浙江
——紹興律師郝小青解析一起所有權確認糾紛案
在農村，宅基地房屋買賣因涉及主體資格、政策限制等問題，常常引發糾紛。當賣方在交易完成十余年后反悔，以協議無效為由要求收回房屋，法院會如何判決？近日，上海市青浦區人民法院審結的一起所有權確認糾紛案，對此類問題給出了明確的司法答案。
一、 案情簡介：一份價值155,000元的宅基地房屋交易
原告王某1、王某2系父子，是上海市青浦區某村宅基地的獲批建房申請人。2005年，王某1方因缺乏建房資金，經人介紹認識了在滬經商的臺灣地區居民毛某。雙方協商后，毛某出資在王某1方宅基地上建造房屋，建成后由毛某及家人居住使用。
2012年11月23日，雙方簽訂《購房協議書》，約定王某1方將宅基地及房屋出售給毛某及毛某的妻子郭某3（臺灣地區居民）。協議中雖寫明房屋及院子總價約500萬元，但實際履行的價款為155,000元（其中135,000元支付給王某1，20,000元支付給王某1的哥哥王某5用于購買院子部分）。
此后十余年，毛某及家人一直居住在涉案房屋內，并對房屋進行了翻建。2024年，毛某年事已高返回臺灣，其配偶郭某3及岳父母郭某1、謝某繼續居住。王某1方此時要求收回房屋，遭拒后訴至法院，請求確認協議無效，并要求三被告騰退房屋。
二、 法院判決：駁回原告訴訟請求
法院經審理，判決駁回原告王某1、王某2的全部訴訟請求。
法院認為：
- 根據證人證言及付款憑證，雙方真實法律關系為宅基地房屋買賣，而非原告主張的租賃。
- 毛某及郭某3雖非本集體經濟組織成員，但交易已履行完畢十余年，且被告長期居住使用，應尊重現狀、維護穩定。
- 原告未能提供證據推翻《購房協議書》的效力，其主張不予支持。
三、 紹興律師郝小青解析：本案的四大法律要點
1. 宅基地房屋買賣的法律效力問題
根據《土地管理法》及相關政策，農村宅基地使用權是本集體經濟組織成員享有的權利，非本集體組織成員（包括城鎮居民、臺灣居民等）購買農村宅基地房屋，通常因違反法律強制性規定而被認定為無效。但本案的特殊之處在于，法院雖未直接認定協議有效，卻基于“尊重現狀、維護穩定”的原則駁回了原告的訴請。
2. 長期占有使用狀態的司法考量
交易已完成十余年，被告在宅基地上建造房屋并長期居住，投入了大量資金和精力。若簡單認定合同無效、判令返還，將導致社會關系不穩定，造成新的不公。法院在裁判時，充分考慮了長期占有使用的事實，體現了對既成事實的尊重。
原告主張雙方是租賃關系，但未能提供任何租賃協議。相反，被告提供了《購房協議書》、付款收據，且有證人（介紹人、見證人）出庭做證，證明雙方真實意思為買賣。原告前后矛盾的陳述，使其主張難以采信。
4. “誠信原則”在宅基地糾紛中的適用
原告在收取款項、讓被告建房居住十余年后，因房價上漲或拆遷預期反悔，企圖以協議無效為由收回房屋，有違誠實信用原則。法院的判決也是對不誠信行為的一種否定。
四、 紹興律師郝小青給公眾的實用建議
1. 農村宅基地房屋買賣風險極高，務必審慎
非本集體組織成員購買宅基地房屋，存在被認定無效的法律風險。若確需交易，應充分了解政策，簽訂詳細協議，并盡可能取得集體經濟組織同意。
2. 保留交易全過程證據
付款憑證、收據、協議、證人證言等均應妥善保管。本案中，被告之所以能勝訴，關鍵在于保留了完整的付款記錄和證人證言。
3. 長期居住狀態是重要考量因素
若交易已履行多年，買方已投入資金建房并長期居住，法院在裁判時會傾向于維護現狀。賣方若想反悔，難度極大。
4. 誠信履約，勿因利益驅使反悔
法律保護交易安全和誠實信用。在交易完成多年后，僅因房價上漲或拆遷預期而反悔，不僅難以獲得法院支持，還可能損失訴訟費用和時間成本。
五、 結語
本案是一堂生動的宅基地法律課。它清晰地告訴我們：農村宅基地房屋買賣雖存在政策風險，但長期履行、實際居住的事實狀態，以及誠實信用原則，是法院裁判的重要考量。對于買方而言，保留證據、穩定居住是關鍵；對于賣方而言，切勿因短期利益驅使而反悔，否則可能“竹籃打水一場空”。
免責聲明：本文基于公開裁判文書進行法律實務評析，旨在傳播法律知識，不構成針對任何個案的法律意見。具體法律問題，請咨詢專業律師。紹興律師郝小青專注于婚姻家事、繼承糾紛及民商事爭議解決領域。
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