江蘇
有人說，北京上海已經是地產最后的防線，所以有關這兩座城市任何的地產政策，都可能對全局造成影響。
這兩天不少上海人都在議論“房票”，雖然不是什么新東西，早在2023年，我們就寫過相關文章，但這次有所不同，不僅上海市中心開始拆建發房票，而且全市新房和二手房都在選擇范圍內。
土地市場的“內循環”就此形成了？能成為樓市的救命稻草？
01
上海早在2024年8月就在金山區發放首張房票，同年12月青浦區跟進試點，今年7月嘉定區成為第三個試點區，而本月徐匯區首次在市中心地塊（江南新村）推行房票。
什么是房票？拆建戶除了拿安置房、拿貨幣之外的另一種方案，相當于由征收部門出具一張代金券，有明確的票面金額和使用條件，拆建戶可以房源超市中購置房屋時可用于結算。
像嘉定區的房票，就可以在全區共15個在售小區、2800多套房源的新房超市中進行使用。
這次徐匯區的房票政策有什么特別，為什么會對全局有影響？
1. 江南新村的位置不錯，在徐匯區大木橋路、中山南路、小木橋路和零陵路合圍的地塊，離市區地標都很近，出行、生活相當方便。
2. 就在一個多月前，徐匯東安城市更新項目，剛剛以439.5億元成交，刷新了全國涉宅用地紀錄。
這意味著什么？就是核心區的土地資源越來越稀缺，投資者還是看好市區價值。上海后續的發展，只要老城區能騰退出來，就是機會。
3. 江南新村地塊拿到91.5億專項債支持，上海整個2025年舊改專項債里，有一半以上都砸給這個地塊了。
4. 這次徐匯的房票可選擇范疇更大，全市的新房和二手房都被納入其中，購買時間自2025年1月22日起的都行。
5. 選擇貨幣安置的，每證按照被征收房屋建筑面積，給予2000元每平方米的房票獎勵。
02
過去一年，不少客戶在遇到主城區老房子被壓價很厲害的時候，都準備先下架租起來，等著以后舊城改造拆遷的時候，通過貨幣補償來解套，這招以后要失效了。
上海徐匯區江南新村動遷項目首次在市中心引入“房票”政策，很可能成為激活上海樓市的一次大膽嘗試。
傳統拆遷補償有兩種形式，貨幣化安置就是現金放水，有些不缺房子的拆遷戶會錢拿在手里，或去別的城市買房子。實物安置前幾年很多，但建設周期長、過渡成本高，位置普遍很偏。
房票出現的早期是有明顯導向性——去庫存，政府前期不需要投入大量的資金，拆遷戶拿著房票，可以立刻去購買國資城建指定的新盤，直接引導拆遷補償資金流入現有商品房市場，缺點是選擇太少。
江南新村這次可以說是房票2.0，允許購買二手房，從去庫存轉向促循環。
市中心土地稀缺，動遷拖延成本高，通過房票獎勵加速簽約、騰退土地，同時激活二手房市場。如果購買的是新房，開發商再使用房票支付土地款，就形成完美的循環。
在我看來，這是一場關于城市更新的深度嘗試，能解開一個死結。
03
當下樓市的情況，大家應該很清楚，已經從單純的降價，到流動性慢慢消失。
其實一手的成交火爆也好，二手的成交趨冷也罷，兩者都受二手房流動性的影響。
二手流動性高，去置換新房的客戶就多，二手成交量下滑，庫存量增加，即便有置換新房的心，也沒買房的錢。
一直以來，上面都想保一手房市場，讓二手房自適應，但經過這兩年的實踐，發現二手市場如果一直下跌，一手房市場也是根本救不起來的。
唇亡齒寒的道理，誰都懂。所以才有了“以舊換新”和房票。
最早房票就像是一張巨額的超市購物卡，試圖通過限定使用范圍和條件，將資金鎖定在特定區域樓市。
而在落地一段時間后，卻出現了意想不到的異化，也就是今天的上海江南新村拆遷政策，大大提升了房票的實用性和市場接受度。
拆遷暴富的可能，以后不會有了。
房票的本質就是把問題留給未來，但愿時間可以抹平一切！
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