這些年來，上海豪宅最火爆的主戰場，一定就是濱江沿岸，每次入市幾乎都是爆火熱銷的情況。

但這些濱江豪宅，大多數都是以期房的形式入市，客戶更多買的是對于房企的品牌信任以及對于未來生活的腦補。

而就在近期，上海濱江豪宅居然出現了一個現房項目，名為凱迪·廬灣。

為什么能夠做到現房?

因為這個項目是十幾年前開工建設的老項目，不過后面遲遲沒有入市，最終把自己熬成了現房。

打造這個項目的房企是上海非常低調的“隱貴”房企凱迪集團，如今高管和操盤手們，估計要留下激動的淚水：

如今濱江沿岸豪宅單價大多都是15萬+朝上，十幾年前低成本拿地的項目熬成現房入市，可以說吃盡了時間的復利。

只是在如今豪宅競爭極度內卷，產品代際升級極度迅猛的當下，一個十幾年的項目，能夠憑借產品力征服當下挑剔的客戶嗎？

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上海十幾年難遇的新房現房

艷姐在這里也不得不佩服凱迪·廬灣的“鴿力”。

早在大概2010年左右，項目就已經開工，之后又迅速建設到封頂狀態。當很多人以為項目即將入市的時候，反轉的一幕發生了：

因動遷掃尾、濱江沿岸風貌管控等各種因素，此后項目就一直處于“大隱隱于市”的狀態......

而當項目正式入市，則要等待——

約16年后

這已經趕得上楊過等小龍女的時間跨度了。

最終在今年1月， 正式公布推廣案名"凱迪·廬灣"，在今年5月又辦了一場媒體發布會為自己造勢，對于他們來說，項目的殺手锏就是開頭提到過的——

現房入市

都是眼見為實，客戶根本不用擔心貨不對板的情況出現。

但同時，這也是一把雙刃劍，因為凱迪用了10多年的時間打造出來了現房，但10多年的產品迭代已經是天翻地覆，尤其是這一兩年來，產品的代際升級頻率甚至可以用月來算計。

如今凱迪拿出手的產品，到底是會被其他房企項目吊打，還是和其他房企平起平坐呢？

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時間的“雙刃劍”

操盤手如何破局

在寸土寸金的黃浦，凱迪·廬灣也只能走典型的"小而精"路線：

約8.8萬㎡總建面、才3棟樓、197套房源，明顯有一種在螺獅殼里做道場的既視感。

從目前對外公布的設計來看，項目整體設計給人一種老錢風：

立面全部采用進口天然石材，芬迪白、挪威木紋石，采用手工級工藝打磨，復刻ART DECO幾何美學。這些實際上都已經被之前的豪宅項目玩遍了。

圖片來源：網絡

雖然老錢風可能不太受如今很多年輕購房群體的喜歡，但上海頂豪二十年發展史證明，全石材立面的小區，十年、二十年后的外立面折舊率遠低于鋁板等材料。

翠湖天地、湯臣一品之所以能穿越周期，外立面的耐久度是十分重要的加分項。

項目雖然整體體量不大，但還是盡量在園林打造層面做出一點文章來：
采用上海市中心罕見的"低密高綠"理念，實現內外雙園、綠意環繞的住區，通過下沉庭院、連廊、高綠籬與圍墻營造多層次的私密景觀空間。

黃浦濱江從來不缺繁華，缺的是關上大門后的那份松弛感，凱迪·廬灣在這一點上，拿捏得也還算比較很準。

但對于項目來說，還是有幾個讓人憂慮的點：

最大的問題，不是"做得不好"，而是"生得太早"。

規劃設計年代較早，讓它在當前3.5代住宅以及抬板社區大行其道的市場環境下，出現了明顯的代際差。

當前3.5代住宅的核心邏輯是 "高贈送、高得房率、LDKB一體化、可變性強"，主要是通過飄窗、陽臺、設備平臺的靈活利用，實現超出原本建面的居住體驗。

此前凱迪·廬灣相關戶型圖流出，很多人覺得項目的實際得房率和空間利用率大概率是要打一個問號。簡單說，同樣是300㎡戶型，新一代產品可能做出350㎡的使用體感。

建面約315㎡戶型圖

來源：網絡

當客戶看完安瀾上海、中海順昌玖里這種新一代產品，再走進凱迪·廬灣，不知內心是否會產生一定的心理落差。

還有此前流出的樣板房照片，也有人說這是典型的10年前老派項目的審美和操作手法。

不是說這種審美不好，而是審美有它的時代周期。如今新一代高凈值人群比較喜歡的是極簡、藝術、有質感。比如宸嘉發展等房企打造的產品，就明顯符合現代客群的審美偏好。

審美這東西很微妙，它不影響居住功能，但影響購買決策，尤其是對于40歲以下的新貴來說，這塊就更加重要了。

03

一場經典派與未來派的對決

凱迪集團的掌舵人和高管團隊在公司成立至今，一直都是比較低調的態度，很少會出現在公眾場合發言或者接受媒體采訪。

根據公開資料顯示，凱迪集團的法定代表人和實際控制人是錢漢新，他被外界稱為上海灘"隱形富豪"。

凱迪集團不同于其他房企通過招拍掛方式拿地，根據克而瑞此前發布的報告，凱迪集團在上海的諸多項目，大多都是通過收購股權形式獲得，這種低成本拿地模式也讓凱迪集團實現了較為穩健的發展。

或許是老板的精神烙印，凱迪在也是低調作風，在上海發展這么多年來，打造的產品也是屈指可數，因為它走的一直都是小而美的精品戰略路線。

比如十幾年前凱迪在青浦趙巷打造的凱迪赫菲莊園，以西班牙安達盧西亞建筑風格為主題，主打獨棟和雙拼別墅，也算是當時上海比較典型的低密別墅區。

圖片來源：網絡

還有位于徐匯田林板塊的虹橋晶舍，也是十幾年前的高層項目，目前二手房對外掛牌價也已經超8萬/㎡。

雖說凱迪打造高端產品方面，還是比較有一套成熟的打法的。但如今，凱迪面臨的是更大的挑戰和機遇：

這些年來原盧灣片區的土地供應量幾乎為零，每一個新盤都是"賣一個少一個"。這種稀缺性本身就讓凱迪·廬灣具備很強的價格支撐。

參考周邊二手房，黃浦濱江標桿次新房成交價在15-20萬/㎡左右。如果凱迪·廬灣最終備案價在15萬/㎡左右，那么地段紅利+現房優勢，足以覆蓋產品短板，形成一定的價格倒掛。

但如果定價沖到16萬以上或者更高，客戶就會開始橫向對比：

同樣的預算，我是買一個"經典款現房"，還是買一個"新款期房"？這就不好說了。

這是一場關于經典派和未來派的對決。

畢竟這十多年來，凱迪在上海市場的表現幾乎是空白，凱迪的品牌在上?？蛻粜闹幸彩菦]有形成完全的“種植”，就算有些人了解凱迪，也是停留在十幾年前打造的老項目印象。

再加上如今現房的產品呈現，雖然誠意十足，關于未來的想象空間和“畫大餅”空間也沒有了，客戶會變得更加理性。

當然，更關鍵的是產品的吸引力和創新度：

如果凱迪集團愿意投入成本和相關精力，進行相關產品的優化，更新樣板房審美、升級智能化配置、以及營銷團隊更高端的打法，那么這個項目的競爭力會大幅提升。

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主編：張艷

責編：marl

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