092份公眾反饋意見，像一場突如其來的暴風雨，讓海開控股上地0702項目進度陷入了泥濘之中。

6月5日，海開上地0702地塊設(shè)計方案反饋意見通告。

官方明確認定，項目的架空層、樓間距、贈送面積等核心設(shè)計指標均符合現(xiàn)行規(guī)范，僅對消防回車場等細節(jié)進行了微調(diào)。

這本該是項目推進過程中的一個常規(guī)節(jié)點——公示、收集意見、回復(fù)，進入下一審批環(huán)節(jié)。

然而，通告發(fā)布之后，項目卻再無下一步進展傳出。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證遲遲未能取得，開工時間表更成了一團迷霧。

作為海淀區(qū)屬一級國企、2024年北京房企拿地榜第三名，海開控股是海淀樓市名副其實的“坐地戶”，手握上地核心地段、84.56億元重金競得的地塊，卻在設(shè)計方案公示后陷入“靜默”——這位海淀本土王者，究竟遇到了什么難念的經(jīng)？

5月9日，海開控股上地0702項目總平圖正式公示。

用地面積7.7公頃，總建筑面積約33.94萬㎡，規(guī)劃30棟4-10層洋房，戶型涵蓋99/116/139/159/179㎡三居至四居。

項目以TOP級“頌系”規(guī)格打造，配置了超級界面、大體量架空層、豪標會所，南向弧形景觀花池，10棟樓首層架空與下沉庭院組成強大會所體系。

99㎡起步建面就能做到三面寬，樓王層高更是達到3.3米。

合規(guī)答卷背后的資產(chǎn)焦慮

要理解當前的停滯，需先復(fù)盤此前引發(fā)軒然大波的1092份公眾意見。

這應(yīng)該是北京近兩年收到公眾反饋意見最多的一個新盤了。

經(jīng)主管部分整理，一共有十四大類。

包括架空層層高、樓棟間距、各類贈送平臺、消防設(shè)計，以及開閉站、調(diào)蓄池、化糞池等公共設(shè)施的位置，甚至直接質(zhì)疑審批標準。

幾乎涉及到一張總平圖上所有的設(shè)計。

看完這份采信情況通告，基本不用看圖都知道海開這個新盤的設(shè)計方案了。

除此之外，還有兩條非常主觀，帶有極大個人情緒的意見：

1、項目影響周邊二手房保值，導致二手房降價，違背“穩(wěn)房價”的國家政策導向。

2、要求和附近其他新建項目一致，不得單獨把這個項目納入上地學區(qū)。

這創(chuàng)紀錄的反饋量，表面上是對項目技術(shù)指標的質(zhì)疑，深層則是周邊二手房業(yè)主對資產(chǎn)保值和學區(qū)資源被稀釋的強烈焦慮，特別是隔壁功德寺雙盤——和樾望雲(yún)、和樾玉鳴的準業(yè)主們。

功德寺雙子戶型為：和樾望雲(yún)98/108/139/178㎡，和樾玉鳴139/178/216/267㎡。

除了和樾玉鳴有2棟200㎡+的大平層，其余戶型面積段與海開0702項目高度重合。

而功德寺雙子以10萬+的單價遭瘋搶，本質(zhì)上是在為上地學區(qū)的稀缺性和確定性支付溢價。

如今，海開新盤以同樣的面積段、更先進的產(chǎn)品力殺入市場：

景觀花池贈送讓得房率起碼高出同區(qū)域項目5個百分點；

架空層配置在海淀新盤中一騎絕塵；

139㎡四居更是直接對標功德寺雙子主力戶型并進一步迭代升級。

功德寺業(yè)主的焦慮可以理解：花大價錢買的新品還沒穿上身，就過時了。對于將房產(chǎn)視為核心資產(chǎn)配置的家庭而言，這是真金白銀的賬面縮水。

于是，和樾雙子業(yè)主群開始組織集體投訴，直指海開上地新盤使用“黑科技”等手段，設(shè)計標準顯著高于區(qū)域常規(guī)住宅標準以及周邊存量二手商品房和去年剛開盤新房，要求規(guī)自部門予以審查。

前面提到的那兩條情緒化意見，也是功德寺雙盤業(yè)主捍衛(wèi)自己資產(chǎn)護城河的一種表現(xiàn)。

面對洶涌的民意，規(guī)自委海淀分局在通告中劃清了清晰的權(quán)責邊界：對于技術(shù)合規(guī)問題，依法予以采信。

但對于“影響周邊二手房保值”和“學區(qū)劃片”的訴求，則明確回復(fù)“屬于市場行為”和“建議咨詢教育主管部門”。

這份“合規(guī)”答卷，雖然在規(guī)劃審批層面為項目掃清了障礙，卻未能從根本上平息市場的深層憂慮。

海淀樓市的“囚徒困境”

按照北京市常規(guī)審批流程，設(shè)計方案反饋意見通告之后，項目需進入“多規(guī)合一”協(xié)同平臺會商階段，由規(guī)自、住建、園林、消防等多個部門聯(lián)合審查，通過后方可核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

這一過程通常不會太慢，近兩年北京入市的新盤，基本都能在一兩周搞定，部分甚至先拿規(guī)證，后補發(fā)反饋意見。

海開上地0702項目的特殊在于：

1092份反饋意見所引發(fā)的輿論壓力和社會關(guān)注度，遠超一個常規(guī)住宅項目的審批場景。

首先，一步陽臺爭議。

在反饋意見中，海開新盤南向弧形景觀花池（一步陽臺）成為焦點。

好房子盛行的市場中，老項目自身產(chǎn)品力的落后被無限放大，當周邊競品以更優(yōu)的產(chǎn)品設(shè)計和更清晰的價值主張入市時，老項目“未收房即貶值”的落差感，成為點燃功德寺業(yè)主情緒的導火索。

一個耐人尋味的細節(jié)是，海淀帶一步陽臺的新盤不少，只不過都沒在總圖上畫出來，反而順利過關(guān)。

海開在總平圖上如實展示一步陽臺，沒有隱瞞、沒有玩雙標，結(jié)果卻引來爭議。

其次，學區(qū)預(yù)期。

“上地學區(qū)”作為功德寺雙子的核心賣點，也是海開0702項目的潛在加分項。

現(xiàn)實卻是充滿不確定性的多校劃片與學位緊張，功德寺業(yè)主聯(lián)名要求明確劃入上地學區(qū)的訴求，在教育資源日益均等化和人口結(jié)構(gòu)變化的大背景下，注定是一場漫長的等待，所以轉(zhuǎn)而去要求“不得單獨把海開項目納入上地學區(qū)”，試圖通過阻斷學區(qū)預(yù)期來削弱海開新盤的競爭力。

規(guī)自分局對此的回應(yīng)是：學區(qū)劃片以教育主管部門意見為準，不在規(guī)自部門職責范圍內(nèi)。但學區(qū)問題的高度敏感性，無疑為項目審批增添了額外的政策考量維度。

第三，“穩(wěn)房價”的帽子。

反饋意見中“影響周邊二手房保值，違背穩(wěn)房價政策導向”的指控，使得項目不再只是一個單純的規(guī)劃設(shè)計審批問題，而被賦予了宏觀政策層面的敏感性。

在當前房地產(chǎn)調(diào)控語境下，任何可能引發(fā)區(qū)域價格波動的項目，審批部門都會格外審慎。

第四，是多規(guī)合一會商的復(fù)雜性。

0702項目并非純住宅地塊，還包含F(xiàn)3其他類多功能用地，要求符合中關(guān)村產(chǎn)業(yè)要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產(chǎn)業(yè)應(yīng)用方向。

地塊內(nèi)還規(guī)劃有公交中心站，出讓文件特別提醒“應(yīng)適度提前實施建設(shè)，保障入駐前實施完成，避免產(chǎn)生輿情”。

多功能用地綠地率僅15%，被質(zhì)疑不滿足北京市對混合功能用地不低于20%的綠地率要求。

這些復(fù)合型條件也使得“多規(guī)合一”會商涉及的利益主體更多、協(xié)調(diào)難度更大。

綜上，在海淀做“好房子”，是一件有風險的事。這也折射出了當前北京核心區(qū)新盤開發(fā)的典型困境：

一方面，海淀區(qū)作為北京科技創(chuàng)新核心區(qū)，擁有極強的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口吸引力，住房需求旺盛。上地板塊更是緊鄰中關(guān)村，鄰近地鐵13號線和昌平線換乘站清河站，上地西路還規(guī)劃有地鐵快線R5線，地段價值毋庸置疑。

另一方面，海淀新房市場長期處于產(chǎn)品力洼地?？陀^來看，0702項目的規(guī)劃配置，甚至是跟不上北京其他區(qū)樓盤產(chǎn)品力的。但在海淀，起碼對功德寺雙盤而言，無疑是降維打擊。

規(guī)劃審批可以依據(jù)條文做到“技術(shù)合規(guī)”，但一個項目能否真正融入?yún)^(qū)域、實現(xiàn)價值平衡，是一道更為復(fù)雜的考題。

坐地戶也有難念的經(jīng)

海淀上地0702街區(qū)地塊于去年12月23日完成出讓，由海開控股以84.56億元總價競得，溢價率0.4%。

其中住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。

項目開發(fā)主體北京上宸房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，成立于2026年1月12日。

注冊資本5000萬元，由海開控股獨資，項目公司法定代表人、董事、經(jīng)理由葉星一人擔任。

葉星同時也是頤海澐頌的項目總，設(shè)計此前曾擔任融創(chuàng)香山壹號院設(shè)計總監(jiān)、北京融創(chuàng)學府壹號院項目總經(jīng)理。

作為海淀本土國企，海開在當?shù)亻_發(fā)過多個樓盤，包括去年與功德寺雙子同期較量的頤海澐頌，以及同在上地板塊的頂豪盤圓明天頌等。

海開控股創(chuàng)立于1981年，是海淀區(qū)第一家、規(guī)模最大的地產(chǎn)國企，實際控制人為海淀區(qū)國資委。

此前多年，海開一直隱于幕后，角色偏向城市更新建設(shè)的參與者——海淀的四通大廈、數(shù)碼大廈、知識產(chǎn)權(quán)大廈，背后都有海開的影子。

真正走向臺前是在2021年。那年海開控股第一個項目圓明天頌開盤賣了近60億，交付時業(yè)主滿意度不錯，攢了一波口碑。

2022年，海開+中建壹品聯(lián)手拿下永豐地塊，打造了棲海澐頌。

2024年，海開控股拿地節(jié)奏猛然提速，先以42.3億元拿下海淀清河一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，時隔七天又斥資79億拿下永豐南地塊。

這一年，海開控股以121億元的成績，第一次登上北京房企全口徑拿地額榜單。

起點很高，開局就是第三，僅次于中海地產(chǎn)和中建智地。

拿地兇猛的背后，非?？简炟攧?wù)底盤。上地0702項目以84.56億元競得，這是一筆重資產(chǎn)投入，每一天的延期，都意味著資金成本的增加和回款周期的推后。

上地0702項目也為海開敲響了警鐘，在高度敏感的海淀樓市環(huán)境中，任何設(shè)計上的“創(chuàng)新”都可能被放大審視，任何審批環(huán)節(jié)的"瑕疵"都可能成為爭議焦點。

這或許也解釋了為什么海開在上地項目上格外謹慎。

推快了，功德寺業(yè)主的維權(quán)壓力可能升級；推慢了，資金成本和市場窗口期都在流失。

作為海淀本土王者，海開不可能像外來房企那樣硬推，它需要在這個生態(tài)中繼續(xù)生存和發(fā)展，需要平衡各方利益。

從目前的信息來看，海開上地0702項目“推倒重來”的概率很小。設(shè)計方案的核心框架：30棟洋房、頌系規(guī)格、架空層會所體系應(yīng)該都會保留。

但在局部細節(jié)上，妥協(xié)與微調(diào)或許已在醞釀之中，包括學區(qū)宣傳口徑的謹慎化處理等。

也許這就是海淀樓市走向成熟的必經(jīng)之路。

什么時候產(chǎn)品力的升級不再被視作異端，好房子的標準不再因為區(qū)域慣性而被壓低，海淀樓市才能真正進入產(chǎn)品力與價格平衡的新階段。

海開上地0702項目的命運，某種程度上也是海淀樓市轉(zhuǎn)型的一個縮影。

市場在等待，功德寺業(yè)主在觀望，海開在博弈。