北京
各位，重磅消息：北京CBD有新的商品住宅用地供應了！
北京公示了朝陽區化石營舊城區改建、NE03地塊及NE10地塊的規劃綜方案。
圖中黃色便是這塊新土地，就在中國尊旁邊！
這可不是普通的地塊更新，而是實打實的CBD核心區新宅地，中國尊那標志性的身影成了背景板，北京這種級別的地塊，好幾年沒見著了。
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其中NE03和NE10地塊就在中國尊旁邊，是真?觀景位。
NE03是商服地塊，1.46萬㎡用地，6.57萬㎡建面，還預留了軌道交通28號線（CBD 線）的站點空間，以后逛吃通勤都方便。
NE10地塊，是純住宅地塊，目前是北京公交第二客運站，是從公交車場變身豪宅區！
公交車場嘛，每天車來車往，”動力“不小，現在蓋上住宅，有的人可能會覺得根基上不夠穩當。中國人講究個安居樂業，難免有人心里犯嘀咕？
不過這絲毫不影響它的豪宅屬性，畢竟位置和容積率擺在那兒；但老地新用，總得面對一些感性和實用性的平衡！
這塊地用地規模2.06萬㎡，建面5.77萬㎡，容積率2.8，限高80米——這個指標得拿同類項目對比才有意思。
比如十八里店地塊，限高也是80米，容積率2.5-2.8，按常見的3米層高算，大概是25-26層的小高層；
再看酒仙橋的北京宸園，之前限高60米，容積率2.8，做的是140㎡以上的改善產品。
這么一對比就清楚了：NE10地塊比宸園限高更高，但容積率一樣，意味著樓棟可能會多幾棟，不過純住宅屬性比宸園旁邊的混合用地更純粹。
更關鍵的是，這塊純住宅新地塊，從公示的地塊范圍圖看，形狀很方正，沒有奇怪的邊角，最適合做板樓。
這一點有多重要，看看一路之隔的首創禧瑞都，就能發現問題：
這小區的1/2/3號樓都是塔樓，二手房目前掛牌價大概在10-12萬/平。
4號樓則有個升級，做了類似板樓的“短進深、大面寬”設計，現在掛牌價能到13-14萬/平，比1/2/3號塔樓貴了至少1.5萬/平。
所以，在CBD這種核心區，塔樓和板樓的價差非常明顯。
不是說塔樓不好，而是核心區買房的人，要的是“好地段+好戶型”的組合。
新地塊旁邊的二手房陽光100，產品已經有些年頭了，雖然是70年產權，但關鍵的是它辦公和居住混合的模式，導致整體品質參差不齊。
現在二手房便宜的只有5萬+/平米。
在我看來，它對這次新地塊的價值參考性不大。
倒是新入市的永安里地塊能看出風向：雖然容積率高達4.63，但據業內流傳，像中海這樣的開發商對它的預期價格已經在16萬/平方米左右。
中國尊旁邊的這兩個新地塊，有可能刺破18萬/平方米的房價天花板？
這個價格可不是瞎猜，畢竟CBD核心區的宅地，上次出讓還是5年前，而每次北京三環出的高端宅地，永遠有故事。
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