引子

《民法典》物權(quán)編對(duì)住宅業(yè)主的影響深遠(yuǎn)，登記制度、業(yè)主權(quán)益、責(zé)任條款三大修改既存進(jìn)步也藏爭議。

疑惑

登記制度統(tǒng)一主體、新增隱私保護(hù)，卻引發(fā)共有物權(quán)隱私界定的疑問。業(yè)主權(quán)益方面，明確成立程序與居委會(huì)職責(zé)，表決規(guī)則增設(shè)參會(huì)門檻，看似規(guī)范卻讓業(yè)委會(huì)成立、換物業(yè)更難，自治便利度引發(fā)質(zhì)疑。責(zé)任條款刪除行政與刑事責(zé)任，或與物業(yè)亂象增多存在關(guān)聯(lián)。

制度修改本應(yīng)平衡各方權(quán)益，物權(quán)編的調(diào)整究竟是簡化流程還是提高門檻？是強(qiáng)化保護(hù)還是留下監(jiān)管空白？法理的完善需扎根現(xiàn)實(shí)，如何讓規(guī)則既符合法理邏輯，又切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益，值得立法者與社會(huì)各界深入探討

對(duì)比圖

筆者整理了這三個(gè)內(nèi)容，覺得頗有爭議，看起來為了小區(qū)業(yè)主好，結(jié)果好像一地雞毛，這是為啥呢？

物權(quán)法和民法典物權(quán)篇，這三處不同，影響太大了，具體詳見表格。

登記制度的修改對(duì)比剖析

物權(quán)法的規(guī)定：

1、登記主體（如縣級(jí)以上地方政府）；

2、第18條：可查詢復(fù)制登記資料

民法典的規(guī)定：

1、統(tǒng)一登記主體為“登記機(jī)構(gòu)”

2、可查詢復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)資料

3、新增：禁止利害關(guān)系人公開、非法使用登記資料，兼顧權(quán)利與隱私保護(hù)

修改導(dǎo)致的問題剖析

明確登記機(jī)構(gòu)為登記主體，避免分散性

加三個(gè)字：指不能查詢?nèi)^(qū)各權(quán)屬登記資料了嗎？

新增219條禁止公開和非法使用登記資料，共有物權(quán)屬于誰的隱私？

隱私鎖定了誰的利益？

對(duì)業(yè)主權(quán)益的修改對(duì)比剖析

物權(quán)法的規(guī)定：

1、未明確業(yè)主大會(huì)/業(yè)委會(huì)成立條件程序

2、未明確表述居委會(huì)有指導(dǎo)協(xié)助職責(zé)

3、表決規(guī)則：無參會(huì)門檻，普通事項(xiàng)需要雙過半同意，重要事項(xiàng)需要雙2/3同意

4、籌集和使用房屋維修基金，屬于重要事項(xiàng)，需要雙2/3同意

民法典的規(guī)定：

1、明確成立條件程序

2、居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主大會(huì)；

3、表決規(guī)則：新增2/3參會(huì)門檻，普通事項(xiàng)需要雙過半同意，重要事項(xiàng)需要雙3/4同意；

4、籌集房屋維修基金，屬于重要事項(xiàng)，雙2/3參會(huì)、雙3/4同意。

修改導(dǎo)致的問題剖析

1、物權(quán)法指出要按《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)導(dǎo)則》配套執(zhí)行，民法典直接引入，無可厚非，無實(shí)質(zhì)性變化。

2、物權(quán)法75條明確由政府部門指導(dǎo)協(xié)助；現(xiàn)居民自治組織指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主自治組織。后果：且不說一個(gè)并無物業(yè)區(qū)分所有權(quán)的群眾組織，來指導(dǎo)協(xié)助另一個(gè)實(shí)際有物業(yè)區(qū)分所有權(quán)的群眾組織，相當(dāng)于外人干預(yù)“私權(quán)私產(chǎn)”，在法理上和邏輯上似乎都缺少合理性；另外：一方為“穩(wěn)定”服務(wù)，一方為私產(chǎn)保值增值努力，兩方本就難成共識(shí)的。

事實(shí)上，業(yè)主或業(yè)委會(huì)，埋怨居委會(huì)、街道亂干預(yù)情況已經(jīng)比較突出了。另外，一個(gè)基層群眾組織協(xié)助指導(dǎo)業(yè)主自治群眾組織，法理上規(guī)避了行政插手嫌疑，還不可行政起訴，就撇開了物業(yè)亂與政府部門的牽扯，物業(yè)亂就和我不相干了，這或許是另一妙用吧？

3、有人說民法典這樣修改，是為了業(yè)主好，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)表決通過人數(shù)減少，等于難度降低了；但是，千萬個(gè)小區(qū)明顯發(fā)現(xiàn)，實(shí)事上成立業(yè)委會(huì)更難了、換物業(yè)更難了。

這肯定不是業(yè)主數(shù)學(xué)題不會(huì)，應(yīng)該是專家太懂社會(huì)心理學(xué)、太明白國內(nèi)業(yè)主普遍不愿意參與的狀態(tài)了吧。

所以一邊說通過表決的人數(shù)占比降低了（畫個(gè)餅），一邊卻偷偷增設(shè)參會(huì)率太高高門檻（水中月）。

一頓操作猛如虎，結(jié)果業(yè)主沒得到真正實(shí)惠，到底方便了誰，為難了誰，誰更滿意了？也不知道，參與修編民法典物權(quán)篇的專家，怎么想的？

4、原來是籌集和使用維修基金，都屬于重要事項(xiàng)；現(xiàn)在民法典規(guī)定，使用房屋維修基金屬于一般事項(xiàng)了。直接后果是，物業(yè)、物管會(huì)、還有業(yè)委會(huì)動(dòng)用維修基金更容易了。

有些小區(qū)，房屋十年剛到、房屋未老，維修基金快用光，這正成為“新常態(tài)”；反之，開發(fā)商和前期物業(yè)，倒是樂呵呵了，恐怕再十年后，業(yè)主面對(duì)空池子，只有在風(fēng)中凌亂了。

責(zé)任條款的修改對(duì)比剖析

物權(quán)法的規(guī)定

包含行政責(zé)任、刑事責(zé)任相關(guān)表述

民法典的規(guī)定

刪除行政、刑事責(zé)任條款

修改導(dǎo)致的問題剖析

沒有罰則了，

住宅物業(yè)亂象好似更多了！

各部門都似乎無所謂了，

住宅物業(yè)如脫韁的野馬，

和這條被取消有關(guān)系嗎？

歡迎大家討論、交流

大家都來說說，原來的物權(quán)法的那三條好？

還是現(xiàn)在的民法典物權(quán)篇的這三條好？

希望大家留言區(qū)積極交流，討論，

但是請(qǐng)不要灌水喲，說實(shí)事、講道理即可；講法理，辨是非！

強(qiáng)烈建議，和大眾息息相關(guān)的法律法規(guī)修改修編，一定要吸納各方人士參與，修編不要光聽專家學(xué)者的，也要多聽聽基層民眾的聲音，讓真正食人間煙火的基層治理關(guān)注者、工作者都有機(jī)會(huì)發(fā)聲。因?yàn)樗麄冇姓嬲摹⒔拥貧獾摹⒔?jīng)受社會(huì)實(shí)踐捶打過的經(jīng)歷或體驗(yàn)，而空想的理論、不結(jié)合實(shí)際，往往就是閉門造車，給出的藥方有時(shí)不能治病反而致命！

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