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　　2026開年以來，全國的二手房市場出現了新變化，二手房業主們不愿意繼續割肉賣房了。

　　非常明顯的一個數據，進入到2026年以來，全國重點城市二手房的月度掛牌量持續地減少。

　　一線城市依然走在了前面。

　　北京的二手房掛牌量從11月以來連續4個月下降，僅僅2月份北京二手房掛牌量減少了3000多套。

　　上海的二手掛牌量拐點更早。從去年6月以來上海的二手房掛牌量開始向下，一直到2月份，連續9個月二手掛牌量持續減少，按照冰山指數的估算，上海二手房去化周期只剩下了4個月。

　　廣州12月份二手房掛牌量由升轉降，深圳今年2月份二手房掛牌量迎來拐點。

　　站在2月中旬這個節點，四大一線二手房掛牌量都處在下降空間。

　　不止是四大一線城市，杭州、蘇州、合肥、天津等重點二線城市的二手房掛牌量也都迎來了拐點。

　　二手房掛牌量由升轉降，逐漸成為全國各個城市的樓市趨勢。

　　這是之前兩年不曾出現的情況，它意味著二手房市場的供給量迎來了拐點。二手房業主們不再著急賣房了。

　　除了二手房供給量上的體現，自去年10月份以來，二手房業主賣房砍價的空間越來越小了。

　　我觀察到的全國重點城市一些跌得厲害的二手房小區，10月份之后沒有再出現下一套成交價比上一套更便宜的情況。

　　比如廣州黃埔的知名剛需小區萬科東薈城，100左右的三房從2021年4.7萬降到去年的2萬，從去年9月之后，基本上價格穩定在了1.9-2萬之間。再跌跌不下去了。

　　比如南京九龍湖的知名樓盤萬科金域藍灣，在2022年時價格高達4.5萬/m2左右，過去幾年價格下降，到去年上半年基本觸底，下半年持續在1.7-1.9萬/m2之前徘徊。

　　全國重點城市降價最猛的二手小區基本觸底，房價穩定在了一定區間。

　　這是個接近拐點的新信號。

　　這個信號，現在逐漸體現在了全國二手房價的數據上。

　　根據中指研究院的數據，1月份百城二手房價為1.29萬元/m2，環比下跌了0.85%，跌幅相比較上月收窄了0.12個百分點。而且更為關鍵的一點是，不管是一線、二線和三四線城市，二手房價的環比跌幅均出現了收窄。

　　這是在二手房的供給端量價上出現的變化。

　　二手房業主一方面不再愿意著急賣房，另一方面，愿意大幅割肉賣房的業主越來越少。

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　　對于二手房市場來說，二手房供給端發生的變化是個好的現象。當需求不變，而二手房業主不愿意賣了，后面二手房市場的量價天平就會向買賣雙方的中間端傾斜。

　　這意味著過去幾年，買方和中介針對二手房賣家單方面壓價的恐慌行情即將結束，二手房市場逐漸回到了理性的博弈。

　　過去幾年，二手房市場針對賣房人的恐慌情緒渲染一陣接一陣。什么今天不賣，明天一平少500，在這樣的氛圍之下，不少急賣的業主狠心割了肉。

　　而到了去年下半年，能急賣割肉的業主已經賣出去了，房價逐漸也抵達到了二手房業主的心理閾值。

　　二手房業主的心理閾值有兩個。

　　一個是房產價值接近貸款額。

　　另一個是房貸利率接近租售比。

　　去年下半年以來，不少小區逐漸達到了上面的兩個閾值。對于二手房業主來說，當房產的價值接近貸款額甚至跌破貸款額之后，賣房的必要性已經不存在了。

　　房子賣了什么都不落，甚至還要倒欠銀行錢，留在自己手里多少還是個資產。這是當下很多業主的內心活動。

　　而隨著近幾年的降準降息，房貸利率持續降低，持有房子業主的房貸壓力持續減輕。根據央媽四季度的數據，四季度全國新發放商業性個人住房貸款的平均利率在3.06%，全國公積金利率為2.6%。根據麟評居住大數據研究院的數據，全國重點50城租金回報率已經達到2.08%。

　　部分房價跌的猛烈的小區，租金回報率已經達到3%以上。當房貸壓力和租金持平，甚至比租金還要小的情況出現，業主們就不愿意賣房了。

　　并且隨著去年股市的好轉，社會上的財富效應慢慢好轉，大家基于財富和未來的預期也出現了向好的勢頭。

　　一點點轉變的預期，也映射到了房地產市場上，也讓房地產的悲觀情緒沒有那么嚴重。

　　3

　　不管是從量價數據、情緒預期，二手房市場都算是露出了一點點曙光。

　　這點曙光雖然微弱，雖然不亮眼，但是總歸出現了一些希望，讓我們看到2026年二手房價真的在走向筑底了。

　　這個筑底的過程中，可能一年時間，也可能兩年，但是有一點確定的是——

　　急跌過去了。

　　這個承載著我們絕大多數普通人家庭財富的資產，終于快要觸碰到地面。

　　當然，這束曙光還需要持續觀察，它現在就像泛青的早春一樣，還不能完全確定接下來是不是都是溫暖的天氣。

　　因為樓市還存在季節性。一般真正奠定明顯趨勢的，是在3月份的小陽春時節。

　　如果今年小陽春如約而至，并且房價經歷過三四月的市場驗證，仍然保持穩定，甚至略有上漲，說明拐點真的來了。

　　對于這個拐點，我們也要有清醒的認識。即使是拐點到來，也并不意味著所有的二手房小區都實現了止跌。

　　因為在過去幾年房價的調整過程中，全國不同城市不同小區之間的房價調整差異是巨大的。

　　有的小區跌的早，跌的快。有的小區跌的晚，跌的慢。之前跌的慢跌的晚的小區，即使是迎來拐點，別的小區止跌，它仍有可能處在調整通道。

　　這就給我們當下市場的買房人提出了考驗。尤其是改善置換的朋友，更有可能遭受到買賣雙殺。

　　剛剛忍痛割肉賣了自家的老破小，換了嶄新的大房子。之前自家的老破小不跌了，新換的改善小區反而開始進入到調整通道。

　　這是需要我們普通人注意的風險。

　　面對這樣的風險，我們需要去思考自家的小區有沒有屬于哪個范疇，是已經調整完成的小區，還是正在進行中的，還是尚未開始調整。

　　在拐點時期，你認為安全的反而可能是危險的。你認為是保值的，反而可能是調整未完的。這些，都需要我們去自己去感受，去把握。

　　總之，接下來的一年，樓市要有新變化了，這可能是舊周期的結束，也可能是新時代的起點。

　　THE END

　　來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）