紐約市租金委員會(huì)唯一投票反對(duì)凍結(jié)租金的成員阿爾皮特·古普塔近日對(duì)福克斯新聞數(shù)字頻道表示，這項(xiàng)政策可能會(huì)逐步讓一些較老的租金穩(wěn)定住房因缺乏必要改造資金而失修。

古普塔還擔(dān)心，這項(xiàng)由市長(zhǎng)佐赫蘭·馬姆達(dá)尼主推、也是其競(jìng)選核心承諾之一的政策，會(huì)讓房東更難支付各項(xiàng)賬單。“這更像是一個(gè)緩慢發(fā)酵的過(guò)程。”古普塔說(shuō)。他是紐約大學(xué)商學(xué)院金融學(xué)副教授。“風(fēng)險(xiǎn)在于，這些樓宇會(huì)承受更大的財(cái)務(wù)壓力。可能出現(xiàn)多種反應(yīng)，其中一種就是推遲維護(hù)，這會(huì)讓樓宇的物理狀況進(jìn)一步惡化。”

他說(shuō)，“還有其他陷入困境的路徑，比如拖欠按揭貸款、保險(xiǎn)費(fèi)用，最終甚至拖欠房產(chǎn)稅，這可能導(dǎo)致房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給銀行，或者轉(zhuǎn)到市政府手中，甚至可能進(jìn)入稅務(wù)留置權(quán)拍賣程序。”紐約市租金指導(dǎo)委員會(huì)主席尚特拉·米切爾由馬姆達(dá)尼于今年2月任命。她在6月25日投票后的聲明中承認(rèn)，房東正面臨飆升的房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)成本，但她表示，大多數(shù)房東“仍有能力應(yīng)對(duì)不斷上升的成本”。

古普塔于2022年由前市長(zhǎng)埃里克·亞當(dāng)斯首次任命進(jìn)入該委員會(huì)。他并不否認(rèn)米切爾所說(shuō)的許多房東經(jīng)營(yíng)狀況尚可。但他認(rèn)為，紐約市租金穩(wěn)定住房所承受的財(cái)務(wù)壓力并不均衡。那些幾乎完全依賴受監(jiān)管租金收入的老舊樓宇，負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)高于較新的混合收入物業(yè)。

在馬姆達(dá)尼領(lǐng)導(dǎo)下，委員會(huì)此次走得比前市長(zhǎng)白思豪任內(nèi)更遠(yuǎn)。白思豪政府曾在2015年、2016年和2020年三次凍結(jié)租金，但都只適用于一年期租約。此次凍結(jié)將影響約100萬(wàn)套租金穩(wěn)定公寓，適用于2026年10月1日至2027年9月30日期間生效的一年期和兩年期租約。

這意味著，在最極端的情況下，房東可能要等到2029年9月底才能依法上調(diào)租金。古普塔認(rèn)為，一刀切的租金凍結(jié)是過(guò)于粗糙的工具，無(wú)法充分應(yīng)對(duì)住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)。相比之下，他主張把援助更精準(zhǔn)地投向陷入困境的租戶，同時(shí)允許財(cái)務(wù)吃緊的樓宇繼續(xù)上調(diào)租金。

“約30%的租金穩(wěn)定住房租戶年收入達(dá)到或超過(guò)六位數(shù)。很多市場(chǎng)化租賃住房的住戶卻生活在貧困線以下。”古普塔說(shuō)，“如果一個(gè)制度把大量福利集中給住房存量中的某一部分，卻完全忽視市場(chǎng)化租戶——而后者的租金甚至可能因?yàn)閮鼋Y(jié)部分住房租金而上漲——那就說(shuō)明這套制度的定向并不完整。”

紐約市目前已經(jīng)有針對(duì)符合條件老年人和殘障人士的租金凍結(jié)項(xiàng)目。古普塔表示，這類項(xiàng)目應(yīng)擴(kuò)大到更廣泛的低收入居民，而不是把救助局限于租金穩(wěn)定住房租戶。古普塔的另一個(gè)擔(dān)憂是，租金凍結(jié)會(huì)激勵(lì)房東讓部分房源長(zhǎng)期空置。

今年6月初，Gothamist報(bào)道稱，2025年4月紐約有超過(guò)57000套租金穩(wěn)定公寓處于空置狀態(tài)。當(dāng)時(shí)，紐約州住房官員表示，這一數(shù)字并不能完整反映情況，因?yàn)槠渲幸恍┓吭凑谥匦抡凶膺^(guò)程中。但古普塔表示，其中一部分公寓之所以被空置，是因?yàn)闃I(yè)主無(wú)法在重新出租前收回翻修成本，而他認(rèn)為，租金凍結(jié)會(huì)加劇這一問(wèn)題。

許多房東將收入下滑的主要原因歸咎于2019年的《住房穩(wěn)定與租戶保護(hù)法》。這項(xiàng)法律取消了所謂的“空置加租”，此前房東在租金穩(wěn)定住房租戶搬離后，最多可以將租金提高20%。房東稱，這一變化使他們更難在把公寓租給新租戶之前收回翻修成本。

古普塔對(duì)福克斯新聞數(shù)字頻道表示，他理解米切爾和其他委員的出發(fā)點(diǎn)，也承認(rèn)，盡管委員會(huì)過(guò)去一直試圖緩解住房負(fù)擔(dān)壓力，許多租戶仍難以支付房租。“在我進(jìn)入這個(gè)委員會(huì)的5年里，我們?cè)O(shè)定的漲租幅度一直低于我們對(duì)樓宇成本增幅的估算，低于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，甚至低于紐約市工資增長(zhǎng)水平。”古普塔說(shuō)。

盡管如此，根據(jù)租金委員會(huì)的收入與可負(fù)擔(dān)性研究，紐約市用于一次性補(bǔ)助、幫助租戶償還拖欠租金的支出，在2022年至2025年間增長(zhǎng)了5倍多，從1.02億美元升至5.558億美元。同一項(xiàng)研究還發(fā)現(xiàn)，去年62%的驅(qū)逐案件發(fā)生在含有租金穩(wěn)定單元的樓宇中。這也是委員會(huì)用來(lái)支持凍結(jié)租金決定的一項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

盡管古普塔不同意委員會(huì)的政策選擇，但他不認(rèn)同外界關(guān)于結(jié)果在馬姆達(dá)尼重塑這一市政機(jī)構(gòu)后就已注定的說(shuō)法。市長(zhǎng)今年2月任命了委員會(huì)9名成員中的6人，而他任命的所有人都投票支持凍結(jié)租金。“據(jù)我了解，市政府并沒(méi)有直接指示或試圖影響投票。”古普塔說(shuō)，“其他委員告訴我，他們都是獨(dú)立被任命的。”

他說(shuō)，“我還聽(tīng)到新加入的委員表示，在進(jìn)入委員會(huì)的審查過(guò)程中，沒(méi)有人就他們對(duì)租金凍結(jié)的立場(chǎng)向他們發(fā)問(wèn)，也沒(méi)有人施壓。”不過(guò)，另一位由亞當(dāng)斯任命、并在投票前不久辭職的委員克里斯蒂娜·史密斯并不同意這一看法。她在社交媒體發(fā)布的一封公開(kāi)信中說(shuō)，委員會(huì)已被“重建”，不再是一個(gè)“查明事實(shí)的機(jī)構(gòu)”，而是“被要求交付一次租金凍結(jié)”。

展望未來(lái)，古普塔最擔(dān)心的是，租金凍結(jié)會(huì)被延長(zhǎng)到遠(yuǎn)超他認(rèn)為合理的程度。因?yàn)轳R姆達(dá)尼曾承諾，“只要我在任，每年都會(huì)凍結(jié)租金”。“我和委員會(huì)其他成員談過(guò)很多次。我問(wèn)他們，如果你們現(xiàn)在投票支持凍結(jié)租金，那么在什么條件下你們會(huì)支持上調(diào)租金？”他說(shuō)。

他說(shuō)，到目前為止，他還沒(méi)有從這個(gè)問(wèn)題上得到明確答案。一些委員告訴他，他們需要等待未來(lái)的數(shù)據(jù)，才能作出有依據(jù)的決定。“我不確定所有委員是否都認(rèn)為那才是未來(lái)，還是說(shuō)未來(lái)可能只是繼續(xù)凍結(jié)。像馬姆達(dá)尼競(jìng)選時(shí)承諾的那樣，連續(xù)4年一次接一次地凍結(jié)，那將是完全不同的局面。”

福克斯新聞數(shù)字頻道曾詢問(wèn)米切爾，是否將此次凍結(jié)視為臨時(shí)措施，以及她如何看待這項(xiàng)政策可能惡化部分租金穩(wěn)定樓宇財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂。除投票后發(fā)布的聲明外，她拒絕進(jìn)一步置評(píng)。