房價止跌，影響最大的因素出現了

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3月全國重點城市的樓市數據出爐了，行情相當的膠著。

如果用一個詞來形容小陽春第一個月的行情，就是糾結。不管是從新房還是二手房來看，樓市都顯出了復雜的成色。

不能說這個小陽春數據好不好，也不能說熱度高不高，樓市的復雜程度，已經不能用一個單一詞匯來衡量。

不信的話，咱們可以一起看看數據，看完就明白這個復雜背后的含義。

咱們先說新房市場。

根據克而瑞的數據，3月份全國重點50城新建商品住宅供應面積488萬方，一季度累計供應了1487萬方，同比去年減少了42%。

等于相比較去年，新房供應幾乎砍半。

新房成交數據不如去年，但是降幅收窄。3月50城新建商品住宅成交面積約1214萬方，一季度累計成交2720萬方，同比減少了28%。

如果分一二三四線城市來看。一線城市和三線的成交復蘇走在了前面。

3月四大一線城市成交184萬方，同比降幅收窄至21%，三四線城市成交337萬方，同比降幅收窄至9%。只有二線城市仍然拉跨，22個二線城市成交面積693萬方，同比去年降幅34%。

新房成交量還在下降，但是成交面積遠遠大于供應面積，一季度成交面積是供應面積的2倍多，并且成交面積降幅明顯低于供應面積的降幅。尤其是一線城市和三四線城市的新房市場，復蘇的態勢非常明顯了。

再來看看二手房數據，二手房數據則比去年更好。

3月份，重點20城二手房成交面積大約1797萬方，環比倍增117%，同比增長6%。一季度累計成交面積4108萬方，同比增長4%。

尤其是成都的二手房，今年3月表現出來極強的攻勢。成都3月份二手房成交261萬方，位居全國城市第一位，同比去年增加了21%。

其余城市像上海、武漢、北京、天津、合肥等城市，3月份二手房成交面積都突破了100萬方。

二手房市場的成交量，即使在樓市下行狀態下，仍然強于2025年。

我們從上面的數據，可以感受出來樓市的糾結和復雜。

你說樓市明顯好轉，并沒有，新房市場成交量仍然下行，但是在下行中一線和三四線城市微露出拐點的曙光。

二手房市場仍然在強勢的搶占新房市場的成交量。從2025年開始，二手房成交量同比上一年都要高。尤其是今年3月份，在沒有救市大招的狀態下，幾乎全靠市場自然力量，二手房3月成交量依然超過2025年3月的成交量。

這不失為一個積極的信號。

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今年的樓市反應，幾乎完全是對照著今年經濟基本面做出的映射。

我們之前分析影響樓市量價的因素，包含樓市政策、經濟增長基本面、物價，人口、增長和城鎮化。

這幾個因素，在不同時期對于樓市影響的權重不同。

城鎮化和人口因素是長期變量。在2015年之前，城鎮化對樓市的影響權重更大。2015年之后，人口因素對于樓市的影響因素最大。

但是長期變量，影響的是長期趨勢。決定樓市是否出現拐點的，主要還是看中短期的變量。

中短期三個變量，樓市政策、經濟增長基本面、物價這幾年也發生了權重的偏移。

2023-2024年是救市的高峰期，這兩年樓市政策的出臺，對于樓市階段性的回暖和變冷，具有直接的影響。

而從去年開始，在眾多樓市政策能出盡出，應出盡出之后，樓市政策的影響權重開始變小。

這兩年的樓市，主要依托經濟增長基本面和物價兩個短期變量來牽引。

這兩個變量，今年年初發生了明顯的轉變。

今年1-2月的經濟增長開局良好，不僅僅是出口超預期的強勁。更為重要的在于經濟動能的轉變。

我們經濟的內生動能已經在進行騰挪。房地產對于經濟的拖累開始減少了，根據高盛的預估。2026年房地產對于經濟的拖累從2025年的2個百分點，大致收窄到1.5個百分點。

更為重要的是制造業內在發生的變化。

今年1-2月，全國規模以上的工業企業實現利潤同比增長了15.2%，達到了2022年以來的最大增幅。

這個數據傳遞出來一個信號。

東方大國制造業的盈利能力正在迎來拐點。

宏觀上一直期盼的從堆數量的價格競爭轉型成靠創新驅動的質量競爭真的實現了。

這是經濟內生動能的巨大轉變。過去幾年經濟最難的檻邁過去了。

物價方面也發生了非常明顯的拐點，雖然3月的CPI和PPI數據還沒出來，看2月份的PPI和CPI就能看出來趨勢。

2月份，CPI環比上漲1%，同比上漲1.3%，扣除食品和能源價格的核心CPI同比上漲1.8%。

而PPI數據從去年11月份以來，持續上行，2月份PPI環比上漲0.4%，同比下降0.9%，降幅持續收窄。

從CPI和PPI圖上，就能看出向上的趨勢。按照高盛最新的觀點，今年我們物價將會進入到溫和通脹區間。

這意味著過去幾年物價低迷期真的過去了。

經濟增長基本面和物價，這兩個對樓市中短期影響最大的因素在2026年都迎來了拐點。

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是不是2026年樓市徹底實現止跌了？這個沒有誰能夠100%能保證。

雖然經濟增長基本面和物價正在向上，但是樓市的狀態仍然具有慣性。

之所以有這個慣性，是除了基本面之外，影響樓市的還有情緒和預期。

尤其是情緒，在對具體房產定價時發揮主要的作用。

這個作用體現在房產交易上，尤其是二手房買賣。如果大家對于樓市仍然沒有那么看好，那么賣家更加傾向于讓步，買家更傾向于再砍一刀。

過去幾年的二手房市場，都是買家朝著賣家狠狠砍價，賣家被砍的無從招架。

從去年開始，樓市的情緒也悄悄發生了一點點的變化。

如果用溫度來衡量的話，樓市的情緒從冰凍回到了寒冷。

溫度上來一點點，但是還沒有冷意仍然沒有融化。

大家依然不看好房價上漲，甚至不少聲音也認為今年房價還會降，但是在二手房市場的具體操作上，賣家開始不讓步了。

這也是我們在過去幾個月二手房成交價上看到的情景。一些跌的很的小區不再往下降價了，一些優質房產業主也不往外甩賣了。

根據中指院的數據，3月小陽春重點城市二手房新增掛牌量同比去年下降了4成。

這是樓市情緒悄悄起到的變化。

當然不可能一下子指望樓市情緒回到溫暖狀態。2026年樓市可能就在寒意的情緒之下沿著慣性，慢慢收窄跌幅。

等到情緒從寒轉溫，這個時候才是真正止跌的時刻。按照現在的狀態，這個止跌時刻離得不會太遠了。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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