文/廣州進深 嚴明會

在廣州押注舊改的星河地產集團，正在慢慢消化。

8年前，它拿下番禺羅邊村舊改項目，一部分開發(fā)成星河盛世錦城，另一部分開發(fā)成了星河余蔭溪谷。

上個月，余蔭溪谷入市，宣布在開盤當日，去化率超過了七成，而后續(xù)房源的加推工作，也在準備中。

不過，陽光家緣數據顯示，目前該項目5棟、6棟網簽了12套，網簽去化率為37.5%；8棟、9棟網簽5套，網簽去化率為15.6%；此外，1至3棟的60套，還未有網簽產生。

作為星河地產華南公司副總裁，張宏一直在舊改領域深耕，在其他剛需、剛改項目面臨一些去化壓力的情況下，他或許希望此次推出“低密”的余蔭溪谷，能有不一樣的表現。

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星河余蔭溪谷的項目公司，是廣州創(chuàng)益房地產開發(fā)有限公司（簡稱“廣州創(chuàng)益”）。該公司設立于2017年10月，注冊資本為5000萬元。

廣州創(chuàng)益的法人、董事長兼總經理是張宏，他是星河地產華南公司副總裁。

一個月前，廣州市房地產行業(yè)協(xié)會執(zhí)行會長陸毅，帶隊走訪星河地產集團華南公司，星河地產集團團隊熱情接待。其中，張宏與華南公司總裁宋昕一起，身著藍色西裝，出現在了現場。

從張宏歷來的頭銜，大概可以知道他的職位變化。

2017年前后，他的身份，還是星河地產廣州城市更新公司總經理；2021年，其在公開場合出現時，職位變?yōu)樾呛尤A南城市更新集團常務副總裁；而到了2023年，他已坐上了華南公司副總裁之位。

在廣州，由張宏歷負責的項目，并不少見。

比如，星河地產已從黃埔區(qū)的華甫荷村舊改項目，孵化出星河盛世禧悅和星河臻華府兩個樓盤，定位為剛需、剛改。

陽光家緣數據顯示，2024年9月開盤的盛世禧悅，目前的網簽去化率為37.65%；2025年3月開盤的臻華府，網簽去化率為35.1%。

盡管上述兩個項目去化率并不是很高，但做舊改出身的張宏，順著此前的操盤經驗，繼而負責番禺羅邊村舊改，似乎是順理成章的事情。

02

2017年，羅邊村被納入番禺區(qū)首批全面改造的舊村名單。隔年10月，星河集團通過公開招標，以約95%的高表決同意率，成功當選為合作企業(yè)，負責整個舊改項目。

改造范圍總用地面積為46.38公頃，投資總額約29.3億元。

在2020年通過的控規(guī)中，羅邊村將被劃分為村民復建住宅、復建物業(yè)、公建配套和融資住宅四大區(qū)域。

手握這個大項目，星河地產集團將其開發(fā)成了兩個定位完全不同的項目。

其中一個是星河盛世錦城，總建筑面積達114萬㎡，分多期開發(fā)，涵蓋剛改到改善的多種產品。

該項目是番禺區(qū)的熱銷盤，能夠穩(wěn)定排在區(qū)域前列。但作為百萬方大盤，龐大的供應量使其需要在去化上花一些心思。

去年5月，有報道稱，盛世錦城加推三期新品，98平方米3+1房，較早前同類單位降價約20萬元，總價280多萬元起，折算單價不到“3”字頭。

不過，后來盛世錦城，也隨市場行情回暖而迅速上調價格，顯示出較強的市場定價權。

與此不同，另一邊的星河余蔭溪谷，則主打低密改善。

余蔭溪谷的前身，是廣州羅邊村舊改更新項目5#地塊，命名的靈感，源自項目一路之隔的廣東四大名園之一“余蔭山房”。

憑借城市更新實踐與產品創(chuàng)新，余蔭溪谷還曾榮獲“2026城市更新最佳實踐項目”。

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星河余蔭溪谷的核心亮點，是低密居住體驗和文化底蘊。

這體現為，2.09的超低容積率，全盤僅156戶。低密小高層（8-11層）和一字排開的樓棟布局，能有效保障每戶的隱私和采光通風。

項目緊鄰嶺南四大名園之一的余蔭山房，擁有一些歷史文脈，為項目增添了獨特價值。

它擁有便捷的交通網絡，距離地鐵7號線板橋站約500-700米，步行約8-10分鐘可達。

商業(yè)規(guī)劃上，自帶約5.5萬㎡商業(yè)設施，包括約3.9萬㎡的嶺南風情商業(yè)街和約1.6萬㎡社區(qū)商業(yè)。

在產品設計上，擁有專梯專戶，配備約20㎡的空中庭院，175㎡戶型客廳開間可達8.1米。車位比高達1:2.1，充分滿足改善家庭需求。

不過，其在售約150-175㎡大戶型，總價約675萬元起，遠超周邊盛世錦城約320萬元起的門檻。

而作為羅邊村舊改的一部分，項目周邊目前仍處于開發(fā)階段，城市界面在短期內可能不夠完善。

而且，有些規(guī)劃中的大型商業(yè)尚在建設中，短期內可能仍需依賴外部商圈。

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